Potenzielle Renditen und Vorteile in Bezug auf die Diversifizierung, der Immobilienmarkt hat als Anlageklasse viel zu bieten, so sehr, dass Anleger nach den schlimmsten Auswirkungen der globalen Finanzkrise begonnen haben, in verschiedenen Bereichen wieder Wert und Chancen zu finden Teile der Welt.
Vier Anlageexperten der Natixis Global Asset Management-Gruppe haben sich daher entschieden, ihre Ansichten zum kurzfristigen Szenario des Sektors und zu den Märkten, in denen sich ihrer Meinung nach die Erholung verstärkt, mitzuteilen.
Auf dem US-Markt – beginnt Michael Acton, Research Director von AEW Capital Management – werden sich die Aussichten für REITs (Real Estate Investment Trusts) in der zweiten Jahreshälfte weiter verbessern.
Dank der „bedeutendsten geldpolitischen Kursänderung in den Vereinigten Staaten in den letzten Jahrzehnten“ und der daraus resultierenden Stärkung der Wirtschaftstätigkeit können REITs von einem besonders günstigen Umfeld profitieren. Tatsächlich, erinnert sich Acton, ist der Immobilienmarkt eng mit der Leistung der lokalen Wirtschaft verbunden, mit sich gegenseitig verstärkenden Effekten, da jedes Haus aufgrund des größeren Bedarfs an Gütern über 50.000 USD für die Gemeinden, in denen es sich befindet, erwirtschaftet und Dienstleistungen (nach Schätzungen der National Association of Real Estate Agents).
Aber es gibt noch andere positive Zeichen – so Acton weiter – darunter eines, das fast unbemerkt geblieben ist: die starke Verbesserung der Haushaltslage der Bundesregierung. Das Defizit ist zwar nach wie vor hoch, aber gegenüber dem Vorjahr um fast die Hälfte gesunken, wie das US Congressional Budget Office (CBO) berichtet, und es wird erwartet, dass es in den nächsten zwei Jahren relativ stabil bleiben wird.
Die Nachfrage sollte durch den Markteintritt von rund 2.000.000 neu gegründeten Familien, die zwischen 2007 und 2011 gegründet wurden und derzeit ein Zuhause suchen, gestützt werden, und auch der Speichersektor könnte sich aufgrund seiner engen Verflechtung mit dem Wohnungssektor gut entwickeln.
Aus geografischer Sicht - folgert der Experte - wird erwartet, dass die USA nach Erreichen der Energieunabhängigkeit bis zum Ende dieses Jahrzehnts zu einem Nettoexporteur von Öl und vielleicht auch von Erdgas werden. Aus dieser Perspektive ergibt sich eine potenzielle Gelegenheit in Gebieten, die durch eine erhebliche Präsenz von Energiequellen gekennzeichnet sind, riskiert Acton.
Da sich die Erwartungen zu Geld- und Briefkursen annähern – Sam Martin, Director of Research and Strategy bei AEW Europe ergreift das Wort –, wird auch in den von der Schuldenkrise betroffenen europäischen Ländern mit einem Anstieg des Investitionsvolumens gerechnet. Die verbesserte Verfügbarkeit von Fremdfinanzierungen, die auch durch die anhaltend extrem niedrigen Interbankensätze und fünfjährigen Swap-Sätze unterstützt wird, sollte 2013 zu einem Anstieg der Immobilieninvestitionstätigkeit beitragen. Allerdings - warnt Martin - ist es wahrscheinlich, dass die Nachfrage nach lokalen für die Büronutzung in Europa werden angesichts der anhaltenden Rezession in vielen europäischen Ländern kurzfristig niedrig bleiben.
Preisüberlegungen werden von Dmitri Rabin, Senior Securitized Asset Analyst bei Loomis, Sayles & Company, bestätigt. In Bezug auf den US-Markt weist Rabin darauf hin, dass die Immobilienpreise bis April 2013 laut den Ergebnissen des CoreLogic® Home Price Index Report (der Verkäufe im Zusammenhang mit notleidenden Krediten ausschließt) um 11,9 % gestiegen sind, auf breiter Basis gestiegen sind, 49 von 50 Bundesstaaten abgedeckt und nicht rein saisonal. Darüber hinaus, so Rabin, sei darauf hinzuweisen, dass selbst nach den jüngsten Erhöhungen die Hauspreise in den Vereinigten Staaten landesweit immer noch 22 % unter den Höchstpreisen liegen. Es gibt also viel Raum für Verbesserungen.
In Bezug auf die Zinsen stellt der Experte fest, dass die 10-jährige Hypothekenzinsbindung einen deutlichen Anstieg verzeichnet hat, was eine prognostizierte Erhöhung der monatlichen Zahlung von neuen Kreditnehmern um 15 % bis 10 % zur Folge hat. Rabin versichert jedoch, dass die Rückzahlungsfähigkeit von Wohnungsbaudarlehen nicht beeinträchtigt werden sollte, „selbst wenn die Hauspreise immer noch um 2 % gestiegen sind und die Hypothekenzinsen um 1981 % gestiegen sind“ und ungefähr auf dem gleichen Niveau wie im Zeitraum 2010-XNUMX bleiben würden. Tatsächlich – so der Analyst weiter – haben sich das Wachstum der Zinssätze und die Rückzahlungsfähigkeit nicht als gültige Indikatoren für die Prognose der Entwicklung der Immobilienpreise erwiesen. Es wird als viel nützlicher angesehen, auf das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu verweisen, was ein sehr günstiges Bild zeichnet, da der Wert leerstehender Gebäude nahe an historischen Tiefstständen liegt.
Der US-Markt erlebt wohl nach einer langen Phase der Anpassung eine Phase des Erwachens – erklärt Philippe Waechter, Chefökonom Natixis Asset Management – und der Beitrag der Immobilieninvestitionen zum BIP ist mittlerweile positiv. Allerdings schreitet die Erholung von Wohnungsbaudarlehen in den USA, China und Europa unterschiedlich schnell voran.
In China hat sich die Verbindung zwischen Wirtschaftstätigkeit und Immobilienwachstum nach 2009 abgeschwächt, was zu unterschiedlichen Aktivitätsniveaus in verschiedenen Teilen des Landes führte. Die größten Risiken bestehen in Städten wie Peking, Shanghai, Shenzhen und Guangzhou, wo nach wie vor eine starke Nachfrage besteht, der wenig oder gar keine Baukapazitäten gegenüberstehen. Diese Märkte könnten laut Waechter spekulativer werden, da sie bereits gesättigt sind und daher starken Korrekturen unterliegen, wenn die Politik der Notenbank restriktiver wird. Gefährlich ist auch die Lage kleinerer chinesischer Städte mit weniger als einer Million Einwohnern. Hier herrscht, fast im Gegensatz zu früher, ein Überangebot an Wohnraum, noch dazu finanziert durch das Schattenbankensystem. Die Kombination dieser Faktoren – glaubt Waechter – könnte die Ursache für viel Leid sein.
In Europa schließlich ist die geografische Verteilung relevant, obwohl der Immobilienmarkt in den meisten Ländern versucht, wieder Fahrt aufzunehmen. Die Immobilienpreise fallen in 8 von 14 Ländern, zum Beispiel in Spanien, Italien, Frankreich und Irland, steigen aber in Estland, Luxemburg, Malta, Belgien und Finnland. Großbritannien ist der stärkste Markt, obwohl es – so Waechter – noch keine Anzeichen für eine starke Erholung gibt.
Zur Vorsicht wird immer wieder auf die Risiken und Kosten einer Immobilienanlage hingewiesen. Während der Einbruch der Renditen der meisten riskanten Anlageklassen (als Folge der staatlichen Finanzpolitik und expansiver geldpolitischer Maßnahmen) Immobilien zu einem relativ attraktiven Anlageangebot gemacht hat, sollten sich Anleger der damit verbundenen Risiken bewusst sein, einschließlich geringerer Liquidität und Schwankungen Vermögenswerte.
„Immobilienvermögen ist ein kapitalintensives Vermögen. Diejenigen, die in sie investieren – schließt Michael Acton – nutzen einen erheblichen finanziellen Hebel, und dies wirkt sich natürlich auch auf die damit verbundenen Kosten aus.“
