Rumah baru yang menumpuk kosong, properti bekas yang tidak laku. Waktu yang diperpanjang dan permintaan sekarang berkurang menjadi kedipan. Ya, karena siapa pun yang menjual tidak turun harganya. Mereka yang membeli yakin bahwa harga akan turun lebih jauh dan tidak lagi bersedia membayar kuotasi sebelumnya. Jadi di Milan pasar diblokir: pada kuartal kedua 2012, penjualan turun lagi 10,7%. Pasar untuk rumah eksklusif tidak luput dari ketenangan datar: yaitu. properti lebih dari satu juta euro atau dari 7 ribu euro per meter persegi atau terletak di area mewah yang mapan. Yang biasanya mampu menunjukkan keaktifan yang lebih besar bahkan di saat krisis. Tapi yang hari ini merana dengan transaksi yang semakin langka: dalam dua tahun persentase properti yang terjual, dari total penawaran, turun dari 24,9% menjadi 7%, menurut data dari Tirelli&Partners dan Nomisma yang mempresentasikan Observatorium tentang tempat tinggal eksklusif di Milan pada paruh pertama tahun 2012.
“Selama paruh pertama tahun 2012, tanda-tanda sedikit perbaikan muncul pada awalnya dibandingkan dengan yang diamati pada tahun 2011. Tanda-tanda ini menghilang selama paruh kedua semester”, tulis Tirelli. Investor murni menghilang: permintaan investasi pada bagian pertama tahun 2012 turun menjadi 9% dari 13%. Dan investor asing, yang hanya datang dari negara-negara Eropa, kini tertahan di 2% sejak awal krisis. Mereka yang pindah rumah berpikir setidaknya dua kali: hari ini 32% dari mereka yang membeli rumah untuk menggantikannya dibandingkan dengan 40% sebelumnya. Sebaliknya, mereka yang membeli rumah pertama meningkat lagi: 59% transaksi dari 47%.
Di sisi lain, mencari nafkah juga menjadi lebih sulit. Penandatanganan perjanjian sewa turun menjadi 20,6% dari apartemen yang tersedia, setengah dari angka yang dicatat pada bagian pertama tahun 2010. "Di pasar persewaan - jelas Tirelli&Partners - secara teori, hal itu dapat diuntungkan dari perlambatan jumlah penjualan yang mengarah pada pemindahan properti dari satu segmen ke segmen lainnya, tetapi kualitas properti yang biasa-biasa saja terus menjadi kendala utama dalam fase negosiasi, sehingga kami menyaksikan kontraksi yang tak terhindarkan dalam jumlah properti yang disewakan dari total yang ditempatkan di pasar”.
Waktu sewa dan penyimpanan jelas tinggi, masing-masing 7,5 bulan dan 10,6 bulan. Namun, diskon untuk sewa terakhir telah dikurangi menjadi 6,3% dari 7,8% pada paruh pertama tahun 201. Namun, seperti yang ditunjukkan Tirelli, ini bergantung pada "sewa yang sekarang telah menurun selama enam bulan". Dan dalam angka Tirrelli&Partners paruh pertama tahun 2012 juga ditandai dengan kontraksi baru dalam sewa: -3,8% pada basis setengah tahunan (kontraksi adalah -2,2% pada akhir tahun 2011). Hasil sewa bruto rata-rata pada paruh pertama tahun ini, di sisi lain, pada dasarnya tetap stabil antara 2,61% dan 3,3%.
PASAR PENJUALAN
Kekritisan pasar perdagangan menyangkut penawaran dan permintaan. Di satu sisi, ketersediaan tempat tinggal berkualitas eksklusif di pasar Milan secara kronis tidak ada tetapi penjual masih terikat pada penilaian yang sudah ketinggalan zaman, di sisi lain, pembeli menunggu harga turun. Hasil yang hari ini dibutuhkan sekitar 14 bulan untuk menempatkan properti, betapapun mewahnya, dibandingkan dengan 7,5 pada paruh pertama tahun 2010. Transaksi yang ditutup membawa pulang diskon yang kini tiga kali lipat dibandingkan dua tahun lalu. Pada paruh pertama tahun 2012 harga turun secara keseluruhan sebesar 2,3% dan 3,2% secara tahunan, dengan penurunan yang melibatkan tingkat minimum dan maksimum. Tetapi untuk menunjukkan kesulitan pasar juga untuk barang mewah di atas segalanya adalah penurunan harga tertinggi.
”Penurunan paling signifikan – tulis Tirelli&Partners – dicatat oleh harga tertinggi yang turun di semua area kecuali Duse. Harga rata-rata berubah dari 16.500 euro/m14.700 menjadi 7,27 euro/m6,3 dan dari 17.500 juta menjadi 13.900 juta. Indikasi yang jelas dari pemilik aset piala (khususnya properti penting dan berharga red) bahwa dalam menghadapi pasar yang sangat sulit mereka memutuskan untuk menarik aset mereka dari penjualan”. Keunggulan harga tetap berada di area Quadrilatero dan Venezia-Duse di mana harga mencapai rata-rata XNUMX dan XNUMX euro/mXNUMX. Tapi ini adalah nilai-nilai yang saat ini berjuang untuk memenuhi permintaan. Dalam hal permintaan, bahkan Pusat Bersejarah berjuang untuk masalah yang berkaitan dengan kelayakan huni kawasan tersebut. Lokasi yang paling banyak diminta adalah, sekali lagi, Brera-Garibaldi dan, selanjutnya, area Magenta.
Namun, ada yang terus membeli dan menjual. “Menghadapi pasar yang sulit, pada bagian pertama tahun 2012 pelanggan potensial dari kisaran tertinggi tetap aktif - tulis Tirelli&Partners - Ukuran rata-rata permintaan meningkat, menetap antara 190 dan 240 m130 dengan setidaknya tiga kamar tidur Tempat tidur. Seperti biasa, lantai atas lebih disukai sehingga semakin sulit untuk mengunjungi apartemen di lantai pertama". Fitur penting lainnya adalah tempat parkir atau garasi dan permukaan luar. Periode dan konteks sunyi melengkapi gambarannya, serta kondisi perbaikan yang sangat baik. Di sisi persewaan, preferensi mengarah ke ukuran kecil, antara 150 dan 2 mXNUMX dengan XNUMX kamar tidur. Lokasi yang paling banyak diminta selalu Brera-Garibaldi dan Magenta lalu Quadrilatero.
SARAN AHLI UNTUK MENJUAL DAN MENYEWA
Tapi hati-hati, krisis telah menyanggah kepercayaan lama tentang kawasan yang harus dimiliki: tidak dikatakan bahwa sebuah rumah di Brera memiliki harga di kawasan itu hanya untuk berada di sana. Sebaliknya, ada kemungkinan area sisa (di luar area minat terkonsolidasi) bahkan bisa mencapai 9 ribu euro per meter persegi. Seperti yang dijelaskan para ahli, saat ini semakin banyak rumah di kawasan terbaik yang tidak mungkin dijual. Oleh karena itu, pertama-tama, perhatian pada pemilihan. Secara khusus, baik di bidang penjualan maupun persewaan, dengan krisis keadaan apartemen semakin menentukan dibandingkan masa lalu.
“Ketersediaan tempat tinggal berkualitas eksklusif – tulis Tirelli&Partners – sangat tidak mencukupi. Di dalam area yang lebih terkonsolidasi semakin sulit untuk menemukan properti untuk dijual sementara di area yang tersisa, bahkan dalam konteks ketersediaan yang lebih besar, kondisi perbaikan dan fungsionalitas yang tidak memadai menjadi penghambat penutupan negosiasi”. Dengan demikian pasar terbagi menjadi dua dan nilai rata-rata adalah hasil dari dua situasi yang sepenuhnya berlawanan: di satu sisi properti berkualitas yang dijual dan di sisi lain properti yang bertahan di pasar selama bertahun-tahun.
Semakin banyak yang keluar dari pasar, misalnya, properti keluarga lama yang dijual untuk dipulihkan sepenuhnya. Keadaan pemeliharaan menjadi semakin penting di pasar persewaan di mana, jelas Tirelli, "permintaan untuk tempat tinggal bergengsi tetap ada, di tingkat kota, agak kecil dan semakin tertarik pada apartemen dalam kondisi layak huni, direnovasi dan mungkin dilengkapi" . Tren yang begitu kuat sehingga Tirelli&Partners baru saja mendirikan perusahaan yang didedikasikan untuk merenovasi rumah pelanggan yang ingin menyewa atau menilai harga properti.
Bagaimanapun, bagi mereka yang ingin menutup transaksi dengan membuka resistensi penjual terhadap harga, hal ini berguna untuk dilakukan langkah pertama. "Pertemuan kedua pihak dalam waktu singkat - jelas Tirelli - hanya terjadi jika pembeli yang pertama kali membuka diri dengan penawarannya, meskipun ini lebih rendah dari harga yang diminta". Dan dalam hal ini kekuatan psikologis dari tawaran tertulis tidak boleh diremehkan. Jadi, bagi mereka yang percaya pada batu bata dan mortir, para ahli menyarankan untuk menjadi "penggerak pertama" dan bergerak melawan arus: inilah waktunya untuk membeli dengan melakukan penawaran pertama, mungkin dengan menyertakan ekspektasi penurunan harga lebih lanjut. Hanya dengan cara ini pasar akan terbuka untuk Tirelli&Partners.
“Kami percaya bahwa paruh kedua tahun 2012 mungkin melihat pengembalian sebagian minat di pasar jual beli dari permintaan yang telah sangat refleksif untuk beberapa waktu sekarang - Tirelli menunjukkan - Fenomena ini akan semakin besar semakin banyak pembeli yang mau untuk membuat langkah pertama dalam negosiasi dengan mengusulkan harga pembelian mereka. Dihadapkan dengan pemilik yang mempertahankan klaimnya dengan tegas sehingga mengadopsi strategi menunggu dan melihat, kewajiban apa pun dari pembeli potensial tidak akan mencapai hasil apa pun selain mengabadikan keadaan pasar yang telah kami amati selama beberapa semester".
Lampiran: Observatory exclusive residences.pdf
