گھر، رہن یا کرایہ؟ شرح میں مسلسل اضافے کے باوجود پہلا حل بہتر ہے۔

مہنگائی بڑھ رہی ہے، سرکاری نرخ بڑھ رہے ہیں اور رہن کے نرخ بڑھ رہے ہیں۔ جو لوگ گھر کی تلاش میں ہیں، آج پہلے سے کہیں زیادہ، سبسکرائب کرنے کے درمیان مخمصے کا سامنا کر رہے ہیں۔ کرایہ یا ایک باہمی خریداری کے لئے. کونسا اس سے اتفاق ہوتا ہے اس سال زیادہ؟ حالیہ برسوں میں خاندانوں کے معاشی حالات کی ترقی کو دیکھتے ہوئے، مہنگائی کی وجہ سے قوت خرید میں کمی، اور شاید کام کی دشواریوں کے درمیان، ایسا لگتا ہے کہ انتخاب کا رخ کرائے کی طرف زیادہ ہو سکتا ہے۔ لیکن حقیقت میں صورتحال بہت مختلف ہے: آج رہن لینا کرائے پر لینے سے زیادہ آسان اور لچکدار ہے۔ آئیے دیکھتے ہیں کہ کیسے۔

رہن کے لیے ایک عام کیس: قیمت کے 30% پر 80 سال

بنیاد، یقینا، یہ ہے کہ ہر انتخاب کی بنیاد پر ان لوگوں کی مالی صورتحال پر بھی غور کرنا ضروری ہے جو ایک ہزار متغیرات کے ساتھ، گھر کی تلاش میں ہیں۔ لیکن، جیسا کہ پتہ چلتا ہے، اس وقت ان لوگوں کے لیے جن کے پاس مکان کی خریداری کے لیے قیمت کے کم از کم 20 فیصد کے برابر وسائل کی دستیابی ہے۔ 30 سال کا رہن اس کی قیمت کرایہ سے کم ہے۔ اگر ہم صرف چار اہم اطالوی شہروں کی اوسط پر غور کریں، جو Immobiliare it پورٹل کے جنوری 2023 کے دوران اپ ڈیٹ کیے گئے سروے سے حاصل کیے جا سکتے ہیں، ملاپ گھروں کی مانگنے کی اوسط قیمت 5.185 یورو فی مربع میٹر ہے، اس کے مقابلے میں ماہانہ کرایہ 21,29 یورو فی میٹر ہے۔ فرض کرنا a مقررہ شرح رہن 4 سال کے لیے 30% پر، 80 میٹر کے گھر کی خریداری سے متعلق قسط کا ماہانہ خرچ 1.584 یورو ہے، اس کے مقابلے میں کرایہ 1.703 ہے۔

میں کیپٹل موازنہ کے نتیجے میں 1.012 یورو کی قسط اور 1.172 کرایہ، ایک ٹورینو 588 کے مقابلے میں 793 اور آخر کار اے نپولی اس کے لیے آپ کو کرایہ کے لیے 854 کے مقابلے میں 1000 یورو درکار ہیں۔

چند اور مثالیں: "ہماری نقلوں سے، 65 یورو کا 25 مربع نیپلز اور 80 کا روم میں خریدنے کے لیے۔ انہی شہروں میں اور اسی ہاؤسنگ ٹائپولوجی کے لیے، تاہم، اگر کوئی کرایہ کا انتخاب کرتا ہے، تو کرایہ بالترتیب ہوگا۔ میلان میں ماہانہ 1200 یورو، نیپلز میں ماہانہ 670 یورو اور روم میں 830 یورو ماہانہ”، وہ ٹیکنوکاسا ریسرچ آفس کو بتاتے ہیں۔

کرایہ کی تلاش میں اضافہ ہوتا ہے، لیکن پیشکش اب بھی بہت سی مشکلات سے جڑی ہوئی ہے۔

گزشتہ چند سالوں میں کرایہ کی درخواست سال پہلے سے بڑھ گیا ہے. مہنگائی میں اضافے کے باعث ایک طرف قوت خرید میں کمی، دوسری طرف بعض اوقات کام کرنے میں مشکلات، بعض خاندانوں کو گروی رکھنے میں دل نہیں لگتا۔ آئیڈیلسٹا ریسرچ آفس کے سربراہ ونسنزو ڈی ٹوماسو کا کہنا ہے کہ "سب سے بڑے کوویڈ الرٹ کے دور کے بعد سے کرائے کے مکانات کی مانگ میں بہت مضبوط بحالی ہوئی ہے۔ لیکن جب وہ تلاش کرنے لگتا ہے، تو اسے وہ نہیں ملتا جس کی وہ تلاش کر رہا ہے۔
پورٹل، idealista.it، کے مطابقکرایہ کے لیے مکانات کی پیشکش 2022 کی چوتھی سہ ماہی میں پوری قومی سرزمین پر اس میں 36% کی کمی واقع ہوئی، پچھلی سہ ماہی میں پہلے ہی 43,5% کی کمی کے بعد۔ De Tommaso جاری رکھتے ہوئے کہتا ہے کہ "آفر نے گزشتہ چند سہ ماہیوں میں مسلسل 5ویں کمی ریکارڈ کی ہے۔"

اس کے بعد اگر ہم انفرادی بڑے شہروں کے حالات کا تجزیہ کریں تو یہ رجحان اور بھی اہم ہے: روما -60% اسکور کیا، ملاپ -49٪ نپولی a -40% اور ٹورینو یہاں تک کہ ایک -81٪۔

گھر کا مالک کرایہ پر لینا کیوں پسند نہیں کرتا؟

سپلائی کی کمی کے پیچھے وجوہات پہلے نمبر پر ہیں۔ مالی نوعیت: ایک مالک کے لئے آپٹ خشک کوپن بحالی کا مطلب ہے مہنگائی کیجیسا کہ سہولت شدہ ٹیکس نظام کی پابندی Istat انڈیکس میں تبدیلی کے لیے فیس کی سالانہ ایڈجسٹمنٹ کو لاگو کرنے کے ناممکن سے مشروط ہے۔ لیکن بہت سے دوسرے بھی ہیں۔ مشکل یہ ایک مالک مکان کو پریشان کرتا ہے جو کرایہ پر لینا چاہتا ہے: حقیقت یہ ہے کہ وہ زیادہ سے زیادہ ملتے ہیں، معاشی مشکلات کی وجہ سے بھی، "کرایہ داروں کے ساتھ جو، شاید چند ماہ کے بعد، مزید ادائیگی نہیں کرتے، نہ ان کے استعمال اور نہ ہی کرایہ، اوقات مہینوں یا ہمیشہ کے لیے،" قومی یونین سے وابستہ ایک گھر کے مالک کا کہنا ہے۔ "اس وقت ہم بے دخلی کے بارے میں سوچتے ہیں، لیکن یہاں بھی دو سے چار سال تک بہت سی مشکلات اور بہت لمبا وقت ہے، جس کے دوران ہمیں ریاست کو ٹیکس ادا کرنا بھی جاری رکھنا چاہیے گویا ہم کرایہ، کنڈومینیم وصول کر رہے ہیں۔ اخراجات اور کرایہ دار کے بل، جس میں کافی قانونی اخراجات شامل کیے جاتے ہیں: ایک مکمل ناکامی جس کی وجہ سے مزید کرایہ نہیں لینا پڑتا ہے۔" اس کے بعد کچھ مالکان، مکانات کو خالی نہ رکھنے کے لیے، بعض صورتوں میں قلیل مدتی کرائے کی طرف رجوع کرتے ہیں۔

"خریدنے اور کرایہ پر لینے کے درمیان انتخاب ایک پیچیدہ ہے"، جیسا کہ وہ بھی تصدیق کرتا ہے۔ فابیانا میگلیولا، Tecnocasa گروپ ریسرچ آفس کے سربراہ، کیونکہ پوری رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اضافہ ہوا ہے۔ جہاں ایک طرف 2022 میں مکانات کی خریداری کی قیمتوں میں اضافہ ہوا تھا (ان کے تازہ ترین اعداد و شمار کے مطابق +1,8%)، "لہٰذا قیمتیں اور زیادہ شرحوں کو دیکھتے ہوئے، صورت حال مکان خریدنے کے لیے بہتر نہیں ہوگی" میگلیولا کی وضاحت کرتے ہیں، دوسری طرف کرائے بھی بڑھ گئے ہیں۔ قومی سطح پر، درحقیقت، ہمارے پاس موجود تازہ ترین اعداد و شمار سٹوڈیو اپارٹمنٹس کے کرایوں میں 2,1%، دو کمروں والے اپارٹمنٹس کے لیے 2,4% اور تین کمروں والے اپارٹمنٹس کے لیے 2,2% کے کرائے میں اضافے کی نشاندہی کرتے ہیں۔

رہن کا متبادل: کچھ شرائط کے تحت سستا

ایسا نہیں ہے کہ یہ مشکل نہیں ہے۔ رہن لے لو، یہ دیکھتے ہوئے کہ 80% قرض جیسا کہ فرض کیا گیا ہے، یا تو فریق ثالث کی طرف سے اضافی ضمانتوں کی ضرورت ہوتی ہے، یا باقاعدہ آمدنی کے ساتھ ایسی آمدنی جس کی قیمت قسط کی رقم سے کم از کم تین گنا ہو، کسی بھی دوسرے قرضے کے خالص (جیسا کہ کار کے لیے مثال). ”رہن لینے کے لیے“ یقیناً وہاں ہونا ضروری ہے۔ آمدنی کی ضروریات کریڈٹ تک رسائی حاصل کرنے کے لیے ضروری ہے، لیکن اگر آپ کے پاس وہ ہے جو اسے خریدنے کے لیے لیتا ہے، تو یہ بڑا قدم اٹھانا بہتر ہوگا کیونکہ آخر میں آپ تھوڑی اضافی کوشش کے ساتھ اپنے آپ کو کسی پراپرٹی کا مالک پائیں گے"، میگلیولا نے مزید کہا۔

رہن؟ آج یہ درزی بنا ہوا ہے۔

رہن کے حق میں ایک اور پہلو بھی ہے: آج شرحیں اوسطاً 4% ہیں، لیکن اگر آپ مقررہ شرح کا انتخاب کرتے ہیں تو ان میں کسی بھی صورت میں اضافہ نہیں ہوگا، جب کہ جب رقم کی قیمت گرنا شروع ہوتی ہے تو بہت سے متبادل ہوتے ہیں۔ ہاں، کیونکہ اگر کرائے کی دنیا ہزار پھندوں سے جکڑی ہوئی ہے تو حالیہ برسوں میں رہن کی دنیا بن گئی ہے۔ زیادہ لچکدار. Mutuionline پلیٹ فارم کے مطابق، رہن کو میکرو زمروں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے، مقصد، لاگو سود کی شرح، مدت اور ادائیگی کے طریقوں پر منحصر ہے۔ وہ Mutuionline کو بتاتے ہیں کہ عام طور پر معاہدے کی خصوصیات ہر بینک کی طرف سے قائم کی جاتی ہیں، اور سروس کو زیادہ سے زیادہ ذاتی بنانے کے لیے بھی۔

اگر پھر یہ ہے a پہلا گھر، معاہدہ آپ کو کچھ تک رسائی فراہم کرتا ہے۔ سہولیات مالیاتی اور مخصوص سطح پر کٹوتیاں. کے ساتہ ماتحت پھر یہ ممکن ہے کہ پہلے سے پہلے سے جاری ہوم لون کے بقایا قرض کو کسی دوسرے بینک میں منتقل کیا جا سکے، تاکہ زیادہ سازگار حالات حاصل ہو سکیں اور سب سے بڑھ کر بغیر کسی لاگت کے۔ یا آپ کر سکتے ہیں۔ منتقلی ایک بینک سے دوسرے بینک کو موجودہ قرض ایسے معاملات میں جو سبروگیشن میں شامل نہیں ہیں، اس معاملے میں لاگت کا اندازہ لگایا جانا ہے۔

ضرورت کے مطابق ریٹ

یہاں تک کہ اس علاقے میں، آپ کو وہ شرح مل سکتی ہے جو آپ کی صورت حال کے لیے موزوں ترین ہے اور کسی بھی صورت میں آپ کے پاس اس کو تبدیل کرنے کا امکان، ماضی میں ناممکن ہے۔ کے ساتھ شروع کرتے ہیں مقررہ شرح: یہ IRS (انٹرسٹ ریٹ سویپ) انڈیکس سے منسلک ہوتا ہے، یہ اس وقت قائم ہوتا ہے جب قرض کا معاہدہ طے کیا جاتا ہے اور یہ اپنی پوری مدت کے ساتھ ساتھ تمام قسطوں کی رقم کے لیے مستقل رہتا ہے۔ دی متغیر دوسری طرف، یہ اس وقت قائم کیا جاتا ہے جب معاہدہ طے کیا جاتا ہے لیکن پھر وقتاً فوقتاً یوریبور کے اتار چڑھاؤ کی بنیاد پر قرض کی پوری مدت کے لیے دوبارہ گنتی کی جاتی ہے، یعنی متغیر شرح رہن کے لیے حوالہ انٹربینک ریٹ ہر روز پھیلایا جاتا ہے۔ یورپی بینکنگ فیڈریشن، یا یورپی سینٹرل بینک (ECB کی شرح) کے حوالہ کی شرح کا۔ اس میں مقررہ شرح سے زیادہ خطرہ شامل ہوتا ہے کیونکہ یہ کرنسی مارکیٹ کے رجحان کی پیروی کرتا ہے: اگر پیسے کی قیمت گرتی ہے تو قسط کم ہو جاتی ہے، ورنہ بڑھ جاتی ہے۔

فی الحال، توقعات اب بھی کی طرف سے اضافہ دیکھتے ہیں ای سی بی موسم بہار میں جس کے بعد کمی کی مدت کے بعد ہونا چاہئے، لیکن اوقات اور مقدار کو ترجیحی طور پر نہیں جانا جا سکتا۔ پھر وہاں ہے مقررہ شرح متغیر: ایک عام متغیر شرح رہن کے مقابلے میں، قسط کو ابتدائی رقم پر مستقل رکھا جاتا ہے، اور ادائیگی کی مدت کی مؤثر مدت وقت کے ساتھ ساتھ مختلف ہوتی جائے گی: اگر شرحیں کم ہوتی ہیں، تو مدت کم ہو جائے گی، اگر شرح بڑھ جاتی ہے، تو مدت کم ہو جائے گی۔ اصل میں تصور کے مقابلے میں قرض کی لمبائی.

یہ بھی دلچسپ ہے محدود شرح (جسے کیپ بھی کہا جاتا ہے) متغیر شرح: یہ ایک متغیر شرح ہے جو، تاہم، پہلے سے متعین زیادہ سے زیادہ حد فراہم کرتی ہے۔ ایک کا آپشن بھی ہے۔ غلطی، جس میں معاہدے کے ذریعہ قائم کردہ آخری تاریخوں اور شرائط پر ترمیم کی جاسکتی ہے، یا سرمائے کا ایک حصہ ایک مقررہ شرح پر ادا کیا جانا ہے اور دوسرا متغیر شرح پر یا متوازن جو ایک مقررہ شرح اور متغیر شرح کے حصے سے بنا ہے، اس وزن پر منحصر ہے جو آپ مقررہ اور متغیر شرح کو دینا چاہتے ہیں۔