Keuntungan potensial dan manfaat diversifikasi, pasar real estat memiliki banyak hal untuk ditawarkan sebagai kelas aset investasi, sedemikian rupa sehingga, setelah dampak terburuk dari krisis keuangan global, investor mulai menemukan nilai dan peluang lagi di berbagai bagian dunia. dunia.
Oleh karena itu, empat pakar investasi dari grup Natixis Global Asset Management memutuskan untuk membagikan pandangan mereka tentang skenario jangka pendek sektor ini, dan tentang pasar yang menurut mereka pemulihannya menguat.
Di pasar AS – mulai Michael Acton, Direktur Riset AEW Capital Management – prospek REIT (Real Estate Investment Trusts) akan terus meningkat di paruh kedua tahun ini.
Berkat apa yang disebutnya "tentu saja perubahan paling signifikan dalam hal kebijakan moneter di Amerika Serikat dalam beberapa dekade terakhir" dan penguatan aktivitas ekonomi yang dihasilkan, REIT dapat memanfaatkan lingkungan yang sangat menguntungkan. Faktanya, kenang Acton, pasar real estat terkait erat dengan kinerja ekonomi lokal, dengan efek yang saling memperkuat karena setiap rumah menghasilkan lebih dari 50.000 USD untuk komunitas di mana ia berada, sebagai konsekuensi dari kebutuhan barang yang lebih besar. dan layanan (menurut perkiraan National Association of Real Estate Agents).
Tetapi ada tanda-tanda positif lainnya – lanjut Acton – termasuk yang hampir tidak diperhatikan: peningkatan kuat dalam posisi anggaran pemerintah federal. Meski tetap tinggi, defisit hampir setengahnya dari tahun lalu, seperti yang dilaporkan oleh Kantor Anggaran Kongres AS (CBO), dan diperkirakan akan tetap relatif stabil selama dua tahun ke depan.
Permintaan harus didukung oleh masuknya ke pasar sekitar 2.000.000 keluarga baru, terbentuk antara tahun 2007 dan 2011 dan saat ini sedang mencari rumah, dan juga, karena hubungannya yang erat dengan sektor perumahan, juga sektor penyimpanan dapat berjalan dengan baik.
Dari sudut pandang geografis - ahli menyimpulkan - pada akhir dekade ini, setelah mencapai kemandirian energi, diharapkan AS akan menjadi pengekspor bersih minyak dan, mungkin, juga gas alam. Dari perspektif ini, peluang potensial muncul di wilayah yang ditandai dengan keberadaan sumber energi yang signifikan, usaha Acton.
Seiring ekspektasi pada harga penawaran dan penawaran bertemu – Sam Martin, Direktur Riset dan Strategi di AEW Eropa mengambil lantai – peningkatan volume investasi juga diharapkan di negara-negara Eropa yang terkena dampak krisis utang. Meningkatnya ketersediaan pembiayaan utang, juga didukung oleh suku bunga antar bank yang sangat rendah dan suku bunga swap lima tahun yang sangat rendah, akan berkontribusi pada peningkatan aktivitas investasi real estat pada tahun 2013. Namun - memperingatkan Martin - ada kemungkinan bahwa permintaan lokal untuk penggunaan kantor di Eropa akan tetap rendah dalam jangka pendek, mengingat berlanjutnya resesi di banyak negara Eropa.
Pertimbangan harga diamini oleh Dmitri Rabin, Analis Aset Sekuritisasi Senior di Loomis, Sayles & Company. Mengacu pada pasar AS, Rabin menunjukkan bahwa hingga April 2013 harga rumah naik sebesar 11,9% menurut temuan Laporan Indeks Harga Rumah CoreLogic® (yang tidak termasuk penjualan terkait pinjaman bermasalah), meningkat secara luas, telah mencakup 49 dari 50 negara bagian, dan tidak murni musiman. Selain itu, - Rabin menunjukkan - perlu dicatat bahwa bahkan setelah kenaikan baru-baru ini, harga rumah di Amerika Serikat, secara nasional, masih 22% di bawah harga maksimum. Jadi ada banyak ruang untuk perbaikan.
Sejauh menyangkut suku bunga, ahli mengamati bahwa suku bunga tetap tiga puluh tahun pada hipotek telah mencatat peningkatan yang signifikan, yang memerlukan perkiraan kenaikan 10% -15% dalam pembayaran bulanan yang dibayarkan oleh peminjam baru. Namun, Rabin meyakinkan, kapasitas pembayaran kembali pinjaman rumah tidak boleh terpengaruh "bahkan jika harga rumah masih naik 10% dan tingkat hipotek naik 2%" kira-kira tetap sejalan dengan periode 1981-2010. Nyatanya – lanjut analis menjelaskan – pertumbuhan suku bunga dan kemampuan membayar belum terbukti sebagai indikator yang valid untuk memprediksi tren harga rumah. Hal ini dianggap jauh lebih berguna untuk merujuk pada keseimbangan antara penawaran dan permintaan, yang melukiskan gambaran yang sangat menguntungkan mengingat nilai struktur kosong dekat dengan titik terendah dalam sejarah.
Pasar AS mungkin mengalami fase kebangkitan setelah periode penyesuaian yang lama – jelas Philippe Waechter, Kepala Ekonom Manajemen Aset Natixis – dan kontribusi investasi real estat terhadap PDB sekarang positif. Namun, pemulihan pinjaman rumah di AS, China, dan Eropa berjalan dengan kecepatan yang berbeda.
Di Cina, hubungan antara aktivitas ekonomi dan pertumbuhan real estat melemah setelah tahun 2009, mengakibatkan tingkat aktivitas yang berbeda di berbagai bagian negara. Risiko terbesar ditemukan di kota-kota seperti Beijing, Shanghai, Shenzhen, dan Guangzhou, di mana masih terdapat permintaan yang kuat yang diimbangi dengan sedikit atau tidak ada kapasitas untuk membangun. Menurut Waechter, pasar-pasar ini bisa menjadi lebih spekulatif karena sudah jenuh dan karena itu akan mengalami koreksi yang kuat jika kebijakan bank sentral menjadi lebih ketat. Situasi kota-kota Cina yang lebih kecil dengan populasi kurang dari satu juta juga berbahaya. Di sini, hampir kebalikan dari sebelumnya, terjadi kelebihan suplai perumahan, apalagi dibiayai oleh shadow banking system. Kombinasi dari faktor-faktor ini – percaya Waechter – bisa menjadi penyebab banyak penderitaan.
Terakhir, di Eropa, distribusi geografis relevan, meskipun pasar real estat berusaha mendapatkan kembali momentumnya di sebagian besar negara. Harga properti turun di 8 dari 14 negara, misalnya di Spanyol, Italia, Prancis, dan Irlandia, tetapi naik di Estonia, Luksemburg, Malta, Belgia, dan Finlandia. Inggris Raya adalah pasar terkuat, meskipun – Waechter menunjukkan – masih belum ada tanda-tanda pemulihan yang kuat.
Sebagai catatan kehati-hatian, risiko dan biaya yang terlibat dalam investasi real estat berulang kali disebutkan. Meskipun jatuhnya hasil sebagian besar kelas aset berisiko (sebagai akibat dari kebijakan keuangan pemerintah dan langkah-langkah kebijakan moneter ekspansif) telah menjadikan real estat sebagai proposisi investasi yang relatif menarik, investor harus menyadari risiko yang ditimbulkan, termasuk likuiditas yang lebih rendah dan fluktuasi. nilai aset.
“Aset real estat adalah aset padat modal. Mereka yang berinvestasi di dalamnya - Michael Acton menyimpulkan - menggunakan leverage keuangan yang signifikan dan, jelas, ini juga mempengaruhi biaya terkait".
