Ist es möglich, bei einer 30-Hypothek bis zu 40, 80 oder sogar 120 Euro zu sparen? Theoretisch ja, nutzen Sie einfach die Subrogation. Die Funktionsweise ist einfach: Mit diesem Tool können Sie die Schuld von Ihrer Bank zu einem anderen Institut verschieben, das bessere Konditionen in Bezug auf Zinssätze und Laufzeit bietet, ohne zusätzliche Kosten (z. B. keine Notargebühren), aber auch ohne Änderungsmöglichkeit der noch zu erstattende Betrag.
DER AKTUELLE RAHMEN: FESTE UND VARIABLE RATEN, ZAHLUNGEN
Laut einer von MutuiOnline.it, dem ersten Online-Broker der Branche in Italien, veröffentlichten Analyse „ist die aktuelle Situation völlig einzigartig“, insbesondere was die Tarife betrifft. Bislang beginnen die besten Angebote für Festhypotheken bei Laufzeiten von bis zu zwanzig Jahren sogar unter 3 % und steigen bei längeren Laufzeiten auf knapp über 3 %. Der bisherige Rekord geht auf Ende 2010 zurück, als die besten Festzinsen 4 % überspannten. Die variablen Zinsen beginnen dank Null-Euribor und kontinuierlich sinkenden Spreads derzeit bei 1,65 %.
Auch auf der Auszahlungsseite sind Verbesserungen zu verzeichnen: Laut ABI belaufen sich die im Februar vergebenen neuen Hypotheken auf 27,7 Millionen, dem ersten Vollbetrieb des 600-Millionen-fach dotierten Garantiefonds für das Eigenheim Finanzierung von 12-15 Milliarden zugunsten von Haushalten in Schwierigkeiten, insbesondere jungen Paaren, zu garantieren.
WIE VIEL UND IN WELCHEN FÄLLEN SPAREN SIE MIT DEM SUBROGA
Das aktuelle Szenario ist also deutlich günstiger als noch vor einigen Jahren. Unmittelbar nach der Finanzkrise „waren die Hypothekenzinsen erheblich gestiegen – erinnert sich MutuiOnline.it -. Wer beispielsweise zwischen 2011 und 2013 eine Hypothek aufgenommen hat, zahlt immer noch bis zu über 4 % allein für den Spread (gegenüber einer breiten Palette von Spreads, die derzeit bereits unter 2 %) liegen, oder Festzinsen sogar über den 6 %.“
Nicht nur das: Auch bei Krediten, die vor über zehn Jahren begonnen wurden, sind die Einsparpotenziale sehr hoch. "Nur bei Festhypotheken, die zwischen 2002 und 2013 abgeschlossen wurden - so die Analyse weiter -, ist die Differenz zwischen den ursprünglichen Durchschnittszinsen und den heute verfügbaren Festzinsen so groß, dass dank der Abtretung eine durchschnittliche Ersparnis zwischen 30 und 40 möglich ist Euro bei einem anfänglichen Darlehen von 120 Euro mit einer Laufzeit von zwanzig bis dreißig Jahren".
Dieselbe Überlegung gilt "sowohl für Hypotheken aus den frühen 6er Jahren, als die festen Zinssätze weit über 2010 % lagen - fährt die Studie fort -, als auch für neuere Hypotheken mit niedrigeren Zinssätzen, aber noch mit vielen Tilgungsjahren: am 80. Bei ab 100 abgeschlossenen Hypotheken pro Jahr kann ein Forderungsübergang zu Einsparungen von bis zu XNUMX Euro führen. Obwohl es fast unwirklich erscheint, wenn die Hypothese eines Wechsels von einem festen zu einem variablen Zinssatz in Betracht gezogen würde, würde sich der Effekt weiter verstärken: In einigen Fällen könnten die Einsparungen XNUMX Euro übersteigen, aber in diesem Fall wäre diese Maßnahme unsicher, da an den zukünftigen Trend der variablen Zinssätze gebunden“.
Im Durchschnitt bietet der Forderungsübergang die Möglichkeit, zwischen zwei und dreitausend Euro pro Jahr zu sparen. Daher ist der Anfragenboom nicht verwunderlich. Im Jahr 3 verzeichnete MutuiOnline.it einen fortschreitenden Anstieg der Regressansprüche auf die Gesamtzahl der ausgezahlten Hypotheken: von 2014-7 % auf über 8 % in den letzten Monaten des Jahres. Und in der ersten Hälfte des Jahres 40 stieg dieser Prozentsatz wieder auf 2015 %.
„Viele Menschen haben jedoch immer noch keine Ahnung, wie erheblich die erzielbaren Einsparungen sein können – kommentiert Roberto Anedda, Marketingdirektor von MutuiOnline.it – und zahlen daher die alte Hypothek ohne Berücksichtigung des Forderungsübergangs weiter zurück, vielleicht überzeugt davon es ist jetzt zu lange her, um sich einen vernünftigen Vorteil zu verschaffen. Schätzungen zufolge sind derzeit noch mindestens eine Million Festhypotheken ausstehend, die in mehr oder weniger fernen Jahren abgeschlossen wurden. Natürlich könnten nicht alle ersetzt werden, aber es gibt sicherlich einen großen Teil, der von den kalkulierten Einsparungen profitieren könnte. Dies führt zu einer Schätzung der möglichen Gesamteinsparungen von 3 bis 4 Milliarden Euro pro 100 Ersatzhypotheken durch Abtretungen.“
WENN ES NICHT BEQUEM IST UND WAS SIND DIE ALTERNATIVEN
Aber gibt es Umstände, unter denen die Regression nicht bequem ist? Eigentlich ja. Wenn die Hypothekenlaufzeit kurz ist, kann die Abtretung minimale Einsparungen garantieren oder völlig nutzlos sein, da die Banken in Italien in der ersten Hälfte der Hypothekenjahre die meisten Zinsen verlangen. Nach zwei Dritteln der Laufzeit macht eine Zinssenkung also weniger Sinn, da der Großteil der Zinsen bereits abbezahlt ist.
Darüber hinaus ist es offensichtlich, dass die Subrogation nicht der einzige Weg nach vorn ist. Kreditnehmer haben das Recht, ihre Bank zu bitten, die anfänglichen Bedingungen des Festzinsdarlehens neu zu verhandeln, um sie an die neuen Zinssätze anzupassen. Das Institut kann den Vorschlag sehr wohl ablehnen (andererseits ist eine Neuverhandlung für es nicht bequem), aber in Wirklichkeit ist es wahrscheinlich, dass es eine Vermittlung suchen wird. Angesichts der Möglichkeit des Forderungsübergangs riskiert die Bank, der Konkurrenz einen Gefallen zu tun.
