Italienische Immobilienvermögensverwaltungsgesellschaften sammeln und verwalten seit mehr als 15 Jahren kollektive Ersparnisse und in 15 Jahren Arbeit ist diese Branche heute ein grundlegendes Segment für die Entwicklung der Realwirtschaft unseres Landes. Einige regulatorische Eingriffe in den letzten Jahren waren wichtig für die Welt der Finanz- und Immobiliendienstleistungen, die der Wirtschaft und den Bürgern des Landes mit transparenten und qualifizierten Modellen dienen, die auf globaler internationaler Ebene angenommen wurden. Andere regulatorische Maßnahmen haben sich negativ ausgewirkt, wie die einseitige Senkung passiver Mieten durch die öffentliche Verwaltung nach der Ausgabenüberprüfung.
In diesem Sinne könnte es verschiedene Hypothesen geben regulatorische Eingriffe zur Wiederbelebung von Investitionen. Zunächst einmal zur Disziplin Situationen von Interessenkonflikten und Unvereinbarkeiten, Umkehrung des Bestimmungskriteriums durch den Übergang von einer Logik „nach Gruppe des Managers und Gruppe des Experten“ zu einer Logik der Unvereinbarkeit „nach einzelnen Fonds“ im Einklang mit internationalen Standards. Darüber hinaus immer, um die übermäßigen Anforderungen des DM n zu beheben. 30/2015 könnte ein neues Unvereinbarkeitskriterium unabhängiger Sachverständiger bei finanzieller Abhängigkeit eingeführt werden. Die erzielbaren Vorteile reichen von Markttransparenz bis hin zu Investitionsanreizen nach internationalen Standards (insbesondere für unabhängige Sachverständige und Immobiliengutachter).
Insbesondere zur Behebung der überzogenen Anforderungen des DM n. 30/2015, in der TUF absehbar neue Kriterien für die Zuweisung von Bewertungsaufgaben an den unabhängigen Sachverständigen die die Verwalter (SGR und SICAF) von OGA einhalten müssen. Insbesondere legt die Novelle im Einklang mit den RICS-Bewertungsstandards, die in Italien seit langem eine konsolidierte Referenz bei der Bewertung von Immobilien-Investmentfonds darstellen, die Verpflichtung für unabhängige Sachverständige, die von ihnen kontrollierten, verbundenen oder unter gemeinsamer Kontrolle stehenden Unternehmen fest , an die Muttergesellschaften, Direktoren und Mitarbeiter, von der Durchführung von Bewertungs- und nicht schätzenden Aufträgen gegenüber dem Manager, den von ihm kontrollierten oder kontrollierten Unternehmen sowie den Unternehmen und Managern, die der gemeinsamen Kontrolle unterliegen, Abstand zu nehmen, wenn die Gebühren für den erhaltenen Auftrag eine bestimmte Schwelle (voraussichtlich 25 %) der gesamten Gesamteinnahmen des letzten Geschäftsjahres übersteigen. Dieser Umstand begründet den Widerruf der Abtretung. Nicht-Bewertungsaufträge umfassen die folgenden Tätigkeiten: (i) Prüfung und Beratung, die nicht direkt mit Immobilienbewertungen verbunden sind; (ii) Immobilienverwaltung; (iii) ordentliche und außerordentliche Wartung; (iv) Immobiliendesign, -entwicklung und -renovierung; (v) Immobilienvermittlung. Schließlich wird die Bestimmung zur Verlängerung oder Neubeauftragung eines unabhängigen Sachverständigen ohne das erforderliche Verstreichen von Urlaubszeiten wieder eingeführt.
Ein weiterer Punkt von besonderer Relevanz ist die objektive und transparente Lektüre der Daten über die Aktivitäten der Immobilienvermögensverwaltungsgesellschaften, die mit angemessenen Provisionen eine durchschnittliche Rentabilität erzielt haben und erzielen können, die noch mit den Zielen der Kapitalrendite vereinbar ist und das trotz einer komplexen Wirtschaftslage. Beispielsweise sollte bei der Analyse der Fondsabrechnungen auf die Bestandsrechnungen Bezug genommen werden Absorptionsschwierigkeiten des Immobilienmarktes was die Publikumsfonds im Laufe des Jahres 2015 nicht daran hinderte, abzuschließen Umsatz für rund 400 Millionen Euro. Gemäss einigen Studien umfassen die Verwaltungskommissionen auch alle Kosten, die Immobilienfonds entstehen, da sie ausschließlich der gewöhnlichen Tätigkeit des Fonds dienen oder durch gesetzliche oder aufsichtsrechtliche Bestimmungen vorgesehen sind (jährliche Gebühr an die Depotbank und unabhängige Experten, die Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung von Vermögensgegenständen des Fonds, die Kosten im Zusammenhang mit einer etwaigen Notierung der die Anteile vertretenden Zertifikate, die Finanzierungskosten für die vom Fonds übernommenen Verbindlichkeiten, die im ausschließlichen Interesse anfallenden Anwalts- und Gerichtskosten des Fonds und der Steuerlast des Fonds etc.).
Es werden keine Beweise dafür gegeben, dass Immobilienfondsmanager dies getan haben durchschnittliche Verwaltungsgebühren unter 1 % des Gesamtinventarwerts des Fonds (abzüglich nicht realisierter Kapitalgewinne), sogar niedriger als die von Vermögensverwaltungsgesellschaften, die durchschnittlich Verwaltungsprovisionen von rund 1,5 %-1,7 % des Vermögens haben (unter anderem nicht die Verwaltung der Probleme des Immobilienportfolios, verbunden mit der Suche nach einem Mieter für die vermieteten Objekte, bei der Sanierung des Portfolios , Grundsteuern, Nebenkosten, Insolvenz von Mietern, illegale Beschäftigungen usw.).
Auf Seiten der italienischen Immobilienentwickler wurde ein Zugehörigkeitsgefühl gezeigt, indem sie weiterhin an das Land glauben und es unterstützen, im Dialog mit nationalen und lokalen Regierungs-/Parlaments-/technischen Institutionen, Steuerbehörden und Aufsichtsbehörden, um es nützlich zu finden Lösungen für die Reduzierung der Staatsverschuldung und die Verbesserung und Effizienz des Immobilienvermögens, um die Fachleute zu schützen, die jeden Tag mit Ernst arbeiten.
Sie sind jetzt wichtig organische Interventionen der Industriepolitik im Finanz- und Immobiliendienstleistungssektor, unterstützt durch vollständige und qualifizierte Daten und Informationen, vergleichbar mit bewährten Praktiken, Modellen und Vehikeln, die weltweit vorhanden sind, unter Berücksichtigung der Exzellenz und Besonderheiten italienischer Immobilienbetreiber.
