اپنے گھر میں رہنے کی خواہش کی تصدیق تمام معیشتوں میں وسیع پیمانے پر ہوتی ہے جیسا کہ یورو کے علاقے میں گھر کے مالک گھرانوں کی اعلی فیصد سے ثبوت ہے۔ EMU ممالک میں گھریلو دولت سے متعلق سروے کے مطابق 1% کی اوسط قیمت کے مقابلے میں، گھر کے مالکان کا حصہ صرف جرمنی (60%)، فرانس (44%)، نیدرلینڈز (55%) اور آسٹریا (57%) میں کم ہے۔ %)، جبکہ دیگر میں فیصد لکسمبرگ میں 47% سے سلوواکیہ میں 67% تک مختلف ہے۔
اس بات پر غور کرتے ہوئے کہ یورو کے علاقے میں مرکزی گھر کی اوسط قیمت 180 ہزار یورو کے برابر ہے، خریداری اکثر قرض کی بدولت بھی کی جاتی ہے: درحقیقت، یورو کے علاقے میں تقریباً 20% گھرانے دور ہیں انہوں نے گھر کی فروخت مکمل کر لی۔ وہ گھر جس کی ان کی ملکیت تھی۔
یکساں اشارے کی تغیرات علاقے کے مختلف ممالک کے لیے وسیع ہیں اس لیے کہ ایک گھر کی اوسط قیمت سلواکیہ میں €56 ہزار اور لکسمبرگ میں €500 ہزار کے درمیان ہے اور یہ کہ قرض لینے والے گھرانوں کی فیصد سلوواکیہ کے 9,3% کے درمیان مختلف ہوتی ہے۔ اور نیدرلینڈ کا 44%۔ ECB سروے کے ذریعے لی گئی تصویر وقت کے موازنہ کی اجازت نہیں دیتی ہے لیکن مختلف ذرائع گھروں کی خریداری کے لیے قرضوں کے رجحان اور بحران کے طویل سالوں کے دوران رہن کے قرضے دینے میں ہونے والی تبدیلیوں کے بارے میں اشارے فراہم کرتے ہیں۔ دستیاب اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ بہت سی ترقی یافتہ معیشتوں میں گھریلو قرضوں میں سست روی نے دیگر اقسام کے قرضوں کے مقابلے میں گھر کی خریداری کے لیے قرضوں کو کچھ حد تک متاثر کیا ہے۔
جون میں، صرف یونان، اسپین، پرتگال، قبرص اور لٹویا میں رہن کے قرضوں میں 3% سے زیادہ کی کمی واقع ہوئی تھی، جو گھروں کی خریداری کے لیے EMU قرضوں کے 21% سے بھی کم ہیں۔ یوروپی کمیشن کے ایک گہرائی سے مطالعہ سے پتہ چلتا ہے کہ کس طرح پچھلے سالوں میں ان میں سے کچھ ممالک میں رہن کی طویل مدتی پختگی، متغیر شرحوں کا پھیلاؤ اور جائیداد کی قیمت (LTV) پر فنانسنگ کے اعلی واقعات نے تشکیل دیا ہے۔ گھرانوں کی سالوینسی کی صلاحیت سے غیر متناسب خطرات مول لینے کی ترغیبات۔ تاہم علاقے کی دیگر معیشتوں میں، جہاں رہن میں بھی کمی ہے، یہ 2% سے زیادہ نہیں ہے۔ یہ آئرلینڈ (-1,9%)، اٹلی (-1,2%) اور نیدرلینڈز (-0,4%) کا معاملہ ہے۔
مجموعی طور پر، پوری مانیٹری یونین میں، حرکیات، خواہ معمولی ہی کیوں نہ ہوں، کسی بھی صورت میں، یہاں تک کہ انتہائی شدید بحران کے ادوار میں بھی، تقریباً ہمیشہ مثبت ہی رہی ہے۔ مئی اور جون میں EMU میں ریکارڈ کی گئی معمولی منفی تبدیلی (بالترتیب -0,3 اور -0,4%) کو فرانسیسی سروے کے نشان کی تبدیلی سے منسوب کیا جا سکتا ہے، جو اپریل میں +3,4% سے درج ذیل دو میں سے -1,9% تک چلا گیا۔ مہینے. تاہم، فرانسیسی مرکزی بینک کی طرف سے مواصلات 3 فیصد سے اوپر کی ترقی کے برقرار رہنے کی تصدیق کرتے ہیں۔
پھر بھی جون میں، دوسرے ممالک کے جاندار رجحانات کی تصدیق ہوئی، سلووینیا میں +1% سے لے کر بیلجیم میں +13,1% تک۔ EMU کی مختلف معیشتوں میں رجحانات کی غیر مساوی تصویر نجی شعبے کے کل قرضوں پر رہن کے قرض کے واقعات میں بھی پائی جاتی ہے: 36% (جون) کی اوسط قدر کے مقابلے میں، کم فیصد صرف اٹلی کے لیے پائے جاتے ہیں (22%) ، آسٹریا (26%) اور بیلجیم (35%) جبکہ دیگر ممالک میں حصہ داری نیدرلینڈز میں 36,5% سے پرتگال میں 45,3% تک ہے۔
عام طور پر، 2009 کے مقابلے میں، اس اشارے میں تقریباً ہر جگہ اضافہ ہوا ہے، صرف ہالینڈ سے متعلق استثناء کے ساتھ جہاں، تاہم، کمی 1 فیصد تک نہیں پہنچتی ہے۔
ریاستہائے متحدہ: رہن کی وصولی کا انتظار کرنا پڑے گا۔
ریاستہائے متحدہ میں، جائیداد کی مارکیٹ کی قیمتوں اور فروخت میں بحالی (ملک کے مختلف علاقوں میں ناہموار ہے) نے گھروں کی خریداری کے لیے قرضوں کی حرکیات کو کارفرما نہیں دکھایا۔ مختلف عوامل رہن کے رجحان پر وزن رکھتے ہیں، سب سے پہلے گھر کی خریداری سے براہ راست منسلک معاہدوں کے حق میں ری فنانسنگ آپریشنز کی تھکن اور جائیداد کی ممکنہ دوبارہ تشخیص سے نہیں۔
قلیل مدتی عوامل جیسے سود کی شرح میں اضافہ اور گزشتہ موسم سرما کی خراب موسمی صورتحال نے بھی رہن کی حرکیات میں ناموافق طور پر حصہ ڈالا۔ مزید برآں، صارفین کے تحفظ کے لیے کریڈٹ اداروں کی کارروائیوں کے لیے سخت ضوابط جاری کیے جانے سے رہن کی سستی میں مزید اضافہ ہوا۔ ان عناصر کے امتزاج کے نتیجے میں اس سال کی پہلی سہ ماہی میں ادائیگیوں میں 60% سال/سال کی کمی واقع ہوئی، جس سے مجموعی طور پر گزشتہ نو سالوں میں اس کی کم ترین سطح پر پہنچ گیا۔
تاہم، دیگر وجوہات اکثر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی حرکیات اور اس کے نتیجے میں مارگیج کریڈٹ مارکیٹ میں درج ہوتی ہیں، جن کے اثرات درمیانی مدت میں بھی جاری رہیں گے۔ پہلا عنصر ڈیموگرافک ہے: نام نہاد Millennials، یعنی 21-34 کی عمر کے گروپ کے بچے، بچے بومرز کے بچے، لیبر مارکیٹ میں داخل ہونے میں دشواری کی وجہ سے طویل عرصے تک کرایہ دار رہتے ہیں، جبکہ پرانی نسلوں کی بوڑھی خواتین، ریٹائرمنٹ کے مرحلے میں، اپنے گھر کے سائز کو کم کرنے کے ارادے سے، بعد میں ہونے والی خریداری کو نقد رقم میں فروخت کرنے اور طے کرنے کا رجحان رکھتی ہیں۔ اگرچہ سست روی کا شکار ہے، گزشتہ اپریل میں کیش سیٹلڈ ریئل اسٹیٹ کے لین دین نے کل کے 37 فیصد کی نمائندگی کی۔
گھر کی خریداری کے لیے نقصان دہ ایک اور عنصر موجودہ بحالی کی شدت اور دورانیہ ہے جو کہ کچھ مبصرین کے مطابق معاشی سرگرمیوں کو دوبارہ شروع کرنے کے لیے مستحکم راستے کی بجائے زیادہ مالی اور مالیاتی محرکات پر مبنی ہے: کم روزگار اور جمود فی کس آمدنی روکے ہوئے ہے۔ گھر کی ملکیت میں سرمایہ کاری کرنے سے ممکنہ خریدار۔
ریاستہائے متحدہ میں، بحران نے مالکان/قرضداروں کی سماجی و اقتصادی خصوصیات میں بھی خاطر خواہ تبدیلی کی ہے۔ بحران سے پہلے کے سالوں کے مقابلے میں، درحقیقت، ہم سب سے زیادہ آمدنی والے خطوط کے لیے ادائیگیوں میں اضافے کا مشاہدہ کرتے ہیں، سب پرائم قرضوں کے حصے میں کمی (3 میں کل قرضوں کے 28% سے کم ہو کر 2006% تک) اور ایک انتہائی پسماندہ گروپوں سے تعلق رکھنے والے درخواست دہندگان کی جانب سے مسترد کردہ درخواستوں میں اضافہ۔
اٹلی میں مارگیج کریڈٹ
ہمارے ملک میں بھی بحران کے آغاز نے گھروں کی خریداری کے لیے قرضوں کی توسیع کے طویل مرحلے میں خلل ڈالا۔ 2013 میں، صارفین کے گھرانوں کو گھروں کی خریداری کے لیے 21 بلین یورو کی رقم دی گئی، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 4 بلین اور 34 کے عروج پر 2010 تک کم تھی۔ تاہم، اس سال کے پہلے مہینوں سے متعلق اشارے یہ بتاتے ہیں۔ نئے قرضوں کے رجحان میں تبدیلی (پہلی سہ ماہی میں 8,4% کا اضافہ) اور متعلقہ شرحوں میں کمی کا تسلسل۔
اٹلی میں کریڈٹ کنڈیشنز کے بارے میں تازہ ترین سروے کے مطابق، ڈیمانڈ نمو کی طرف لوٹ آئی ہے اور سپلائی کی شرائط میں بھی قرضے دینے کے معیار میں نرمی درج ہونی چاہیے۔ رہن سے متعلق بہتری کے مزید آثار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے متواتر سروے6 سے سامنے آتے ہیں: پہلی سہ ماہی میں، مارگیج قرض کی بدولت مکمل ہونے والی فروخت 62,7% (56,1% ایک سال پہلے) تک بڑھ گئی جیسا کہ قرض کی قدر 61,5% تک پہنچ گئی ( 56,1 کی پہلی سہ ماہی میں 2013 فیصد سے دوبارہ)۔
ہمارے ملک میں بھی قرض لینے والوں کی سماجی و آبادیاتی خصوصیات میں تبدیلیوں کے ساتھ ادائیگیوں میں کمی آئی: 2008 کے مقابلے میں، رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے قرض میں گھرانوں کا حصہ 12,4 فیصد پر کافی حد تک برقرار رہنے کے باوجود، کم آمدنی والے گھرانوں سے تعلق رکھنے والوں کے فیصد میں کمی، جبکہ سب سے زیادہ آمدنی والے قرض لینے والے خاندانوں میں نمایاں اضافہ ہوا ہے، جن کی خصوصیت اکثر گھر کے ملازم سربراہ کی ہوتی ہے۔ اگر ہم عمر کے گروپ کے لحاظ سے جائیدادوں کی خریداری کے لیے مقروض گھرانوں کی تقسیم کا مشاہدہ کرتے ہیں، تو ہم 35 سال سے کم عمر کے گھرانوں کے سربراہان والے گھرانوں کے حصہ میں بتدریج کمی کو نوٹ کرتے ہیں۔
مجموعی طور پر، یہ شواہد بتاتے ہیں کہ مقروض گھرانوں کی تشکیل نو کم خطرے والے گروہوں کے حق میں ہوئی ہے، جس کے مثبت نتائج رہن والے قرضوں کی گراوٹ کی ڈگری پر ہوئے ہیں جس میں ایک پوائنٹ کے صرف چند دسویں حصے کا اضافہ ہوا ہے (کل قرضوں کا 6,2% تک) 5,4 میں 2012 فیصد سے گھرانوں تک)۔ مشکل میں گھرانوں کو رہن کی قسطوں کی ادائیگی کی معطلی کے اقدامات کی تجدید نے یقینی طور پر اس میں اہم کردار ادا کیا۔ 2010 سے، جس سال یہ اقدام شروع کیا گیا تھا، اپریل 2014 تک، 116.000 خاندانوں نے ان اقدامات سے فائدہ اٹھایا ہے، جس کا تخمینہ اس سال کے اندر مزید 12 تک بڑھنے کا ہے۔
