Заем – это договор, по которому банк (кредитор) передает определенную сумму денег субъекту (заемщику), а последний обязуется вернуть ту же сумму денег плюс оговоренные проценты в течение определенного периода времени.
Другими словами, ипотека представляет собой среднесрочный кредит, выдаваемый банком или другим уполномоченным финансовым посредником и подлежащий погашению в соответствии с установленным договором планом амортизации.
Ипотечные кредиты и планы амортизации делятся на кредиты с фиксированной и плавающей процентной ставкой. По ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой клиент всегда платит банку одинаковую процентную ставку в течение всего срока кредита, а по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой они будут платить в зависимости от ежемесячного тренда процентных ставок.
ТИПЫ
Ипотечные кредиты, которые описаны ниже, относятся к категории среднесрочных кредитов, обеспеченных ипотекой:
1. Ипотечный кредит
Категория ипотечных кредитов включает в себя все обеспеченные кредиты в форме ипотеки, таким образом, включая кредиты на ликвидность или кредиты на консолидацию, в дополнение к кредитам на землю, реструктуризацию или строительство.
2. Земельный кредит
Кредит на недвижимость имеет ограничения по сравнению с ипотечными кредитами как по типу ипотеки, так и по суммам, которые могут быть выплачены. Ипотека, зарегистрированная в качестве гарантии, обязательно должна быть первой степени, а максимальный процент, который может быть профинансирован, если не представлены дополнительные гарантии (например, полис страхования жизни), не может превышать 80% от меньшего между стоимостью и ценой продажа имущества под залог кредита. Принадлежность своей ипотеки к категории земельных ипотек приводит к уступкам, таким как:
– возможность вдвое снизить гонорар нотариуса;
– возможное снижение учтенной стоимости ипотеки по мере уменьшения капитала, финансируемого за счет погашения;
– более длительные сроки до начала банком исполнительных действий;
– возможность получения дробления кредита и ипотеки в случае разделения на несколько единиц.
ЗДАНИЕ КРЕДИТ
В этом случае ипотека регистрируется на землю под застройку и распространяется на всю недвижимость после постройки, поэтому в случае продажи разных квартир необходимо подать запрос на разделение. Как правило, строительные кредиты выдаются траншами, а не единым раствором, в соответствии с более или менее заранее установленными уровнями выполнения работ.
Этот аспект влияет на более высокие предварительные и оценочные затраты (для более масштабных вмешательств, которые должны быть выполнены), при этом понимается, что финансируемая сумма равна сумме, согласованной в кредитном соглашении. В остальном применяются те же соображения, что и в отношении земельного кредита.
необеспеченный кредит
Необеспеченный кредит – это кредит, не обеспеченный ипотекой, который предусматривает отсрочку платежа в рассрочку.
ИНТЕРЕСЫ И АНАТОТИЗМ
Проценты, подлежащие уплате после предоставления кредита, делятся на компенсационные или компенсационные проценты и проценты за просрочку платежа.
Первые (компенсационные или возмещения) - это те, которые должник должен за денежную сумму, для которой не установлен срок погашения.
Если, с другой стороны, срок платежа был установлен, но истек, кредитор с момента истечения срока исполнения имеет право на проценты, которые всегда являются компенсационными, но если кредитор предусмотрел официальное уведомление , будет иметь дело с процентами, причитающимися за задержку, и, следовательно, процентами по умолчанию.
Однако иногда случается так, что интересы, в свою очередь, порождают новые интересы, и это явление называется анатоцизмом.
Этот термин указывает на явление капитализации процентов. Это применение процентов на уже начисленные ранее проценты в ущерб должнику. Например, на капитал в 100 евро за определенный период они получают проценты, равные 2 евро. Анатоцизм состоит в том, что если эти проценты не выплачиваются, то они прибавляются к капиталу (100 евро + 2 евро) с тем, чтобы в последующий период начисления процентов проценты начислялись уже не на 100, а на 102. И так далее от периода к периоду.
С апреля 2016 года пункт 120 статьи 2 ТУБ определяет возврат к анатоцизму с годовой капитализацией (уже не ежеквартально). По истечении 60 дней клиент может запросить проценты, выбрав списание с расчетного счета с возобновлением капитализации или погашение процентного счета.
Сложные проценты запрещены для процентных платежей, хотя недавно указом о «спасении банков» он был повторно введен для процентов по умолчанию, которые могут быть капитализированы.
Концепция анатоцизма также находит применение в других финансовых услугах, таких как потребительский кредит, ссуды, краткосрочные ссуды и овердрафты текущих счетов.
Недавно, например, предложение n. Кассационным постановлением от 17150 августа 17 года № 2016, утвердившим новые принципы права в отношении анатоцизма и ростовщичества в банковских договорах.
РАСХОДЫ ПО ИПОТЕКЕ
Расходы по ипотеке делятся на разовые расходы по ипотеке, которые оплачиваются только один раз, и повторяющиеся расходы по ипотеке, которые будут оплачиваться в течение срока действия кредита.
Единовременные платежи по ипотеке:
1. Предварительные расходы: предварительное расследование — это этап, на котором Банк выполняет все действия, необходимые для установления того, следует ли предоставлять кредит, например, оценку кредитоспособности заявителя или получение необходимой документации. Стоимость может быть определена как фиксированная сумма, которая колеблется от 180 до 300 евро, или как процент от 0,1% до 0,5% от финансируемой суммы;
2. Расходы на оценку: оценка проводится доверенным специалистом банка, который устанавливает стоимость имущества, но, прежде всего, то, что оно не представляет аномалий или злоупотреблений в строительстве. Стоимость варьируется от 100 до 300 евро;
3. Замещающий налог: вместо регистрационного, ипотечного, кадастрового и гербового сбора, в соответствии с Законодательным декретом 168/2004, он требуется в размере 0,25% от выплачиваемой суммы, если плательщиком является банк или приравненное финансовое учреждение, и вы купить жилую недвижимость, для которой вы можете воспользоваться преимуществами первого дома;
4. Нотариальные сборы: они включают нотариальные сборы (которые рассчитываются по специальным тарифам) и налоги, причитающиеся государству за договорную деятельность (в частности, за регистрацию ипотеки). Эти расходы варьируются в зависимости от типа сделки, суммы ипотеки и кредитора. Учитывая изменчивость различных факторов, всегда рекомендуется запрашивать конкретную оценку нотариальных расходов;
5. Расходы на досрочное погашение ипотечных кредитов: статья 7 закона 40/2007 (Legge Bersani) устанавливает, что за досрочное или частичное погашение ипотечных кредитов, предусмотренных со 2 февраля 2007 г. физическими лицами для «покупки или ремонт недвижимого имущества, используемого для жилья или для осуществления хозяйственной или профессиональной деятельности. Для кредитов, выданных до 2 февраля 2007 г., досрочное погашение кредита иногда облагалось комиссией в пользу банка. Это была всеобъемлющая ставка, имеющая характер неустойки, налагаемой на должника, который просит оплатить часть или весь остаточный капитал заранее.
С другой стороны, текущие расходы по ипотеке составляют:
1. Сборы за сбор или сборы за сбор и сборы за управление: общепринятой практикой является взимание платы за сбор в рассрочку за каждый платеж, обычно от 1 до 3 евро. Существует также длинный список управленческих микрорасходов, таких как выдача ежегодного подтверждения процентных расходов или отправка уведомлений об изменении ставок.
2. Расходы на ипотечное страхование: Страхование от пожара является обязательным, и его общая стоимость зависит от стоимости имущества, суммы и срока ипотеки. Ориентировочно для ипотеки 100.000 15 евро на 20 – 250 лет (общая стоимость варьируется от 400 до XNUMX евро). Кроме того, некоторые кредиторы могут потребовать от вас оформить страхование жизни.
