Inflasi meningkat, tarif resmi meningkat dan tingkat hipotek meningkat. Mereka yang mencari rumah saat ini, lebih dari sebelumnya, dihadapkan pada dilema antara berlangganan a menyewa atau a saling untuk pembelian. Yang itu setuju lebih banyak tahun ini? Mengingat perkembangan kondisi ekonomi keluarga dalam beberapa tahun terakhir, antara penurunan daya beli akibat inflasi, dan mungkin kesulitan pekerjaan, tampaknya pilihan lebih diarahkan pada sewa. Namun kenyataannya situasinya sangat berbeda: mengambil hipotek hari ini lebih nyaman dan fleksibel daripada menyewa. Mari kita lihat caranya.
Kasus tipikal untuk hipotek: 30 tahun dengan 80% dari harga
Premisnya, tentu saja, berdasarkan setiap pilihan juga perlu mempertimbangkan situasi keuangan mereka yang mencari rumah, dengan ribuan variabel. Namun ternyata saat ini bagi mereka yang memiliki ketersediaan sumber daya minimal 20% dari harga pembelian rumah, a hipotek 30 tahun harganya lebih murah dari sewa. Jika kita hanya mempertimbangkan rata-rata dari empat kota utama Italia, yang dapat diperoleh dari survei yang diperbarui sepanjang Januari 2023 di portal Immobiliare it, Milan harga permintaan rata-rata untuk rumah adalah 5.185 euro per meter persegi, dibandingkan dengan sewa bulanan sebesar 21,29 euro per meter persegi. Dengan asumsi a hipotek suku bunga tetap dengan 4% selama 30 tahun, biaya bulanan untuk cicilan terkait pembelian rumah 80 meter adalah 1.584 euro, dibandingkan dengan sewa 1.703.
di Modal perbandingan menghasilkan 1.012 euro cicilan dan 1.172 sewa, a Torino 588 melawan 793 dan akhirnya a Napoli untuk yang Anda butuhkan 854 euro melawan 1000 untuk sewa.
Beberapa contoh lagi: "Dari simulasi kami, untuk membeli Napoli seluas 65 sq. 25 euro per bulan di Milan, 80 euro per bulan di Naples dan 1200 euro per bulan di Roma”, mereka memberi tahu kantor penelitian Tecnocasa.
Pencarian sewa tumbuh, tetapi tawaran itu masih terkait dengan banyak kesulitan
Dalam beberapa tahun terakhir ini aplikasi sewa telah berkembang sejak tahun lalu. Di satu sisi kaki tangan penurunan daya beli akibat kenaikan inflasi, di sisi lain kadang-kadang kesulitan bekerja, beberapa keluarga merasa tidak ingin mengambil hipotek. “Sejak periode peringatan Covid terbesar telah terjadi pemulihan yang sangat kuat dalam permintaan rumah sewa, kata Vincenzo De Tommaso, kepala kantor penelitian idealista. Tetapi ketika dia mulai mencari, dia tidak menemukan apa yang dia cari.
Menurut portal, idealista.it, itupenawaran rumah untuk disewakan pada triwulan IV tahun 2022 secara keseluruhan wilayah nasional turun sebesar 36%, setelah pada triwulan sebelumnya turun sebesar 43,5%. “Penawaran tersebut mencatat penurunan ke-5 berturut-turut dalam beberapa kuartal terakhir” lanjut De Tommaso.
Jika kemudian kita menganalisis situasi masing-masing kota besar, fenomena ini bahkan lebih signifikan: Roma skor -60%, Milan -49% Napoli a -40% dan Torino bahkan -81%.
Mengapa pemilik rumah tidak suka menyewa?
Alasan di balik kekurangan pasokan ada di tempat pertama sifat fiskal: untuk pemilik memilih untuk kupon kering berarti menyerah pada pemulihan inflasi, karena kepatuhan terhadap rezim pajak yang difasilitasi tunduk pada ketidakmungkinan menerapkan penyesuaian biaya tahunan untuk perubahan indeks Istat. Tapi ada juga banyak lainnya kesulitan yang mengkhawatirkan tuan tanah yang ingin menyewakan: fakta bahwa mereka semakin sering bertemu, juga karena kesulitan ekonomi, "dengan penyewa yang setelah, mungkin beberapa bulan, tidak lagi membayar, baik konsumsi maupun sewa, kali selama berbulan-bulan atau selamanya, ”kata seorang pemilik rumah yang terkait dengan serikat pekerja nasional. “Saat itu kami berpikir tentang penggusuran, tetapi di sini pun banyak kesulitan dan waktu yang sangat lama, dari dua hingga 4 tahun, di mana kami juga harus terus membayar pajak kepada Negara seolah-olah kami menerima sewa, kondominium. biaya dan tagihan penyewa, yang ditambahkan biaya hukum yang substansial: kegagalan mutlak yang menyebabkan tidak menyewa lagi”. Beberapa pemilik kemudian, agar rumah tidak dibiarkan kosong, dalam beberapa kasus beralih ke persewaan jangka pendek.
“Pilihan antara membeli dan menyewa adalah pilihan yang kompleks”, sebagaimana ia juga menegaskan Fabiana Megliola, kepala kantor riset grup Tecnocasa, karena seluruh pasar real estat meningkat. Sementara di satu sisi ada kenaikan harga pembelian rumah pada tahun 2022 (+1,8% menurut data terbaru mereka), "sehingga situasi tampaknya bukan yang terbaik untuk membeli rumah, mengingat harga dan tarif yang tinggi" jelas Megliola, “Di sisi lain, harga sewa juga meningkat. Secara nasional, sebenarnya data terakhir yang kami miliki menunjukkan kenaikan sewa sebesar 2,1% untuk apartemen studio, 2,4% untuk apartemen dua kamar dan 2,2% untuk apartemen tiga kamar”.
Alternatif hipotek: lebih murah dalam kondisi tertentu
Bukannya itu tidak sulit mengambil hipotek, mengingat bahwa pinjaman 80% seperti yang diasumsikan, memerlukan jaminan tambahan dari pihak ketiga, atau penghasilan dengan penghasilan tetap yang memiliki nilai setidaknya tiga kali lipat jumlah cicilan, setelah dikurangi pinjaman lain yang diminta (seperti untuk mobil untuk contoh). ”Untuk mengambil hipotek“ tentunya harus ada i persyaratan penghasilan diperlukan untuk mengakses kredit, tetapi jika Anda memiliki apa yang diperlukan untuk membeli, akan lebih baik mengambil langkah besar karena pada akhirnya Anda akan menjadi pemilik properti dengan sedikit usaha ekstra”, tambah Megliola.
Hipotek? Hari ini dibuat khusus
Ada aspek lain yang mendukung hipotek: hari ini tarifnya rata-rata 4%, tetapi jika Anda memilih tarif tetap, mereka tidak akan mengalami kenaikan dalam keadaan apa pun, sedangkan ketika biaya uang mulai turun, ada banyak alternatif. Ya, karena jika dunia persewaan terikat seribu jerat, dunia pegadaian dalam beberapa tahun terakhir menjadi lebih fleksibel. Menurut platform Mutuionline, hipotek dapat dibagi menjadi kategori makro, tergantung pada tujuan, suku bunga yang diterapkan, durasi dan metode pembayaran. Biasanya karakteristik kontrak dibuat oleh masing-masing bank, juga dengan maksud untuk mempersonalisasikan layanan sebanyak mungkin, kata mereka kepada Mutuionline.
Jika kemudian itu adalah rumah pertama, kontrak memberi Anda akses ke beberapa fasilitas pada tingkat fiskal dan spesifik potongan. Dengan subrogat maka sisa hutang dari pinjaman rumah pertama yang sudah dalam proses dapat ditransfer ke bank lain, untuk mendapatkan kondisi yang lebih menguntungkan dan terutama tanpa biaya. Atau kamu bisa transfer pinjaman yang ada dari satu bank ke bank lain dalam hal tidak dicakup oleh subrogasi, dalam hal ini dengan biaya yang akan dinilai.
Tarif sesuai kebutuhan
Bahkan di area ini, Anda dapat menemukan tarif yang paling sesuai untuk situasi Anda dan bagaimanapun Anda memiliki kemungkinan, tidak mungkin di masa lalu, untuk mengubahnya. Mari kita mulai dengan tarif tetap: ini terkait dengan indeks IRS (Interest Rate Swap), dibuat saat kontrak pinjaman ditetapkan dan tetap konstan untuk seluruh durasinya, serta jumlah semua cicilan. Itu variabel di sisi lain, itu ditetapkan pada saat kontrak ditetapkan tetapi kemudian dihitung ulang secara berkala untuk seluruh jangka waktu pinjaman berdasarkan fluktuasi Euribor, yaitu tarif referensi antar bank untuk hipotek tingkat variabel yang disebarluaskan setiap hari oleh Federasi Perbankan Eropa, atau tingkat referensi Bank Sentral Eropa (kurs ECB). Ini melibatkan risiko yang lebih besar daripada suku bunga tetap karena mengikuti tren pasar uang: jika biaya uang turun, cicilan turun, jika tidak naik.
Saat ini, harapan masih melihat peningkatan oleh ECB di musim semi yang kemudian harus diikuti oleh periode pengurangan, tetapi waktu dan jumlahnya tidak dapat diketahui secara apriori. Lalu ada variabel tarif tetap: dibandingkan dengan hipotek tingkat variabel normal, angsuran tetap konstan pada jumlah awal, dan durasi efektif periode pembayaran akan bervariasi dari waktu ke waktu: jika tarif turun, durasinya akan berkurang, jika tarif naik, durasinya akan memperpanjang pinjaman dari yang direncanakan semula.
Juga menarik adalah Tingkat dibatasi (juga disebut cap) tingkat variabel: ini adalah tingkat variabel yang, bagaimanapun, memberikan batas maksimum yang telah ditentukan sebelumnya. Ada juga pilihan a misto, yang dapat diubah pada batas waktu dan syarat-syarat yang ditetapkan oleh kontrak, atau sebagian dari kapital harus dibayar kembali dengan suatu tingkat bunga tetap dan yang lain dengan suatu tingkat variabel atau suatu Seimbang yang terdiri dari suku bunga tetap dan suku bunga variabel, tergantung pada bobot yang ingin Anda berikan pada suku bunga tetap dan variabel.
