العوائد المحتملة ومزايا التنويع ، فإن سوق العقارات لديه الكثير ليقدمه كفئة أصول استثمارية ، لدرجة أنه بعد أسوأ تداعيات الأزمة المالية العالمية ، بدأ المستثمرون في العثور على القيمة والفرص مرة أخرى في أجزاء مختلفة من الدولة. العالم.
لذلك قرر أربعة خبراء استثمار من مجموعة Natixis Global Asset Management تبادل وجهات نظرهم حول السيناريو قصير الأجل للقطاع ، والأسواق التي يعتقدون أن التعافي فيها يتعزز.
في السوق الأمريكية - بدأ مايكل أكتون ، مدير الأبحاث في AEW Capital Management - ستستمر آفاق صناديق الاستثمار العقاري (REITs) في التحسن في النصف الثاني من العام.
بفضل ما تسميه "أهم تغيير في المسار من حيث السياسة النقدية في الولايات المتحدة في العقود الأخيرة" وما ينتج عن ذلك من تعزيز النشاط الاقتصادي ، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري الاستفادة من بيئة مواتية بشكل خاص. في الواقع ، يتذكر أكتون ، أن سوق العقارات مرتبط ارتباطًا وثيقًا بأداء الاقتصادات المحلية ، مع تأثيرات تعزز بعضها البعض نظرًا لأن كل منزل يولد أكثر من 50.000 دولار أمريكي للمجتمعات التي يقع فيها ، نتيجة للحاجة المتزايدة للسلع والخدمات (حسب تقديرات الجمعية الوطنية للوكلاء العقاريين).
لكن هناك مؤشرات إيجابية أخرى - يواصل أكتون - بما في ذلك واحدة لم يلاحظها أحد تقريبًا: التحسن القوي في وضع ميزانية الحكومة الفيدرالية. وبينما لا يزال عجزًا مرتفعًا ، فقد انخفض إلى النصف تقريبًا مقارنة بالعام الماضي ، كما أفاد مكتب الميزانية بالكونجرس الأمريكي (CBO) ، ومن المتوقع أن يظل مستقرًا نسبيًا خلال العامين المقبلين.
يجب دعم الطلب من خلال دخول ما يقرب من 2.000.000،2007،2011 أسرة جديدة إلى السوق ، والتي تشكلت بين عامي XNUMX و XNUMX وتبحث حاليًا عن منزل ، وأيضًا ، نظرًا لارتباطها الوثيق بقطاع الإسكان ، يمكن أيضًا أن يؤدي قطاع التخزين أداءً جيدًا.
من وجهة نظر جغرافية - يختتم الخبير - بنهاية هذا العقد ، بعد تحقيق الاستقلال في مجال الطاقة ، من المتوقع أن تصبح الولايات المتحدة مُصدِّرًا صافًا للنفط ، وربما الغاز الطبيعي أيضًا. من هذا المنظور ، تظهر فرصة محتملة في المناطق التي تتميز بوجود كبير لمصادر الطاقة ، ومشاريع أكتون.
مع تقارب التوقعات بشأن أسعار العطاء والعرض - أخذ سام مارتن ، مدير البحوث والاستراتيجية في AEW Europe الكلمة - من المتوقع أيضًا زيادة حجم الاستثمار في البلدان الأوروبية المتأثرة بأزمة الديون. من المفترض أن يساهم التحسن في توافر تمويل الديون ، المدعوم أيضًا في استمرار انخفاض معدلات الفائدة بين البنوك ومعدلات المبادلة لمدة خمس سنوات ، في زيادة نشاط الاستثمار العقاري في عام 2013. ومع ذلك - يحذر مارتن - من المحتمل أن الطلب على العقارات المحلية للاستخدام المكتبي في أوروبا سيظل منخفضًا على المدى القصير ، مع الأخذ في الاعتبار استمرار الركود في العديد من البلدان الأوروبية.
اعتبارات التسعير يرددها ديمتري رابين ، كبير محللي الأصول المورقة في Loomis، Sayles & Company. بالإشارة إلى السوق الأمريكية ، يشير رابين إلى أن أسعار المنازل ارتفعت حتى أبريل 2013 بنسبة 11,9٪ وفقًا لنتائج تقرير مؤشر أسعار المنازل CoreLogic® (الذي يستبعد المبيعات المتعلقة بالقروض المتعثرة) ، وقد ازدادت على نطاق واسع ، بعد أن غطت 49 ولاية من أصل 50 ولاية ، وليست موسمية بحتة. علاوة على ذلك ، - يشير رابين - تجدر الإشارة إلى أنه حتى بعد الزيادات الأخيرة ، فإن أسعار المنازل في الولايات المتحدة ، على الصعيد الوطني ، لا تزال أقل بنسبة 22٪ من الحد الأقصى للأسعار. لذلك هناك مجال كبير للتحسين.
فيما يتعلق بالمعدلات ، يلاحظ الخبير أن المعدل الثابت لمدة ثلاثين عامًا على الرهون العقارية قد سجل زيادة كبيرة ، مما يستلزم زيادة متوقعة بنسبة 10٪ -15٪ في المدفوعات الشهرية التي يدفعها المقترضون الجدد. مع ذلك ، يطمئن رابين ، لا ينبغي أن تتأثر القدرة على السداد لقروض الإسكان "حتى لو استمر ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 10٪ وارتفعت معدلات الرهن العقاري بنسبة 2٪" لتظل متماشية تقريبًا مع الفترة 1981-2010. في الواقع - يواصل المحلل شرحه - لم يثبت النمو في أسعار الفائدة والقدرة على السداد أنهما مؤشرات صالحة للتنبؤ بالاتجاه في أسعار المساكن. يعتبر أكثر فائدة للإشارة إلى التوازن بين العرض والطلب ، والذي يرسم صورة مواتية للغاية بالنظر إلى أن قيمة الهياكل الفارغة قريبة من أدنى مستوياتها التاريخية.
من المحتمل أن يمر السوق الأمريكي بمرحلة من الاستيقاظ بعد فترة طويلة من التعديل - يوضح فيليب واشتر ، كبير الاقتصاديين Natixis Asset Management - وأصبحت مساهمة الاستثمار العقاري في الناتج المحلي الإجمالي إيجابية الآن. ومع ذلك ، فإن تعافي قروض الإسكان في الولايات المتحدة والصين وأوروبا يسير بخطى مختلفة.
في الصين ، ضعف الارتباط بين النشاط الاقتصادي ونمو العقارات بعد عام 2009 ، مما أدى إلى مستويات مختلفة من النشاط في أجزاء مختلفة من البلاد. توجد أكبر المخاطر في مدن مثل بكين وشنغهاي وشنتشن وقوانغتشو ، حيث لا يزال هناك طلب قوي يقابله القليل من القدرة على البناء أو لا توجد على الإطلاق. ووفقًا لـ Waechter ، يمكن أن تصبح هذه الأسواق أكثر تخمينًا لأنها مشبعة بالفعل وبالتالي تخضع لتصحيحات قوية إذا أصبحت سياسة البنك المركزي أكثر تقييدًا. كما أن وضع المدن الصينية الأصغر التي يقل عدد سكانها عن مليون نسمة يعد أمرًا خطيرًا. هنا ، على عكس ما سبق تقريبًا ، هناك فائض في المعروض من المساكن ، علاوة على ذلك ممول من نظام الظل المصرفي. مزيج هذه العوامل - كما يعتقد Waechter - يمكن أن يكون سبب الكثير من المعاناة.
أخيرًا ، في أوروبا ، التوزيع الجغرافي مهم ، على الرغم من أن سوق العقارات يحاول استعادة الزخم في معظم البلدان. تنخفض أسعار العقارات في 8 من أصل 14 دولة ، على سبيل المثال في إسبانيا وإيطاليا وفرنسا وأيرلندا ، لكنها ترتفع في إستونيا ولوكسمبورغ ومالطا وبلجيكا وفنلندا. المملكة المتحدة هي السوق الأقوى ، على الرغم من أنه - يشير ويتشر - لا توجد حتى الآن علامات على انتعاش قوي.
كملاحظة تحذيرية ، تمت الإشارة مرارًا وتكرارًا إلى المخاطر والتكاليف التي ينطوي عليها الاستثمار العقاري. على الرغم من أن الانهيار في عائدات فئات الأصول الأكثر خطورة (نتيجة للسياسات المالية الحكومية وتدابير السياسة النقدية التوسعية) قد جعل العقارات عرضًا استثماريًا جذابًا نسبيًا ، يجب أن يكون المستثمرون على دراية بالمخاطر التي يتكبدونها ، بما في ذلك انخفاض السيولة والتقلبات. قيم الأصول.
الأصول العقارية هي أصول كثيفة رأس المال. أولئك الذين يستثمرون فيها - يستنتج مايكل أكتون - يستخدمون نفوذًا ماليًا كبيرًا ، ومن الواضح أن هذا يؤثر أيضًا على التكاليف المرتبطة ".
