В коллективном воображении инвестиции в недвижимость всегда считались самыми прибыльными, а также самыми безопасными. И огромное вскипание, наблюдаемое после длительного периода пандемии, подтверждает это убеждение: i цены на жилье расстреляли и комправендит видели рекордное количество, особенно в больших городах, Милан в лидерах.
Со второй половины прошлого года вместо серии изменения макроса они поменяли картинку. начиная синфляционный всплеск что повлекло за собой монетарное ужесточение ЕЦБ а также повышение ставки на ипотека. Все это привело к тому, что рынок отвернулся от пиков, теперь идущих вверх. более сбалансированные уровни и в целом более устойчивые.
В этой ситуации после десятилетнего перерыва снова появился другой элемент: доходность фиксированный доход, который теперь стал инвестицией конкурент.
На этом этапе стоит сравнить прибыльность инвестиций в недвижимость и на рынке BTP прямо сейчас.
Он сделал это на конференции в Salone del Risparmio в Милане. T. Rowe Price, публичная американская инвестиционная компания со штаб-квартирой в Балтиморе, штат Мэриленд, основанная в 1937 году Томасом Роу Прайсом в партнерстве с Номизма, научно-исследовательский институт в Болонье. Появляются элементы, которые часто не учитывают те, кто покупает дом для себя или для сдачи его в аренду.
Это Mattone занимает важное место в жизни итальянца, это подтверждают и данные Банка Италии. Там богатство итальянцев, численность которых оценивается более чем в 10.000 53 миллиардов, XNUMX % направляются в ипотека на покупку недвижимости. И ведь 70,5% итальянцев владеют Первый дом и 13,5% хотя бы один второй дом.
Последствия денежного кризиса
«Макросреда, в которой мы сейчас движемся, предполагает, с одной стороны, устранение опасений рецессии, а с другой — повышение доверия и оптимизма потребителей с учетом постепенного снижения инфляции и ужесточения денежно-кредитной политики», — подчеркнул он. Лука Донди, генеральный директор Nomisma. Однако денежные ограничения, один тренироваться они оставили это: ставки по ипотечным кредитам все еще высокий и, более скрытный, доступ к кредиту более ограниченный. И это неизбежно сказывается на рынке недвижимости, в частности, на тех, кому для покупки недвижимости нужна ипотека.
Согласно анализу Nomisma Observatory, в 2023 году произойдет «снижение национальных продаж на 14,6%, равное 670 тысячам (с 784 тысяч) и снижение новых ипотечных кредитов на 18% в год, но с «большей интенсивностью». в первой половине года, а затем уменьшаться, начиная с лета, с постепенным смягчением ужесточения денежно-кредитной политики».
Банки стали осторожнее в выдаче кредитов
«Обременительность кредита, — подчеркнул Донди, — со ставками в среднем от 1,93% в мае 2022 года до 3,79% в феврале 2023 года, — это не единственная проблема. Изменилось и представление о нем платежеспособность будущее многих потенциальных заемщиков и, следовательно, большую осторожность со стороны банков при предоставлении кредита». Ведь доходы стоят на месте, в основном не индексируются на инфляцию и поэтому теряют покупательную способность.
Если в 2022 г. наблюдалась существенная стабильность выплат (+1%), связанная с заметным снижением количества суброгаций и замен (-70%), Nomisma ожидает, что в 2023 г. двузначное снижение как новых ипотечных кредитов (-18% годовых ), а также суброгации и замены (-47 процентов).
Вот три макрофактора, которые следует учитывать
«Сегодня рынок недвижимости зависит от кредита гораздо больше, чем в прошлом», — продолжает Донди.
«Сталкиваясь с инвестициями в недвижимость, следует обратить внимание на 3 фактора, особенно корпоративным инвесторам: спред BTP/бунд, который представляет восприятие Италии иностранными инвесторами, эволюцию Аккумулятор влияние на возможность доступа к кредитам и разницу между доходность сектора и Btп: раньше последние ничего не стоили, а теперь имеют интересную отдачу».
Цена TRowe: покупка дома также должна быть включена в распределение активов
Инвестиции в недвижимость, согласно Роу Прайсу, должны быть классифицированы не более и не менее, чем любые другие финансовые инвестиции.
«Нам нужно сравнить различные типы инвестиций и помочь инвесторам узнать о них», — сказал Федерико Доменичини, руководитель отдела консультирования T. Rowe Price. «Даже дом следует рассматривать как финансовую инвестицию, в то время как в Италии недостаточно осведомлены, например, о тенденциях и цена недвижимости в основном находится в головах владельцев. Вместо этого важно, чтобы свойство также входило враспределение активов».
«Скрытые» расходы, которые мало кто учитывает при покупке дома
Для этого необходимо учитывать различные аспекты, которые часто не воспринимаются всерьез. Особенно, если подумать о покупке второго дома, хотя бы частично предназначенного для сдачи в аренду.
Список не короткий: начиная с налогообложения (ИДУ), к затратам на l'agenzia (около 3% плюс НДС), в регистрационный взнос (9% от кадастровой стоимости), стоимость поступок (около 1% стоимости), не считая часто неликвидность инвестиций, учитывая, что время продажи (за исключением единственного случая Милана, который сравнивают с крупными европейскими городами) может составлять более 6 месяцев. «Исходя из этих расходов, получается, что для покупки второго дома требуется инвестиционная «вступительная плата», рассчитанная примерно в 7%, — говорит Доменичини, — в то время как мы подсчитали среднюю доходность квартиры в Милане в полугодии. центральный в размере 3,28%, поэтому вы начнете получать реальную доходность примерно через 2 года после покупки дома».
Эти значения необходимо сравнить с доходностью Btp от одного до трех лет 3,37%, за 5 лет 4,05%, до урожайности для высокой доходности более 7%». Налогообложение государственных облигаций Италии составляет 12,5%. .
