غیر یقینی کے لمحات میں توجہ اس طرف لوٹتی ہے جس کو اجتماعی تخیل نے متعارف کرایا ہے۔ محفوظ پناہ گاہ سرمایہ کاری کے برابری: اینٹ۔ لیکن کیا یہ اب بھی سچ ہے کہ رئیل اسٹیٹ ہمیشہ بہترین سرمایہ کاری ہوتی ہے؟
ٹورن میں قائم آزاد کنسلٹنسی ALFA کی ایک تحقیق کے مطابق، سوائے اس کے کہ گھر سرمایہ کاری کی "جسمانی نوعیت" کا وہ آرام دہ احساس پیش کرتا ہے جسے دیکھا اور چھوا جا سکتا ہے، تاہم اس بات پر غور کرنا چاہیے کہ پچھلے 10 سالوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دکھایا گیا ہے بہت زیادہ اتار چڑھاؤ اور اوسط قیمتوں میں کمی آئی ہے۔
جب تک کہ آپ مختلف علاقوں میں متعدد جائیدادیں خریدنے کے قابل نہیں ہیں، یہ پراپرٹیز کا انتخاب کرنے کا ایک اچھا موقع ہوسکتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ ETFs، کم لاگت والے آلات بھی بورسا اٹالیانا میں درج ہیں جو سیور کو ایک ہی "سرمایہ کاری" کے ساتھ درجنوں رئیل اسٹیٹ کمپنیوں میں شیئرز خریدنے کی اجازت دیتے ہیں۔ پھر بھی ایک زمانے میں یہ یقین لوگوں میں مضبوطی سے جڑا ہوا تھا کہ رئیل اسٹیٹ ہمیشہ سرمایہ کاری کا ایک اچھا موقع ہوتا ہے۔ لیکن کیا اب بھی ایسا ہی ہے؟
یہ خیال کہاں سے آتا ہے کہ گھر ہمیشہ محفوظ سرمایہ کاری ہوتا ہے؟
اطالوی قومی ثقافت میں، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی گئی ہے ملک کی ترقی میں سنگ میل جنگ کے بعد کی مدت سے تیسری ہزار سال تک۔ 50 کی دہائی میں جس نے بھی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی وہ متعدد عوامل کی وجہ سے سرمائے کی مضبوط تعریف سے گزرا:
– دوسری جنگ عظیم کے بعد استحکام کا مرحلہ اور اقتصادی عروج انہوں نے فروخت کی اور حقیقی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ کیا۔
- گھرانوں کی اوسط خالص آمدنی رئیل اسٹیٹ کی قیمت کے منحنی خطوط سے زیادہ شدت سے بڑھی اور اس نے بچت کا کچھ حصہ اس کے لیے مختص کیا؛
– سرمایہ کاری کی دوسری شکلوں تک رسائی زیادہ مشکل تھی (سونے کا فزیکل ہولڈنگ، سیکیورٹیز کی سرمایہ کاری: پہلے فنڈز 80 کی دہائی کے وسط کے ہیں)۔
دنیا کے کچھ علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کا رجحان بہت طاقتور رہا ہے (جیسا کہ اسپین میں مثال کے طور پر)۔ لیکن پھر بہت سے دوسرے عوامل نے اس کو اپنی لپیٹ میں لے لیا۔ کچھ ممالک میں بلبلا اثر ہوا ہے۔. رپورٹ میں کہا گیا ہے کہ اٹلی اس صورتحال میں نہیں ہے، لیکن جب عالمی منڈی نیچے جاتی ہے، تو اس بات کا امکان نہیں ہے کہ پہلے سے ہی سب سے زیادہ کمزور رجحان کے خلاف جائے گا۔
ہوم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے خطرات کیا ہیں؟
ہم پہلے ہی سیکٹر کے اتار چڑھاؤ کے بارے میں بات کر چکے ہیں، لیکن ہمیں اسے بھی شامل کرنا چاہیے۔ تنوع کی کمی سرمایہ کاری کی ایک مسئلہ ہو سکتا ہے، لیکن سب سے اوپر کے موضوعات لاگت اور اصل کارکردگی.
قیمت کی طرف، فروخت اور خریداری کی قیمت کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری بالکل مفت نہیں ہے۔ ضرور لین دین کے اخراجات کی مقدار درست کریں۔ (خریداری اور فروخت)، بشمول رئیل اسٹیٹ ایجنسی کمیشن، رجسٹریشن ٹیکس، نوٹری فیس۔ وہاں بھی ہو سکتا ہے۔ تنظیم نو کے اخراجات، فرنشننگ، انشورنس ممکنہ رہن یا قرض کے اخراجات تک (خرچ، سود، مشق) اور پھر انہیں مستقبل میں شامل کرنا پڑے گا۔ دیکھ بھال کے اخراجات جائیداد کی.
صرف یہی نہیں - رپورٹ میں کہا گیا ہے - "ایک اور مشکل خطرہ ہے جس کی مقدار کا تعین کرنا رشتہ داروں سے تعلق رکھتا ہے"۔غیر معقولیت سرمایہ کاری کا"، کیونکہ اگر ضروری ہو تو بلڈنگ بلاک کو مختصر وقت میں نقد میں تبدیل کرنا اکثر مشکل ہوتا ہے۔
امکان ہے – یہ سچ ہے – کا کرایہ پر لینا جائیداد، لیکن یہ یقینی بنانا ضروری ہے کہ "DOC کرایہ داروں کو تلاش کریں جو باقاعدگی سے ادائیگی کرتے ہیں اور ہماری سرمایہ کاری کے بگڑنے کی توقع میں حصہ نہیں ڈالتے ہیں"۔
جائداد غیر منقولہ ETFs کم خطرناک متبادل ہوسکتے ہیں۔
رئیل اسٹیٹ اس لیے ایک بالکل دلچسپ اثاثہ بنی ہوئی ہے، لیکن اس کا جائزہ اندر ہی اندر بڑی توجہ کے ساتھ ہونا چاہیے۔ ایک متنوع سرمایہ کاری پورٹ فولیو، رپورٹ کا کہنا ہے کہ. تاہم، کم از کم کچھ خطرات کو کم کرنے کی کوشش کرنے کے لیے، کوئی بھی درج شدہ اور کم لاگت والے آلات کے ساتھ اس سے رجوع کرنے کے بارے میں سوچ سکتا ہے جیسے ریل اسٹیٹ ETFs.
بورسا اٹالیانا پر بھی کئی درج ہیں جو سیور کو ایک ہی "سرمایہ کاری" کے ساتھ خریدنے کی اجازت دیتے ہیں۔ درجنوں رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے حصص (REITS) جو اپنی سرگرمیاں پیشہ ورانہ انداز میں، مختلف جغرافیائی علاقوں، مختلف شعبوں میں انجام دیتے ہیں (وہاں نہ صرف رہائشی شعبہ ہے، بلکہ تجارتی، لاجسٹکس وغیرہ بھی ہے.) اور جو کم از کم مخصوص خطرے کو کم کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔ (ہاں ہزاروں جائیدادوں میں شیئرز خریدیں) جغرافیائی لحاظ سے بھی۔ ایک اضافی فائدہ کے طور پر ہیںفوری طور پر قابل تبادلہ.
