کون خریدنے جا رہا ہے۔ گھر بہت سے حلقوں سے سنا ہے کہ منتقل ہونے کا یہ بہترین وقت ہے۔ پراپرٹی کی قیمتیں گر گئی ہیں اور سود پر رہن تاریخی نچلی سطح پر سفر کرتے ہیں، جبکہ ECB نے رقم کی لاگت کو تقریباً ختم کرنے کے علاوہ، مقداری نرمی شروع کر دی ہے، جس سے بینکوں کو دستیاب لیکویڈیٹی میں اضافہ ہو گا، اور اس وجہ سے (نظریہ میں) ان کی قرض دینے کی صلاحیت میں اضافہ ہو گا۔ لیکن یہ سب ان لوگوں کے لیے کیا معنی رکھتا ہے جو رہن رکھنا چاہتے ہیں؟ اور، سب سے بڑھ کر، کیا آج ایک مقررہ شرح یا متغیر شرح کا انتخاب کرنا بہتر ہے؟
آج مارکیٹ کیا پیش کر رہی ہے؟
بہتر طور پر سمجھنے کے لیے، آئیے نمبروں سے شروع کرتے ہیں۔ "فی الحال، مقررہ شرحیں 2,96% سے 3,40% تک ہیں، لیکن سب سے زیادہ توجہ 3% اور 3,20% کے درمیان – MutuiOnline.it کے روبرٹو اینیڈا، سیکٹر میں پہلے اطالوی آن لائن بروکر، نے FIRSTonline کو بتایا۔ سے متعلق متغیر، پھیلاؤ کو تقریبا خصوصی طور پر غور کیا جاتا ہے، کیونکہ یوریبور تقریبا صفر پر ہے: چلو پھر چلتے ہیں 1,54% سے 2,01%" یوریبور انڈیکس ان شرحوں کی اوسط کا اظہار کرتا ہے جس پر مرکزی بینک اعلان کرتے ہیں کہ وہ ایک دوسرے کو قرض دیتے ہیں (ایک قسم کی بنیادی شرح)، جبکہ اصطلاح "اسپریڈ" کا مطلب ہے، اس معاملے میں، بینکوں کو مقررہ لاگت کی ضرورت ہوتی ہے۔ قرضہ دیں. ان دو اجزاء کا مجموعہ تیرتی شرح پیدا کرتا ہے۔
مستقبل میں شرحیں کیسے بدلیں گی؟
صرف فیصدی اقدار کو پڑھنے سے، متغیر کا انتخاب کرنا واضح معلوم ہوتا ہے، جیسا کہ 77 میں اٹلی میں رہن رکھنے والوں میں سے 2014% نے کیا تھا۔ یقیناً، فکسڈ کے استحکام کے مقابلے میں، متغیر میں ہمیشہ خطرے کا مارجن شامل ہوتا ہے۔ سب سے بڑھ کر یہ خیال کرتے ہوئے کہ Qe کے مرکزی مقاصد میں سے ایک افراط زر کے خلاف جنگ اور افراط زر کو تقریباً 2% تک بڑھانا ہے۔ "لیکن اگلے دو سالوں میں شرحیں انتہائی نچلی سطح پر مستحکم رہنی چاہئیں - Anedda نے جاری رکھا۔ آج تک، یہ متوقع ہے a اب سے پانچ سال بعد ایک پوائنٹ کا زیادہ سے زیادہ اضافہ. جہاں تک سورج کا تعلق ہے۔ بینک پھیلتا ہےتاہم، مزید کمی کی گنجائش موجود ہے۔ اس مہینے میں بھی بینکوں نے کمی کی ہے، بعض صورتوں میں یہ 1,50% تک گر گئی ہے۔ ہم توقع کرتے ہیں کہ سال کے آخر تک یہ 1,40 اور 1,50% کے درمیان علاقے میں رہے گا۔ تب ہی نئی کٹوتیوں کا تصور کرنا مشکل ہو گا۔
ریسرچ اینڈ کنسلٹنسی کمپنی نومیسما کے جنرل مینیجر لوکا ڈونڈی کی رائے مختلف ہے، جو اس کا امکان سمجھتے ہیں کہ ایک فیصد پوائنٹ کے آرڈر کی شرح میں اضافہ، یا کچھ کم"، پہلے ہی اگلے "میںدو تین سال" ڈونڈی کے مطابق، "2015 میں شرحیں کم رہیں گی، لیکن یہ ناگزیر ہے کہ لمبے عرصے کے افق پر اوپر کی طرف حرکت ہو سکتی ہے"، چاہے "وہ بتدریج آئیں"۔
حقیقی نرخوں پر نظر، مہنگائی کا انتظار
اب تک ہم نے برائے نام نرخوں کے بارے میں بات کی ہے، جو معاہدوں پر لکھی گئی ہیں۔ تاہم، رہن لینے والوں کے لیے سب سے اہم قیمت ایک اور ہے: حقیقی شرح، جو برائے نام قیمت کی حرکیات کو ختم کرکے حاصل کیا جاتا ہے۔ جوہر میں، مہنگائی قرض داروں کے لیے اچھی ہے کیونکہ یہ ہر سال قرض کی لاگت کے ایک حصے کو ختم کر دیتی ہے۔ تاہم، ہم اب افراط زر میں ہیں (جنوری میں -0,6% pa، 1959 کے بعد سے بدترین نتیجہ، اس کے بعد فروری میں -0,1%) اور طریقہ کار الٹا کام کرتا ہے، ان لوگوں کو نقصان پہنچاتا ہے جنہیں رقم واپس کرنی ہے۔ Anedda کے مطابق، "زیرو کے برابر افراط زر کے ساتھ، 3% حقیقی 5% کے مساوی ہے۔ لیکن مقررہ شرحوں کی کم از کم 4 میں 2010% حقیقی تھی، اور اس سے آگے ونڈو کی شرحیں ہمیشہ زیادہ رہی تھیں۔ تاہم، اگر اگلے چند سالوں میں ECB واقعی مہنگائی کو شروع کرنے میں کامیاب ہو جاتا ہے، تو کوئی بھی جس نے آج 3% کی مقررہ شرح پر رہن لیا ہے وہ تاریخی تناسب کے سود پر واقعی بچت حاصل کرے گا۔
مقررہ اور متغیر شرح کے درمیان انتخاب کیسے کریں۔
مقررہ شرح بہتر ہے، پھر؟ انحصار کرتا ہے۔ صرف یقین یہ ہے کہ اس میں کوئی یقین نہیں ہے: رہن کا انتخاب کرنا اور 100% یقین رکھنا ناممکن ہے کہ آپ نے سب سے آسان راستہ اختیار کیا ہے۔ تاہم، کچھ چھوٹی حکمت عملی ممکن ہے.
"ان سطحوں پر شرحوں کے ساتھ، اور اس بات پر غور کرتے ہوئے کہ ECB نے اس بات کو یقینی بنایا ہے کہ وہ آنے والے طویل عرصے تک کم رہیں گے - Federconsumatori کے نائب صدر فرانسسکو ایوالون نے FIRSTonline کو بتایا -، متغیر شرح کا انتخاب کرنا بہتر ہے۔ دریں اثنا، آپ ابتدائی سالوں میں بچت شروع کر دیتے ہیں۔ اس کے بعد، آپ کر سکتے ہیں دوبارہ گفت و شنیدمارکیٹ کے حالات کے لحاظ سے، شاید فکسڈ پر سوئچ کرنا۔"
دوسری طرف، ڈونڈی، اس بات کی نشاندہی کرتا ہے کہ "مقررہ شرح اتنی آسان کبھی نہیں رہی"، لیکن "چونکہ درمیانی مدت میں کوئی خاص شرح میں اضافہ نہیں ہوتا، اس لیے متغیر شرح کا انتخاب بھی خطرناک نہیں ہوگا"۔ کسی بھی صورت میں، Nomisma CEO کے مطابق، "یہ ذہن میں رکھنا چاہیے کہ ماضی کے برعکس، فکسڈ سے متغیر کی طرف منتقلی اب ناممکن نہیں رہی۔ شرح سود میں تبدیلی کی روشنی میں، آپ کے بینک کے ساتھ دوبارہ گفت و شنید کی بدولت قرض کی شرائط کا جائزہ لیا جا سکتا ہے۔ ماتحت (جس کے بارے میں ہم نے بات کی تھی۔ یہاں, ed) یا کو متبادل (جو ماتحت سے مختلف ہے کیونکہ اس کا مطلب یہ بھی ہے کہ ادا کی جانی والی رقم سے زیادہ رقم کی درخواست، ایڈ)"۔
یہ عہدوں کو مدنظر رکھتے ہیں۔"فرانسیسی" فرسودگی زیادہ تر اطالوی بینکوں کی طرف سے مشق. بنیادی طور پر، قسط کی رقم مستقل رہتی ہے، لیکن اس کی ساخت بدل جاتی ہے: شرح سود شروع میں زیادہ سے زیادہ ہوتی ہے اور آہستہ آہستہ کم ہوتی جاتی ہے، جب کہ اصل شرح متوازی بڑھ جاتی ہے۔ اس وجہ سے، کم شرح سود کا فائدہ رہن کے آغاز میں بہت زیادہ وزن رکھتا ہے۔ "وہ لوگ جو ایک مقررہ شرح کا انتخاب کرتے ہیں وہ یہ جاننے کا یقین رکھتے ہیں کہ وہ پوری مدت کے لیے کتنی رقم ادا کریں گے - شامل ایوالون -، لیکن وہ پہلے چند سالوں میں بہت زیادہ ادائیگی کرنے کا بھی یقین رکھتے ہیں"۔
اینیڈا کے مطابق، تاہم، "پیش گوئی کریں۔ مستقبل میں دوبارہ مذاکرات یہ ہمیشہ پیچیدہ ہوتا ہے، کیونکہ آپ کو کبھی یقین نہیں ہوتا کہ شرح کی سطح کیا ہوگی۔ یہ خاص طور پر سچ ہے اگر ہم فکسڈ اثاثوں کے بارے میں بات کر رہے ہیں، جو طویل مدتی کے لیے نظر آتے ہیں، اس لیے وہ ممکنہ طور پر متغیر سے پہلے بڑھیں گے۔ یہ ممکن ہے کہ اگلے سال کے اوائل میں بہترین مقررہ شرحیں ہمارے اب کے مقابلے زیادہ ہوں گی۔
مختصراً، منتخب کرنے کے لیے یہ ہمیشہ ضروری ہے کہ آپ کس قسم کے رہن کو نکالنا چاہتے ہیں اور اس کا آپ کی آمدنی پر کیا وزن ہے۔
لینڈ لائن
اینیڈا کا کہنا ہے کہ مقررہ شرح ان لوگوں کے لیے مناسب ہے جنہیں کسی بھی صورت میں اپنے مالی اخراجات کو سختی سے کنٹرول میں رکھنے کی ضرورت ہے۔ متغیر کے حوالے سے فرق اتنا چھوٹا ہے (تقریباً ڈیڑھ پوائنٹس) کہ کوئی اس اضافے کو مستقبل کے ممکنہ خطرات کے خلاف انشورنس کے طور پر قبول کرنے کے بارے میں سوچ سکتا ہے۔ آپ مستقل کی حفاظت کے لیے زیادہ ادائیگی کرتے ہیں اور کسی بھی صورت میں کم قسط"۔
متغیر
دوسری طرف، Anedda، ایسے معاملات میں متغیر آپشن کی سفارش کرتا ہے جن میں "رہن کا خاندانی بجٹ پر محدود وزن ہوتا ہے (قرض کی خصوصیات یا آمدنی کی وجہ سے) اور اس لیے، یہاں تک کہ اگر کل شرحیں بڑھ جائیں، صورت حال اب بھی ایک خاص سکون کے ساتھ انتظام کیا جا سکتا ہے۔"
تیسرا طریقہ: "پروڈنٹ" متغیر
آخر میں، ایک درمیانی حکمت عملی ہے، یعنی "متغیر کا انتخاب، لیکن ابتدائی سالوں سے فرق کو ایک طرف رکھیں جو ایک مقررہ شرح کے ساتھ قسط کے حوالے سے موجود ہے – Anedda پھر وضاحت کرتا ہے – شرح سود میں اچانک اضافے کی صورت میں حاصل کرنے کے لیے ایک ریزرو بناتا ہے۔ اس طرح، متغیر کی طرف سے ضمانت شدہ فائدہ منیٹائز کیا جاتا ہے، لیکن ساتھ ہی ہم خود کو خطرات سے بچاتے ہیں۔" اور اگر یہ حفاظتی جال بیکار نکلا تو، خرچ کرنے یا کہیں اور سرمایہ کاری کرنے کے لیے کافی رقم باقی رہ جائے گی۔
