القرض هو عقد يقدم بموجبه البنك (المُقرض) مبلغًا معينًا من المال إلى موضوع (مقترض) ويتعهد الأخير بسداد نفس المبلغ من المال بالإضافة إلى الفائدة المتفق عليها خلال فترة زمنية معينة.
بمعنى آخر ، الرهن العقاري عبارة عن قرض متوسط الأجل طويل الأجل ، يتم دفعه من قبل بنك أو وسيط مالي معتمد آخر ، ويستحق السداد وفقًا لخطة الإطفاء المحددة تعاقديًا.
تنقسم خطط الرهن العقاري والإطفاء إلى قروض بسعر فائدة ثابت وقروض بسعر فائدة متغير. مع الرهون العقارية ذات السعر الثابت ، يدفع العميل دائمًا نفس الفائدة للبنك طوال مدة القرض ، بينما يدفع الرهون العقارية ذات السعر المتغير بناءً على الاتجاه الشهري في أسعار الفائدة.
الأنواع
تنتمي الرهون العقارية الموصوفة أدناه إلى فئة القروض متوسطة الأجل طويلة الأجل المضمونة برهن عقاري:
1. قرض الرهن العقاري
تشمل فئة قروض الرهن العقاري جميع القروض المضمونة في شكل رهن عقاري ، وبالتالي تشمل أيضًا قروض السيولة أو قروض التوحيد ، بالإضافة إلى قروض الأراضي أو إعادة الهيكلة أو البناء.
2. قرض الأرض
للقرض العقاري قيود مقارنة بقروض الرهن العقاري ، سواء بالنسبة لنوع الرهن العقاري أو المبالغ التي يمكن صرفها. يجب أن يكون الرهن العقاري المسجل كضمان بالضرورة من الدرجة الأولى والحد الأقصى للنسبة المئوية التي يمكن تمويلها ، ما لم يتم تقديم ضمانات أخرى (مثل بوليصة التأمين على الحياة) ، لا يمكن أن تتجاوز 80 ٪ من أقل بين قيمة وسعر بيع العقار بناءً على طلب قرض. يترتب على انتماء رهن الفرد إلى فئة رهونات الأرض امتيازات ، مثل:
- إمكانية تخفيض أتعاب كاتب العدل إلى النصف ؛
- احتمال انخفاض القيمة المسجلة للرهن العقاري مع انخفاض رأس المال الممول من خلال السداد ؛
- أوقات أطول قبل أن يبدأ البنك في إجراءات الإنفاذ ؛
- إمكانية الحصول على تجزئة القرض والرهن العقاري في حالة التقسيم إلى عدة وحدات.
قرض البناء
في هذه الحالة ، يتم تسجيل الرهن العقاري على أرض البناء وسيغطي العقار بالكامل بمجرد بنائه ، لذلك في حالة بيع وحدات مختلفة ، يجب تقديم طلب التقسيم. كقاعدة عامة ، يتم صرف قروض البناء على دفعات وليس في حل واحد ، وفقًا لمستويات محددة مسبقًا أكثر أو أقل من تقدم الأعمال.
هذا الجانب له تأثير على ارتفاع التكاليف الأولية وتكاليف التقييم (للتدخلات الأكبر التي يجب القيام بها) ، مع العلم أن المبلغ الممول يساوي المبلغ المتفق عليه في اتفاقية القرض. بالنسبة للباقي ، تنطبق نفس الاعتبارات على قرض الأرض.
قرض بدون ضمان
القرض غير المضمون هو قرض غير مدعوم برهن عقاري ، والذي ينص على أقساط الدفع المؤجل.
المصالح والشخصيات
يتم تقسيم الفائدة المستحقة بعد منح القرض إلى فائدة تعويضية أو مقابل وفائدة تخلف عن السداد.
السابق (تعويضي أو اعتبارات) هي تلك التي يدين بها المدين مقابل مبلغ من المال لم يتم تحديد موعد نهائي لسداده.
من ناحية أخرى ، إذا تم تحديد مدة السداد ولكن انتهت صلاحيتها ، يحق للدائن ، اعتبارًا من انتهاء مدة الأداء ، الحصول على فائدة ، والتي تكون دائمًا تعويضية ، ولكن إذا قدم الدائن إشعارًا رسميًا ، سوف يتعامل مع الفائدة المستحقة للتأخير ، وبالتالي الفائدة المتعثرة.
ومع ذلك ، يحدث أحيانًا أن تنتج الاهتمامات ، بدورها ، اهتمامات جديدة وتسمى هذه الظاهرة علم التشريح.
يشير هذا المصطلح إلى ظاهرة رسملة الفائدة. هذا هو تطبيق الفائدة على الفائدة المستحقة بالفعل على حساب المدين. على سبيل المثال ، على رأس مال قدره 100 يورو ، في فترة معينة ، يكسبون فائدة تساوي 2 يورو. يتكون علم التشريح من حقيقة أنه إذا لم يتم دفع هذه الفوائد ، يتم إضافتها إلى رأس المال (100 يورو + 2 يورو) بحيث ، في الفترة التالية لحساب الفوائد ، لن يتم احتساب الفوائد على 100 بل على 102. وهكذا دواليك من فترة إلى أخرى.
اعتبارًا من أبريل 2016 ، تحدد المادة 120 ، الفقرة 2 من TUB عودة إلى علم التشريح مع رسملة سنوية (لم تعد ربع سنوية). بعد 60 يومًا ، يمكن للعميل طلب الفائدة ، واختيار ما إذا كان سيتم الخصم من الحساب الجاري مع استئناف الرسملة أو دفع حساب الفائدة.
تُحظر الفائدة المركبة على مدفوعات الفائدة بينما في الآونة الأخيرة ، بموجب مرسوم "إنقاذ البنوك" ، أعيد العمل بها لفائدة التخلف عن السداد التي يمكن رسملتها.
يجد مفهوم علم التشريح أيضًا تطبيقًا في الخدمات المالية الأخرى مثل الائتمان الاستهلاكي والقروض والقروض قصيرة الأجل والسحب على المكشوف في الحساب الجاري.
مؤخرًا ، على سبيل المثال ، جملة n. رقم 17150 بتاريخ 17 أغسطس 2016 من قبل النقض الذي أكد مبادئ القانون الجديدة في مسألة التشريح والربا في العقود المصرفية.
المصاريف المتعلقة بالرهن العقاري
يتم تقسيم تكاليف الرهن العقاري إلى تكاليف الرهن العقاري لمرة واحدة ، والتي سيتم دفعها مرة واحدة فقط ، وتكاليف الرهن العقاري المتكررة ، والتي سيتم دفعها على مدى فترة القرض.
رسوم الرهن العقاري لمرة واحدة هي:
1. المصاريف الأولية: التحقيق الأولي هو المرحلة التي يقوم فيها البنك بجميع الإجراءات اللازمة لتحديد ما إذا كان ينبغي منح القرض أم لا ، مثل تقييم الجدارة الائتمانية لمقدم طلب القرض أو الحصول على الوثائق اللازمة. يمكن تحديد التكلفة كمبلغ ثابت ، يتأرجح بين 180 و 300 يورو ، أو كنسبة مئوية بين 0,1٪ و 0,5٪ من المبلغ الممول ؛
2. تكاليف التقييم: يتم إجراء التقييم من قبل فني موثوق به من البنك يتأكد من قيمة الممتلكات ولكن قبل كل شيء أنه لا يمثل أي شذوذ أو إساءة بناء. تتراوح التكاليف بين 100 و 300 يورو ؛
3. الضريبة البديلة: بدلاً من رسوم التسجيل والرهن العقاري والمساحة والطوابع ، فإنها مطلوبة ، وفقًا للمرسوم التشريعي 168/2004 ، بمبلغ 0,25٪ على المبلغ المصروف إذا كانت هيئة الصرف بنكًا أو مؤسسة مالية متساوية و تشتري عقارًا سكنيًا يمكنك من خلاله الاستفادة من مزايا المنزل الأول ؛
4. أتعاب كاتب العدل: وتشمل أتعاب كاتب العدل (تحسب حسب تعريفات محددة) والضرائب المستحقة للدولة على النشاط التعاقدي (خاصة تسجيل الرهن العقاري). تختلف هذه المصاريف حسب نوع السند ومقدار الرهن والمقرض. نظرًا لتنوع العوامل المختلفة ، فمن المستحسن دائمًا طلب تقدير محدد لتكاليف كاتب العدل ؛
5. نفقات السداد المبكر للرهون العقارية: تنص المادة 7 من القانون 40/2007 (Legge Bersani) على أنه لا توجد عقوبة مستحقة على السداد المبكر أو الجزئي للرهون العقارية المنصوص عليها ، اعتبارًا من 2 فبراير 2007 فصاعدًا ، من قبل الأشخاص الطبيعيين لشراء أو تجديد الوحدات العقارية المستخدمة للسكن أو لمزاولة النشاط الاقتصادي أو المهني. بالنسبة للقروض الممنوحة حتى 2 فبراير 2007 ، كان السداد المبكر للقرض يخضع أحيانًا لعمولة لصالح البنك. كان معدلًا شاملاً له طبيعة العقوبة المفروضة على المدين الذي يطلب دفع جزء أو كل رأس المال المتبقي مقدمًا.
من ناحية أخرى ، فإن تكاليف الرهن العقاري المتكررة هي:
1. رسوم التحصيل أو التحصيل ورسوم الإدارة: من الممارسات الشائعة طلب رسوم تحصيل القسط لكل دفعة ، تتراوح عادة بين 1 و 3 يورو. هناك أيضًا قائمة طويلة من المصروفات الصغيرة للإدارة ، مثل تلك الخاصة بإصدار الشهادة السنوية لمصروفات الفائدة أو لإرسال إخطارات بتغييرات الأسعار.
2. مصاريف تأمين الرهن العقاري: التأمين ضد الحريق إجباري وتعتمد تكلفته الإجمالية على قيمة العقار وعلى مبلغ ومدة الرهن العقاري. بشكل إرشادي لرهن عقاري بقيمة 100.000،15 يورو على مدى 20 إلى 250 عامًا (تتراوح التكلفة الإجمالية بين 400 و XNUMX يورو). أيضًا ، قد يطلب منك بعض المقرضين الحصول على تأمين على الحياة.
