Инфляция растет, официальные ставки растут, ставки по ипотечным кредитам растут. Те, кто ищет дом сегодня, как никогда, сталкиваются с дилеммой между подпиской на Affitto или зоны заем для покупки. Который должен больше в этом году? Учитывая развитие экономических условий семей в последние годы, между снижением покупательной способности из-за инфляции и, возможно, трудностями на работе, казалось бы, выбор может быть направлен больше на арендную плату. Но на самом деле ситуация совсем другая: взять ипотеку сегодня удобнее и гибче, чем взять в аренду. Посмотрим, как.
Типичный случай ипотеки: 30 лет при 80% стоимости
Предпосылка, конечно, заключается в том, что в основе каждого выбора также необходимо учитывать финансовое положение тех, кто ищет дом, с тысячей переменных. Но, как выясняется, на данный момент для тех, у кого есть доступность ресурсов, равная не менее 20% от цены на покупку дома, ипотека на 30 лет это стоит меньше, чем аренда. Если мы рассмотрим только средние значения четырех основных итальянских городов, которые можно получить из опроса, обновляемого в течение января 2023 года на портале Immobiliare it, Милан средняя запрашиваемая цена дома составляет 5.185 21,29 евро за квадратный метр по сравнению с ежемесячной арендной платой в размере XNUMX евро за метр. Предполагая ипотека с фиксированной процентной ставкой под 4% в течение 30 лет ежемесячные расходы на рассрочку, связанную с покупкой 80-метрового дома, составляют 1.584 евро по сравнению с арендной платой в размере 1.703 евро.
в Капитал сравнение дает в результате 1.012 1.172 евро в рассрочку и XNUMX XNUMX евро арендной платы, Турин 588 против 793 и, наконец, Наполи за квартиру нужно 854 евро против 1000 за аренду.
Еще несколько примеров: «Из наших симуляций покупка 65 кв. 25 евро в месяц в Милане, 80 евро в месяц в Неаполе и 1200 евро в месяц в Риме», — сообщают в исследовательском офисе Tecnocasa.
Поиск аренды растет, но предложение по-прежнему связано со многими трудностями
В последние несколько лет заявка на аренду вырос с тех пор, как много лет назад. Сопутствуют с одной стороны снижение покупательной способности из-за роста инфляции, с другой стороны иногда трудности на работе, некоторым семьям не хочется брать ипотеку. «После периода наибольшей опасности Covid спрос на аренду домов очень сильно восстановился, — говорит Винченцо Де Томмазо, глава исследовательского бюро Idealista. Но когда он начинает искать, он не находит того, что ищет.
По данным портала Idealista.it,предложение домов в аренду в четвертом квартале 2022 года на всей территории страны он снизился на 36% после того, как в предыдущем квартале уже снизился на 43,5%. «Предложение зафиксировало 5-е снижение подряд за последние несколько кварталов», — продолжает Де Томмазо.
Если мы затем проанализируем ситуацию в отдельных крупных городах, это явление будет еще более значительным: Рим набрал -60%, Милан -49%, Наполи -40% и Турин даже -81%.
Почему домовладелец не любит арендовать?
Причины дефицита предложения заключаются в первую очередь в фискальный характер: для владельца выбирают сухой купон означает отказ от восстановления инфляции, так как соблюдение упрощенного налогового режима обусловливается невозможностью применения ежегодной корректировки сбора к изменению индекса Istat. Но есть и много других затруднения что беспокоит арендодателя, желающего сдать внаем: тот факт, что они все чаще и чаще встречаются, в том числе из-за экономических трудностей, «с арендаторами, которые спустя, может быть, пару месяцев, уже не платят ни своего потребления, ни арендной платы, раз на месяцы или навсегда», — говорит домовладелец, связанный с национальным профсоюзом. «В этот момент мы думаем о выселении, но и тут много сложностей и очень долгие сроки, от двух до 4 лет, в течение которых мы должны еще и продолжать платить налог государству, как если бы мы получали квартплату, кондоминиум расходы и счета арендатора, к которым добавляются существенные судебные издержки: абсолютный провал, который приводит к прекращению аренды». Некоторые собственники тогда, чтобы не держать дома пустовать, в некоторых случаях обращаются к краткосрочной аренде.
«Выбор между покупкой и арендой сложный», — также подтверждает он. Фабиана Меглиола, глава исследовательского офиса группы Tecnocasa, потому что весь рынок недвижимости вырос. Хотя, с одной стороны, в 2022 году наблюдался рост цен на покупку жилья (+1,8% по их последним данным), «поэтому ситуация для покупки дома не казалась бы лучшей, учитывая такие цены и высокие ставки», — объясняет Мельола. «С другой стороны, арендная плата тоже выросла. Фактически, на национальном уровне последние данные, которыми мы располагаем, указывают на увеличение арендной платы на 2,1% для квартир-студий, 2,4% для двухкомнатных квартир и 2,2% для трехкомнатных квартир».
Альтернатива ипотеке: дешевле при определенных условиях
Не то чтобы это не сложно взять ипотечный кредит, учитывая, что 80-процентный кредит, как предполагается, требует либо дополнительных гарантий от третьих лиц, либо дохода с регулярным доходом, который имеет стоимость, по крайней мере, в три раза превышающую сумму взноса, за вычетом любых других запрашиваемых кредитов (как для автомобиля для пример). «Чтобы взять ипотечный кредит», конечно, тогда должен быть i требования к доходу необходим для доступа к кредиту, но если у вас есть все необходимое для покупки, было бы лучше сделать большой шаг, потому что в конце концов вы окажетесь владельцем недвижимости с небольшими дополнительными усилиями», — добавил Мельола.
Ипотека? Сегодня он сделан по индивидуальному заказу
Есть и еще один аспект в пользу ипотеки: сегодня ставки в среднем составляют 4%, но если выбрать фиксированную ставку, они ни при каких условиях не повысятся, а когда стоимость денег начнет падать, есть много альтернатив. Да потому, что если мир аренды связан тысячей западней, то мир ипотеки в последние годы стал более гибкий. Согласно платформе Mutuionline, ипотечные кредиты можно разделить на макрокатегории в зависимости от цели, применяемых процентных ставок, продолжительности и способов погашения. Обычно характеристики договора устанавливает каждый банк, в том числе с целью максимально персонализировать услугу, рассказывают Mutuionline.
Если тогда это Первый дом, контракт дает вам доступ к некоторым удобства на фискальном и специфическом уровне вычеты, с заменять затем можно перевести остаток долга по первому ипотечному кредиту, который уже находится в процессе, в другой банк, чтобы получить более выгодные условия и, прежде всего, без затрат. Или вы можете перевод существующий кредит от одного банка другому в случаях, не подпадающих под суброгацию, в этом случае с затратами, которые необходимо оценить.
Цены в зависимости от потребности
Даже в этой области вы можете найти курс, который наиболее подходит для вашей ситуации, и в любом случае у вас есть возможность, невозможная в прошлом, изменить его. Начнем с фиксированная ставка: он связан с индексом IRS (процентный своп), он устанавливается при заключении кредитного договора и остается постоянным на протяжении всего его срока, а также сумма всех платежей. переменная с другой стороны, он устанавливается в момент заключения договора, но затем периодически пересчитывается на протяжении всего срока кредита на основе колебаний ставки Euribor, т. е. базовой межбанковской ставки по ипотечным кредитам с переменной ставкой, ежедневно публикуемой Европейская банковская федерация или базовая ставка Европейского центрального банка (ставка ЕЦБ). Она сопряжена с большим риском, чем фиксированная ставка, поскольку следует тенденции денежного рынка: если стоимость денег падает, взнос уменьшается, в противном случае — увеличивается.
В настоящее время ожидания по-прежнему увеличиваются ЕЦБ весной, за которым должен последовать период сокращений, но время и количество не могут быть известны заранее. Тогда есть переменная с фиксированной ставкой: по сравнению с обычной ипотекой с плавающей процентной ставкой размер взноса остается постоянным на уровне начальной суммы, а эффективная продолжительность периода погашения будет меняться со временем: если ставки падают, продолжительность сокращается, если ставки растут, продолжительность увеличивается. увеличить срок кредита, чем предполагалось изначально.
Также интересен тот Ограниченная ставка (также называемая предельным) переменная ставка: это переменная ставка, которая, однако, предусматривает заранее установленный максимальный предел. Существует также вариант Смешанный, который может быть изменен в сроки и на условиях, установленных договором, или часть капитала подлежит возврату по фиксированной ставке, а другая по переменной ставке или Сбалансированный который состоит из фиксированной ставки и части переменной ставки, в зависимости от веса, который вы хотите придать фиксированной и переменной ставке.
