کوویڈ ہم پر ظلم کرتا ہے۔ بہت سے معاملات میں یہ ہماری مالیات کو سخت جگہ پر رکھتا ہے۔ بدقسمتی سے بڑے پیمانے پر پھیلنے والے مسئلے کو ضرب دینے تک: کرایہ داروں کے بقایا جات. بعض اوقات معصوم، خاص طور پر اس مشکل لمحے میں، وعدوں کو پورا کرنے میں معروضی مشکل کی وجہ سے۔ ان معاملات میں، موجودہ وقت کے پیش نظر، کلاسک پرانا اصول لاگو ہوتا ہے: تھوڑا صبر، سمجھ بوجھ (جب ہمارا کرایہ دار معروضی طور پر اس کا مستحق ہے) اور قانونی کارروائی پر آگے بڑھنے سے پہلے مشترکہ حل کی صحت مند تلاش۔ اس کا یہ مطلب نہیں ہے کہ ہم کر سکتے ہیں، اور شاید ہمیں کچھ اور کرنا چاہیے۔ وقت پر تیار ہونا۔ لیز پر دستخط کرتے وقت، یہ ضروری ہے کہ مالک مکان ایسے احتیاطی حل تلاش کرے جو کر سکتے ہیں۔ نقصان کو محدود کریں مکان کے مالک کی آمدنی کے نقصان کے ساتھ کرایہ دار کی لیکویڈیٹی کی کمی اور اس کے نتیجے میں، کرایہ دار کے لیے ہمیشہ طویل اور پیچیدہ بے دخلی کے طریقہ کار کا آغاز۔
بنیادی ضمانتیں۔
جائیداد کے مالک کی طرف سے سب سے زیادہ استعمال ہونے والے بنیادی گارنٹی کے آلات ہیں: سیکیورٹی ڈپازٹ؛ کرایہ دار کی تنخواہ کی پرچی کی تصدیق؛ ایک کے لئے درخواست ضمانت بینکنگ یا انشورنس.
پہلی ضمانت جس کی مالک مکان لیز پر دستخط کرنے سے پہلے درخواست کر سکتا ہے وہ سیکیورٹی ڈپازٹ ہے، یعنی چند مہینوں کے کرایے کی رقم کے مساوی رقم (کم از کم ایک جوڑے، عام طور پر تین، لیکن اس سے بھی زیادہ)۔ متعلقہ رقم، جو مالک کی طرف سے اپنے پاس رکھی جاتی ہے اور قانونی سود کی ادائیگی کے ساتھ لیز کے اختتام پر واپس کی جاتی ہے، اس کا مقصد حفاظت کرنا ہے، مسائل کی صورت میں پہلی "رکاوٹ" کے طور پر، گھر کے مالک کو کسی بھی ڈیفالٹس کرایہ دار کی طرف سے واجب الادا رقم، مثال کے طور پر، بعض کرایوں کی عدم ادائیگی یا جائیداد کو ہونے والے ممکنہ نقصانات۔
مکان مالک کی طرف سے استعمال ہونے والا ایک اور تحفظ کا آلہ، کرایہ دار سے پوچھ کر، تمام مفید معلومات جو کہ پے سلپ پر پایا جا سکتا ہے، اس شخص کے ملازمت کے معاہدے سے متعلق ہے جو پراپرٹی کرایہ پر لینے کا ارادہ رکھتا ہے۔ یہ چیک مالک مکان کو مستقبل کی ادائیگیوں کے لیے اس موضوع کی معاشی دستیابی کو جاننے کی اجازت دیتا ہے۔
اس صورت میں کہ کرایہ دار کو سالوینٹ سمجھا جاتا ہے لیکن وہ کرایہ ادا نہ کرنے کا فیصلہ کرتا ہے، مالک، جس کی نمائندگی وکیل کرتا ہے، عدالت سے حکم امتناعی کی درخواست کرنے کے بعد، اس کے ساتھ آگے بڑھ سکتا ہے۔ پیش بندی اثاثہ جات (رئیل اسٹیٹ بلکہ تنخواہ یا پنشن کا بھی حصہ) اور، یہاں تک کہ بعد میں، عدالت سے بے دخلی کا طریقہ کار شروع کرنے کی درخواست کر سکتے ہیں۔
حالیہ برسوں میں معاشی بحرانوں کے آغاز کے ساتھ وسیع پیمانے پر استعمال ہونے والے تحفظ کے مزید "احتیاطی" ذرائع اور کووڈ-19 وبائی امراض کی وجہ سے ہونے والے نقصان کے لیے بعد کے عرصے میں اس سے بھی زیادہ، ضمانت ہے، ایک ادارہ جو شہری قانون (آرٹ۔ سول کوڈ 1938)۔
گارنٹی ایک معاہدے پر مشتمل ہوتی ہے جس میں ایک ضامن، جو بینک یا انشورنس کمپنی ہو سکتا ہے، لیکویڈیٹی کی کمی کی صورت میں کرایہ دار کی جانب سے ایک مخصوص مدت اور کوریج کے لیے کرایہ ادا کرنے کا عہد کرتا ہے۔ ضمانت کی دو قسمیں ہیں: بینک گارنٹی اور انشورنس گارنٹی
بینک گارنٹی
بینک گارنٹی گھر کے مالک کو کرایہ دار کے دیوالیہ ہونے کے خطرے سے بچانے کے لیے بینک کی طرف سے دی گئی ضمانت حاصل کرنے پر مشتمل ہے۔ اس صورت میں کہ گھر کا مالک اس گارنٹی کے آلے کی درخواست کرتا ہے، کرایہ دار کو کسی بھی کریڈٹ ادارے سے رابطہ کرنا ہوگا جو اس قسم کی مصنوعات پیش کرتا ہے۔ کریڈٹ ادارہ، گارنٹی دینے سے پہلے، استحکام کو یقینی بنائے، اقتصادی حل اور کرایہ دار کی جائیدادوں کی تمام مفید معلومات کی تصدیق کر کے، بشمول: شناختی کارڈ، ٹیکس ریٹرن 730 یا سنگل ماڈل، پے سلپ، لیز کے معاہدے کی کاپی۔ بینک کی طرف سے گارنٹی کی تقسیم ایک افتتاحی لاگت اور کمیشن کی ادائیگی کے لیے فراہم کرتی ہے جو عام طور پر ایک مقررہ رقم اور/یا فیصد کے طور پر سالانہ ادا کی جاتی ہے۔
اکثر، "فرسٹ ڈیمانڈ گارنٹی" کہلانے والی شق کو ضمانت کے معاہدے میں شامل کیا جاتا ہے، جس کی خصوصیت تین فریقین، مقروض (یا کرایہ دار)، فائدہ اٹھانے والے (گھر کا مالک) اور ضامن کی موجودگی سے ہوتی ہے۔ یہ ادارہ اس مفروضے کے لیے فراہم کرتا ہے جس میں اگر جائیداد کے مالک نے اس شق سمیت کوئی ضمانت قائم کی ہے، تو مقروض، جب وہ اپنی معاہدہ کی ذمہ داریوں کو پورا نہیں کرتا ہے، ایک سادہ درخواست کے ذریعے، بلا معاوضہ فیس کی ادائیگی براہ راست کسی کو کر سکتا ہے۔ گارنٹر یا بینک کو، مؤخر الذکر کوئی اعتراض اٹھانے کے قابل ہونے کے بغیر۔
بیمہ کی ضمانت
جب گارنٹی کریڈٹ ادارے کی طرف سے نہیں بلکہ انشورنس کمپنی کی طرف سے فراہم کی جاتی ہے، تو ہم انشورنس گارنٹی کے بارے میں بات کر رہے ہیں۔ اس کی درخواست کرنے کے لیے، کرایہ دار کو انشورنس کمپنی کے ساتھ ایک گارنٹی پالیسی لینا چاہیے، جو کہ فراہم کرتی ہے۔ پریمیم کی پیشگی ادائیگی معاہدے کی پوری مدت کے لیے، جو اسی پالیسی کی رقم کے مطابق مختلف ہوتی ہے۔
اس صورت میں کہ کرایہ دار ماہانہ کرایہ کی فیس ادا کرنے سے قاصر ہے، مالک مکان، معاہدہ کی ذمہ داریوں کی تکمیل کے لیے 30 دن انتظار کرنے کے بعد، کرایہ دار کو اگلے 30 دنوں میں بقایا جات کی اطلاع دے۔
انشورنس گارنٹی کے ذریعے فراہم کردہ رقم کی وصولی کا طریقہ کار شروع کرنے کے لیے، مالک کو انشورنس کمپنی کو پیش کرنا ہوگا: قانونی طور پر رجسٹرڈ لیز کنٹریکٹ کی ایک کاپی، بیمہ پالیسی کی ایک کاپی، عدالتی حکم کی ایک نقل جو بے دخلی کی توثیق کرتی ہے۔ بقایا جات کے لیے اگر مشق کامیاب ہو جائے، انشورنس کمپنی ادائیگی کا خیال رکھے گی۔.
ضمانتوں کے درمیان فرق
بینک گارنٹی اور انشورنس کے درمیان سب سے اہم فرق، چارجز اور حقیقی ضمانتوں کے لحاظ سے، یہ ہیں: رسائی کی حد، تقسیم کا وقت، اخراجات۔
بینک گارنٹی حاصل کرنے سے پہلے رسائی کی حد کے حوالے سے، بینک کو کریڈٹ انفارمیشن سسٹم (CRIF) کے ذریعے بھی بہت محتاط تفتیش کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ درخواست دہندہ کے استحکام اور معاشی حل کی تصدیق کی جا سکے۔ دوسری طرف، انشورنس کی ضمانت بہت کم رسائی کی حد فراہم کرتی ہے، کیونکہ جو شخص یہ شرط رکھتا ہے اسے صرف اپنے شناختی دستاویزات دکھانا ہوں گے، جیسے کہ شناختی کارڈ، مناسب رجسٹرڈ لیز کا معاہدہ اور تازہ ترین ٹیکس ریٹرن۔
جہاں تک ڈیلیوری کے اوقات کا تعلق ہے، انشورنس کی ضمانت کا طریقہ کار تب ہی شروع کیا جا سکتا ہے جب جائیداد کے مالک نے بے دخلی کا قانونی طریقہ کار مکمل کر لیا ہو۔ دی معاوضے کی ادائیگی کا وقت وہ فوری ہیں، بینک گارنٹی کے برعکس جس میں ابتدائی تفتیش کا عمل سست ہوتا ہے اور اس لیے وقت بڑھا دیا جاتا ہے۔
آخر میں اخراجات۔ جہاں تک بینک گارنٹیوں کا تعلق ہے، وہ انشورنس گارنٹی سے زیادہ ہوتے ہیں۔ درحقیقت، رعایت کے وقت، کرایہ دار ایک مقررہ سالانہ کمیشن ادا کرنے کا حقدار ہوگا، جو اس رقم کے 1-2% کے برابر ہوگا جو بینک ضمانت کے لیے لیتا ہے۔ انشورنس گارنٹی کے بجائے، انشورنس پریمیم ماہانہ اقساط میں ادا کیا جا سکتا ہے یا اگر آپ ایک ہی حل میں ترجیح دیتے ہیں۔ لاگت مقرر نہیں ہے لیکن اس کا انحصار بہت سے متغیرات پر ہوسکتا ہے، جیسے: ضمانت کی رقم یا ضمانت کی حد، پالیسی کی مدت جو کہ درخواست دہندہ کی اقتصادی صلاحیت پر منحصر ہوگی، طے شدہ معاہدے کی قسم، ابتدائی اخراجات، سالانہ سود کی شرح درخواست گزار کی ساکھ کی بنیاد پر قائم کیا گیا ہے۔
