La subrogat dari hipotek (atau portabilitas) memungkinkan mereka yang sudah memiliki pinjaman dalam proses mentransfer utang secara gratis dari bank yang menyalurkannya kepada lembaga perkreditan lain yang menerapkan syarat-syarat yang lebih menguntungkan bahkan mengubah kurs, dari variabel menjadi tetap atau sebaliknya serta jangka waktu cicilan.
Setelah baru-baru ini kenaikan suku bunga oleh ECB untuk mengekang inflasi, hipotek tingkat variabel menjadi lebih mahal. Hingga beberapa bulan yang lalu, suku bunga variabel tetap jelas merupakan jenis yang disukai, namun mengingat kenaikan lebih lanjut oleh Bank Sentral, keuntungan tersebut dapat berkurang secara signifikan dalam beberapa bulan mendatang. aku'Euribor tiga bulan, indeks referensi untuk hipotek tingkat variabel, saat ini berada di 1,06% dan naik tajam dibandingkan 12 bulan lalu, ketika berada di wilayah negatif (-0,57%). selagiIrs pada usia 20 tahun, indeks yang digunakan untuk hipotek suku bunga tetap, berada di 2,32% dibandingkan 0,35% setahun yang lalu. Jumlah yang harus dibayar, hari ini lebih tinggi, akan selalu tetap sama. Untuk peningkatan ini harus ditambahkan lo penyebaran bahwa bank menambah pinjaman yang diberikan untuk membeli properti. Bagaimanapun, Anda selalu dapat menggunakan subrogasi pinjaman berdasarkan evolusi skenario ekonomi makro.
Pada keseimbangan, pilihan hipotek atau subrogasi bersifat subyektif dan tergantung pada jaminan keuangan Anda. Tapi bagaimana cara kerja subrogasi hipotek? Dan kapan harus dilakukan? Ini semua yang perlu Anda ketahui.
Bagaimana cara kerja subrogasi pinjaman?
Diatur oleh pasal 102 KUHP, subrogasi pinjaman diubah pada tahun 2007 oleh SK Bersani yang memungkinkan transfer pinjaman yang sedang berjalan untuk pelanggan dari satu bank ke bank lain tanpa biaya tambahan dan dengan keuntungan untuk yang terakhir memilih kondisi kontrak yang lebih menguntungkan. Oleh karena itu, tidak ada biaya notaris, pajak, komisi untuk penyelidikan awal bank dan penalti untuk pelunasan awal, bahkan di mana yang disebut undang-undang Bersani diatur dalam kontrak lama sebelumnya.
Dengan subrogasi hipotek Anda dapat mengubah kondisi lamanya, L 'jumlah angsuran periodik dan tingkat hipotek, tetapi bukan sisa jumlah pinjaman.
Juga pemegang dan apapun garanti mereka harus tetap sama juga dalam kontrak baru. Dalam beberapa kasus, bank baru, dengan adanya jaminan pendapatan yang lebih besar, dapat membebaskan pemegang pinjaman atau penjamin lainnya.
Kapan subrogasi pinjaman dapat dilakukan dan berapa kali?
UU tidak menyediakan tidak ada batas waktu untuk peminjam, yang karena itu dapat memilih untuk mentransfer pinjamannya kapan saja. Selain itu, ada kemungkinan pinjaman dapat disubrogasikan bahkan beberapa kali.
Kapan diperbolehkan?
Pengalihan hipotek diperbolehkan di tempat tinggal utama, di rumah kedua dan hipotek yang dimaksudkan untuk kegiatan komersial dan profesional. Itu juga dapat diberikan untuk hipotek bisnis (kecuali untuk usaha mikro dengan kurang dari 10 karyawan dan omzet kurang dari 2 juta euro).
Bagaimana cara mengajukan subrogasi hipotek?
Pemohon pergi ke loket bank yang diinginkannya pindah hipotek dan membuat permintaan subrogasi. Lembaga baru akan memeriksa berkas, dengan waktu dan metode pengajuan pinjaman dan bank lama tidak akan dapat menentang permintaan transfer.
Saat melamar, berikut ini yang diperlukan dokumen: dokumentasi pinjaman yang dikontrak dengan bank lama (salinan resmi); catatan pendaftaran hipotek (salinan); dokumen identitas dan kode pajak pemegang hipotek (atau pemegang) (fotokopi); dokumen penjamin pinjaman jika ada (fotokopi); sertifikat status sipil; dokumen pendapatan; dokumen kadaster properti, denah lantai dan survei.
Selanjutnya, data bank baru dan contact person yang mengikuti operasi akan diperlukan, bersama dengan jumlah sisa utang pada hari pembuatan akta subrogasi secara definitif.
Il pemindahan pinjaman itu harus terjadi dalam 30 hari. Jika tidak, nasabah dapat mengklaim kompensasi sebesar 1% dari nilai pinjaman untuk setiap bulan atau sebagian dari satu bulan keterlambatan.
Kapan Anda harus mensubrogasikan hipotek?
Mengingat bahwa peminjam dapat meminta subrogasi kapan saja dan bahkan lebih dari satu kali, memahami saat yang tepat merupakan aspek mendasar. Tentu saja tidak disarankan untuk melakukannya dengan beberapa tahun di akhir pelunasan pinjaman, karena menjelang akhir masa pelunasan cicilan terutama terdiri dari jumlah pokok saja dan oleh karena itu subrogasi tidak membawa keuntungan yang besar.
Sebaliknya, subrogasi nyaman jika penawaran di pasar lebih menguntungkan dalam hal tarif dan cicilan akhir daripada yang ditetapkan dalam perjanjian pinjaman saat ini. Oleh karena itu, tergantung pada kinerja indeks yang menentukan kurs (Euribor atau Eurirs).
Ketika tarif setidaknya satu poin persentase lebih tinggi dari yang dicairkan pada periode bunga, subrogasi bisa menjadi solusi yang sangat baik untuk mendapatkan keuntungan yang bagus. penghematan ekonomi.
Untuk memahami hal ini, kalikan saja pembayaran hipotek lama dengan durasi sisa dan pembayaran hipotek baru dengan durasi pinjaman subrogasi. Jika nilai pertama lebih tinggi dari yang kedua, maka lebih baik melanjutkan transfer pinjaman, jika tidak, tidak.
Jika bank baru memberikannya, Anda juga dapat memilih durasi yang lebih lama dari pinjaman sebelumnya untuk mengurangi jumlah cicilan berkala. Namun, ini melibatkan rencana amortisasi baru di mana suku bunga awalnya akan sangat besar. Biaya yang harus diperhitungkan dalam menilai kenyamanan ekonomi dari subrogasi pinjaman.
Tarif naik? Negosiasikan ulang hipotek Anda atau ajukan yang baru
Selain subrogasi, ada dua jalur lain yang bisa diambil jika pembayaran hipotek menjadi tidak berkelanjutan: negosiasi ulang pinjaman o ganti itu. Dalam kasus pertama, memilih untuk mencairkan cicilan yang tersisa dalam jangka waktu yang lebih lama tampaknya tidak menguntungkan mengingat lebih banyak bunga yang dibayarkan tetapi setidaknya cicilan berkala tentu menjadi lebih ringan bagi peminjam. Anda dapat menegosiasikan ulang: jenis hipotek (dari variabel ke tetap); durasi; kurs dan spread yang diterapkan oleh bank. Namun, bank tidak secara hukum berkewajiban untuk menegosiasikan kembali jangka waktu pinjaman yang tergantung pada usia nasabah agar dapat diterima.
Ketika, menutup pinjaman dan memulai yang baru menggunakan lembaga kredit lain adalah solusi yang memiliki biaya, risiko, tetapi juga keuntungan. Biasanya digunakan saat uang tunai dibutuhkan, karena ini adalah satu-satunya cara untuk meningkatkan jumlah hipotek awal.
