Siapa yang akan membeli rumah mendengar dari banyak pihak bahwa ini adalah waktu terbaik untuk pindah. Harga properti telah jatuh dan bunga pada hipotek perjalanan di posisi terendah bersejarah, sementara ECB - selain hampir menghilangkan biaya uang - telah memulai pelonggaran kuantitatif, yang akan meningkatkan likuiditas yang tersedia bagi bank, dan karena itu (secara teori) kemampuan mereka untuk memberikan kredit. Tapi apa artinya semua ini bagi mereka yang ingin mengambil hipotek? Dan, yang terpenting, apakah lebih baik memilih kurs tetap atau kurs variabel hari ini?
APA YANG DITAWARKAN PASAR HARI INI?
Untuk lebih memahami, mari kita mulai dengan angka. "Saat ini, tarif tetap berkisar dari 2,96% hingga 3,40%, tapi kebanyakan fokus antara 3% dan 3,20% – Roberto Anedda dari MutuiOnline.it, broker online Italia pertama di sektor ini, mengatakan kepada FIRSTonline -. Dengan memperhatikan variabel, hampir secara eksklusif penyebaran dipertimbangkan, karena Euribor hampir nol: ayo pergi dari 1,54% menjadi 2,01%”. Indeks Euribor mengungkapkan rata-rata kurs di mana bank-bank utama menyatakan bahwa mereka saling meminjamkan uang (semacam kurs dasar), sedangkan istilah "penyebaran" berarti, dalam hal ini, biaya tetap yang diperlukan oleh bank untuk memberikan pinjaman. Penjumlahan kedua komponen ini menghasilkan floating rate.
BAGAIMANA TINGKAT AKAN BERUBAH DI MASA DEPAN?
Membaca nilai persentase saja, tampaknya jelas untuk memilih variabel, seperti yang dilakukan 77% dari mereka yang mengambil hipotek di Italia pada tahun 2014. Tentu saja, dibandingkan dengan stabilitas tetap, variabel tersebut selalu melibatkan margin risiko. , terutama mengingat salah satu tujuan utama Qe adalah melawan deflasi dan menaikkan inflasi menjadi sekitar 2%. “Namun dalam dua tahun ke depan tarif harus tetap stabil di level yang sangat rendah – lanjut Anedda -. Sampai saat ini diharapkan a kenaikan maksimal satu koma lima tahun dari sekarang. Adapun matahari spread bankNamun, ada ruang untuk pengurangan lebih lanjut. Juga bulan ini bank telah melakukan pengurangan, dalam beberapa kasus turun menjadi 1,50%. Kami perkirakan akan berada di area antara 1,40 dan 1,50% pada akhir tahun. Hanya dengan begitu akan sulit membayangkan pemotongan baru”.
Pendapat Luca Dondi, general manager perusahaan riset dan konsultasi Nomisma, berbeda, yang menilai kemungkinan besar “prospek tingkat kenaikan urutan satu poin persentase, atau sesuatu yang kurang", sudah di " berikutnyadua-tiga tahun”. Menurut Dondi, "tingkat suku bunga akan tetap rendah pada tahun 2015, tetapi tidak dapat dihindari bahwa mungkin ada pergerakan naik dalam jangka waktu yang lebih lama", meskipun "akan terjadi secara bertahap".
MATA KE TINGKAT NYATA, MENUNGGU INFLASI
Sejauh ini kita telah berbicara tentang tarif nominal, yang tertulis di kontrak. Namun, nilai terpenting bagi mereka yang mengambil hipotek adalah hal lain: tingkat nyata, yang diperoleh dengan menghilangkan dinamika harga nominal. Intinya, inflasi baik untuk debitur karena mengikis sebagian biaya utang setiap tahun. Namun, kita sekarang mengalami deflasi (-0,6% pa di bulan Januari, hasil terburuk sejak 1959, diikuti oleh -0,1% di bulan Februari) dan mekanismenya bekerja terbalik, merugikan pihak yang harus mengembalikan uang tersebut. Menurut Anedda, “dengan inflasi sama dengan nol, 3% sama dengan 5% nyata. Tetapi tarif minimum tetap adalah 4% nyata pada tahun 2010, dan di luar itu tarif jendela selalu lebih tinggi”. Namun, jika dalam beberapa tahun ke depan ECB benar-benar berhasil memulai inflasi, maka siapa pun yang mengambil hipotek dengan tingkat bunga tetap 3% hari ini akan benar-benar mendapatkan penghematan atas bunga dalam proporsi bersejarah.
CARA MEMILIH ANTARA TINGKAT TETAP DAN VARIABEL
Lebih baik tarif tetap, kalau begitu? Bergantung. Satu-satunya kepastian adalah bahwa tidak ada kepastian: tidak mungkin memilih hipotek dan 100% yakin bahwa Anda telah mengambil jalan yang paling nyaman. Namun demikian, beberapa strategi kecil dimungkinkan.
“Dengan suku bunga pada level ini, dan mengingat bahwa ECB telah memastikan bahwa suku bunga akan tetap rendah untuk waktu yang lama – Francesco Avallone, wakil presiden Federconsumatori mengatakan kepada FIRSToline -, lebih baik memilih suku bunga variabel. Sementara itu, Anda mulai menabung di tahun-tahun awal. Setelah itu, Anda dapat melakukan negosiasi ulang, mungkin beralih ke tetap, tergantung pada kondisi pasar”.
Dondi, di sisi lain, menggarisbawahi bahwa "tarif tetap tidak pernah senyaman ini", tetapi "karena tidak ada kenaikan suku bunga tertentu dalam jangka menengah, pilihan suku bunga variabel pun tidak akan berisiko". Bagaimanapun, juga menurut CEO Nomisma, “harus diingat bahwa, tidak seperti di masa lalu, transisi dari tetap ke variabel tidak lagi mustahil. Sehubungan dengan perubahan suku bunga, kondisi pinjaman dapat ditinjau berkat negosiasi ulang dengan bank Anda subrogat (yang kita bicarakan di sini, ed) atau ke penggantian (yang berbeda dengan subrogasi karena juga mengandung arti meminta jumlah yang lebih tinggi dari yang masih harus dibayar, Red)".
Posisi ini memperhitungkanDepresiasi "Prancis". dipraktikkan oleh sebagian besar bank Italia. Pada dasarnya besaran cicilan tetap, tetapi komposisinya berubah: tingkat bunga maksimum di awal dan berangsur-angsur menurun, sedangkan tingkat pokok meningkat secara paralel. Karena alasan ini, keuntungan dari suku bunga rendah memiliki bobot yang jauh lebih besar pada awal hipotek. “Mereka yang memilih tarif tetap yakin mengetahui berapa banyak yang akan mereka bayar untuk seluruh jangka waktu – tambah Avallone -, tetapi mereka juga yakin akan membayar lebih banyak dalam beberapa tahun pertama”.
Menurut Anedda, bagaimanapun, “memprediksi negosiasi ulang di masa mendatang itu selalu rumit, karena Anda tidak pernah yakin berapa tingkat tarifnya. Ini terutama benar jika kita berbicara tentang aset tetap, yang terlihat dalam jangka panjang, oleh karena itu kemungkinan besar akan naik sebelum aset variabel. Ada kemungkinan tahun depan harga tetap terbaik akan lebih tinggi dari yang kita miliki sekarang”.
Singkatnya, untuk memilih, Anda selalu perlu mengevaluasi jenis hipotek yang ingin Anda ambil dan bobotnya terhadap penghasilan Anda.
Jalur darat
Tarif tetap, kata Anedda, disarankan “bagi mereka yang bagaimanapun perlu menjaga pengeluaran keuangan mereka di bawah kendali ketat. Perbedaan sehubungan dengan variabel sangat kecil (sekitar satu setengah poin) sehingga orang dapat berpikir untuk menerima kenaikan ini sebagai jaminan terhadap kemungkinan risiko di masa depan. Anda membayar lebih untuk mendapatkan keamanan yang konstan dan dalam hal apapun cicilan rendah”.
Variabel
Anedda, di sisi lain, merekomendasikan opsi variabel dalam kasus di mana "hipotek memiliki bobot terbatas pada anggaran keluarga (karena karakteristik pinjaman atau pendapatan) dan oleh karena itu, bahkan jika tarif akan naik besok, situasinya masih bisa dikelola dengan ketenangan tertentu".
Cara ketiga: variabel "bijaksana".
Terakhir, ada strategi perantara, yaitu “memilih variabel, tetapi dari tahun-tahun awal sisihkan perbedaannya yang ada sehubungan dengan cicilan dengan suku bunga tetap – jelas Anedda lagi –, menciptakan cadangan untuk digunakan jika terjadi kenaikan suku bunga secara tiba-tiba. Dengan cara ini, keuntungan yang dijamin oleh variabel dimonetisasi, tetapi pada saat yang sama kami melindungi diri dari risiko". Dan jika jaring pengaman ini ternyata tidak berguna, akan ada cukup banyak yang tersisa untuk dibelanjakan atau diinvestasikan di tempat lain.
