Кто собирается покупать дом слышит со многих сторон, что это лучшее время для переезда. Цены на недвижимость упали, а проценты на ипотека движение на исторических минимумах, в то время как ЕЦБ - в дополнение к тому, что он почти устранил стоимость денег - начал количественное смягчение, которое увеличит ликвидность, доступную для банков, и, следовательно (теоретически) их способность предоставлять кредит. Но что все это значит для тех, кто хочет взять ипотеку? И, прежде всего, лучше сегодня выбрать фиксированную или плавающую ставку?
ЧТО ПРЕДЛАГАЕТ РЫНОК СЕГОДНЯ?
Чтобы лучше понять, начнем с цифр. "В данный момент, фиксированные ставки варьируются от 2,96% до 3,40%, но больше внимания от 3% до 3,20% – сказал FIRSTonline - Роберто Анедда из MutuiOnline.it, первого итальянского онлайн-брокера в этом секторе. В отношении к переменная, спред учитывается почти исключительно, потому что Еврибор почти на нуле: тогда поехали от 1,54% до 2,01%». Индекс Euribor выражает среднее значение ставок, по которым основные банки заявляют, что они ссужают деньги друг другу (своего рода базовая ставка), а термин «спред» в данном случае означает фиксированную стоимость, требуемую банками для предоставить кредит. Сумма этих двух компонентов дает плавающую ставку.
КАК БУДУТ ИЗМЕНЯТЬСЯ СТАВКИ В БУДУЩЕМ?
Читая только процентные значения, выбор переменной кажется очевидным, как это действительно сделали 77% тех, кто взял ипотечный кредит в Италии в 2014 году. Конечно, по сравнению со стабильностью фиксированной переменной переменная всегда предполагает предел риска. , прежде всего учитывая, что одной из центральных задач количественного смягчения является борьба с дефляцией и повышение инфляции примерно до 2%. «Но в ближайшие два года ставки должны оставаться стабильными на очень низком уровне, — продолжил Анедда. На сегодняшний день ожидается максимальное увеличение на один пункт через пять лет. Что касается солнц банковские спредыоднако есть возможность для дальнейшего сокращения. Также в этом месяце банки провели снижение, в некоторых случаях до 1,50%. Мы ожидаем, что к концу года он будет находиться в диапазоне от 1,40 до 1,50%. Только тогда трудно будет представить себе новые сокращения».
Иное мнение Луки Донди, генерального менеджера исследовательской и консалтинговой компании Nomisma, который считает вероятной «перспективу повышение ставки порядка одного процентного пункта, или что-то меньше», уже в следующем «два-три года». По словам Донди, «ставки останутся низкими в 2015 году, но неизбежны движения вверх на более длительном временном горизонте», даже если «они будут происходить постепенно».
ВЗГЛЯД НА РЕАЛЬНЫЕ СТАВКИ, ЖДЕМ ИНФЛЯЦИИ
До сих пор мы говорили о номинальных ставках, прописанных в контрактах. Однако самая главная ценность для тех, кто берет ипотеку, заключается в другом: реальная ставка, что получается за счет исключения номинальной ценовой динамики. По сути, инфляция хороша для должников, потому что она ежегодно снижает часть стоимости долга. Однако сейчас у нас дефляция (-0,6% в год в январе, худший результат с 1959 г., за которым следует -0,1% в феврале) и механизм работает наоборот, нанося ущерб тем, кто должен вернуть деньги. По словам Анедды, «при нулевой инфляции 3% соответствуют реальным 5%. Но минимум фиксированных ставок был 4% реальных в 2010 году, а дальше оконные ставки всегда были выше». Однако, если в следующие несколько лет ЕЦБ действительно удастся запустить инфляцию, то любой, кто сегодня взял ипотечный кредит с фиксированной ставкой в 3%, действительно получит экономию на процентах исторического масштаба.
КАК ВЫБРАТЬ МЕЖДУ ФИКСИРОВАННОЙ И ПЕРЕМЕННОЙ СТАВКОЙ
Тогда лучше фиксированная ставка? Зависит от. Единственная уверенность в том, что уверенности нет: невозможно выбрать ипотеку и быть на 100% уверенным, что вы выбрали самый удобный маршрут. Тем не менее, небольшая стратегия возможна.
«При ставках на этих уровнях и с учетом того, что ЕЦБ гарантировал, что они будут оставаться низкими в течение длительного времени, — сказал FIRSTonline Франческо Аваллоне, вице-президент Federconsumatori, — предпочтительнее выбрать плавающую ставку. Между тем, вы начинаете экономить в первые годы. После этого вы можете выполнить перезаключение, возможно переход на фиксированную, в зависимости от конъюнктуры рынка».
Донди, с другой стороны, подчеркивает, что «фиксированная ставка еще никогда не была такой удобной», но «поскольку в среднесрочной перспективе не будет особого повышения ставок, даже выбор плавающей ставки не будет рискованным». В любом случае, также по словам генерального директора Nomisma, «необходимо иметь в виду, что, в отличие от прошлого, переход от фиксированной к переменной больше невозможен. В свете изменения процентных ставок условия кредита могут быть пересмотрены благодаря повторному согласованию с вашим банком. заменять (о котором мы говорили здесь, изд.) или к замена (что отличается от суброгации тем, что также подразумевает запрос на более высокую сумму, чем то, что осталось бы заплатить, прим. ред.)».
Эти положения учитывают"французская" амортизация практикуется большинством итальянских банков. В основном сумма взноса остается неизменной, но меняется его состав: процентная ставка максимальна вначале и постепенно снижается, параллельно увеличивается основная ставка. По этой причине преимущество низкой процентной ставки имеет гораздо больший вес в начале ипотечного кредита. «Те, кто выбирает фиксированную ставку, уверены, что знают, сколько они будут платить за весь срок, — добавил Аваллоне, — но они также уверены, что заплатят гораздо больше в первые несколько лет».
Однако, согласно Анедде, «предсказывать будущие переговоры это всегда сложно, потому что вы никогда не знаете, каковы будут уровни ставки. Это особенно верно, если мы говорим об основных фондах, которые рассчитаны на долгосрочную перспективу, поэтому они, вероятно, вырастут раньше, чем переменные. Не исключено, что уже в следующем году лучшие фиксированные ставки будут выше, чем сейчас».
Короче говоря, при выборе всегда необходимо оценивать тип ипотечного кредита, который вы хотите взять, и его влияние на ваш доход.
стационарный
Фиксированная ставка, говорит Анедда, целесообразна «тем, кому в любом случае необходимо держать свои финансовые расходы под строгим контролем. Разница по переменной настолько мала (около полутора пунктов), что можно думать о принятии этого увеличения как о страховке от возможных будущих рисков. Вы платите больше, чтобы иметь гарантию постоянного и, в любом случае, небольшого взноса».
Переменная
Анедда, с другой стороны, рекомендует переменный вариант в тех случаях, когда «ипотека имеет ограниченный вес для семейного бюджета (из-за характеристик ссуды или дохода) и, следовательно, даже если ставки завтра вырастут, ситуация еще можно было управлять с некоторым спокойствием».
Третий способ: «благоразумная» переменная
Наконец, есть промежуточная стратегия, а именно «выбор переменной, но с самых ранних лет отложить разницу который существует в отношении рассрочки с фиксированной ставкой, — снова объясняет Анедда, — создавая резерв, который можно использовать в случае внезапного повышения процентных ставок. Таким образом, преимущество, гарантированное переменной, монетизируется, но при этом мы ограждаем себя от рисков». И если эта страховочная сеть окажется бесполезной, останется изрядная сумма, которую можно потратить или инвестировать в другом месте.
