لا فوغليا دي شراء منزل جديد أو تغيير شخص ما لشيء مختلف متأصل في الحمض النووي للإيطاليين. كثير منهم لا يسمحون لأنفسهم أن تثبط عزيمتهم بسبب ارتفاع الأسعار الذي يثقل كاهلهم معدل الرهن العقاري موجود بالفعل ويبحثون عن أفضل طريقة للحصول على تمويل دون فقدان.
الرهون العقارية: ثابتة أم متغيرة ، ما هو المعدل الصحيح؟
الطريق الآن هو اختيار ملف الرهن العقاري بسعر ثابت تقديم مستويات أسعار جذابة ، مما يجعل شراء منزل جديد حلمًا قابلاً للتطبيق.
"أولئك الذين يحتاجون إلى قرض عقاري اليوم يجب أن يتذكروا ذلك معدلات ثابتة تاريخيا تكاليف أكثر من مقبول: بمقارنة العروض يمكنك إيجاد السعر الثابت حتى أقل من 3٪"هو يوضح أليسيو سانتاريليالمدير العام لقسم الوساطة بالمجموعة الرهون العقارية. "في الوقت الحالي ، تم تكوين الخط الأرضي كملف اختيار أكثر أمانًا، قبل كل شيء مع الأخذ في الاعتبار أن الفجوة بين الثابت والمتغير ضيقة بشكل متزايد: الفرق في فبراير هو 11 نقطة أساس لصالح المتغير في أفضل عرض (2,88٪ مقابل 2,99٪) و 6 نقاط أساس فقط في العرض المتوسط (3,58٪ مقابل 3,52٪) ". في الواقع ، فإن IRS (المعلمة المرجعية التي تستخدمها البنوك بشكل عام لحساب المعدل الثابت للرهون العقارية) مستقرة ، بينما يستمر Euribor في النمو ، مما يجعل المعدلات المتغيرة تقترب من نفس مستوى المعدلات الثابتة.
مقارنةً بالرفع الأول لسعر الفائدة من قبل البنك المركزي الأوروبي في يوليو 2022 ، كان هناك نمو +267 نقطة أساس على Euribor لمدة شهر واحد و +1 نقطة أساس في Euribor لمدة 259 أشهر. من ناحية أخرى ، كانت الزيادات في المعدل المرجعي للرهون الثابتة أكثر احتواءًا: مقارنةً بشهر يوليو 3 ، ارتفع معدل الفائدة على أساس 2022 سنوات بمقدار 10 نقطة أساس ، ومعدل 100 عامًا بمقدار 20 نقطة أساس ، ومعدل 70 عامًا بمقدار 30 نقطة. بت في الثانية. لقد تم بالفعل رؤية العلامات: في الشهرين الأولين من عام 62 ، تميزت بعودة الطلبات ذات السعر الثابت والتي تمثل الآن 2023٪ من المزيج (+ 80,3٪ مقارنة بالربع الرابع من عام 34,3).
تأثير لاغارد على قروض الرهن العقاري المكتتب بها في الماضي
بطبيعة الحال ، بالنسبة لأولئك الذين حصلوا على رهن عقاري بسعر فائدة ثابت في الماضي ، يمكنهم تجاهل أي عاصفة في أسعار الفائدة ، لأن قسيمتهم ستبقى طوال فترة القرض.
بدلاً من ذلك بالنسبة لأولئك الذين اختاروا في الماضي رهن عقاري متغير، حتى لو أخذ في الاعتبار حقيقة أنه طوال حياته ، غالبًا ما تكون طويلة جدًا ، كانت هناك تقلبات ، فعليه الآن التعامل مع أقساط أعلى بالضرورة.
وقعت كريستين لاغارد ، رئيسة البنك المركزي الأوروبي ، منذ يوليو من العام الماضي ما يصل إلى 6 زيادات متتالية في الأسعار ، في كل 400 نقطة أساس من مستوى الصفر الذي بدأوا منه. بالنسبة لأولئك الذين اتخذوا هذا الاختيار ، هناك الآن اثنان البديلفي الواقع ثلاثة: تحويل القرض في أحد البنوك التي تقدم ظروفًا أفضل أو اطلب مرور إلى رهن عقاري بسعر فائدة ثابت أو رهن مختلط. أو يمكنك فقط انتظر نهاية دورة لاجارد للتشديد النقدي مع انخفاض الأسعار الرسمية نحو المستوى المتوقع عند 2٪ ، مع ما يترتب على ذلك من تخفيض في القسط.
إلى متى ستبقى المعدلات مرتفعة؟
كم من الوقت سيستغرق انخفاض أسعار الفائدة مرة أخرى؟ من الصعب أن نقول بالضبط ، ولكن هناك مؤشر جيد يأتي من السوق لـ العقود الآجلة في مؤشرات Euribor لمدة 3 أشهر. يتوقع الخبراء أن هذا المعدل ، المستخدم لحساب القسط المتغير ، سيصل إلى ذروته في سبتمبر 2023 ، عندما يصل متوسط معدل الرهن العقاري قيد الدراسة إلى 5,10٪. بعد سبتمبر ، وفقًا للتوقعات مرة أخرى ، يجب أن تبدأ المعدلات في الانخفاض ومن يناير 2024 يجب أن يكون الانخفاض ثابتًا ، لدرجة أن عروض أسعار يونيو 2024 تقدر سعر Euribor لمدة 3 أشهر عند حوالي 3,42٪.
كيف تغيرت أقساط الرهن العقاري المتغير؟
بالنسبة للرهون العقارية القائمة ، مقارنة بشهر فبراير من العام الماضي ، ارتفع قسط الرهن العقاري المتغير من 140.000،20 إلى 25,3 عامًا بنسبة 625٪ (من 783 إلى 250.000 يورو) ، بينما زاد الرهن العقاري من 30،43,7 يورو إلى 793 عامًا بنسبة 1.139٪ (من 20 إلى 819 يورو) ، بحساب MutuiOnline.it. سيتم تحويل الزيادة الأخيرة في الأسعار الرسمية إلى الأقساط في غضون أسابيع قليلة وسيصل معدل 30 عامًا إلى 1.212 يورو بينما سيصل معدل 4,6 عامًا إلى 6,4 يورو ، مع زيادة أخرى على التوالي بنسبة XNUMX٪ و XNUMX٪ مقارنة ان يذهب في موعد.
أثر زيادة الأقساط علىمتوسط الدخل من عائلة إيطالية ، أي ما يعادل 33.000 يورو صافٍ سنويًا: إذا كانت مدفوعات الرهن العقاري لمدة 2022 عامًا في فبراير 20 تمثل 22 ٪ من الدخل الشهري ، مع الزيادة ستصل إلى 30 ٪ من الدخل الشهري. والأعلى من ذلك هو الزيادة في أقساط الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، والتي تتراوح من 20٪ إلى 40٪ من الدخل الشهري.
إمكانية الحلول
يقول سانتاريلي: "يعتبر السعر الثابت اليوم خيارًا لكل من المقترضين الجدد ولأولئك الذين يريدون حماية أنفسهم من الزيادة المستمرة في الأقساط". وبعد ذلك قد يكون الخيار هو تغيير الرهن العقاري.
مع أسعار ثابتة عند نفس مستوى المعدلات المتغيرة ، ما زلنا نرى اهتمامًا قويًا في أسعار الفائدة طلبات الحلول، ارتفع بالفعل ابتداء من الربع الأخير من عام 2022 ، بنسبة 85٪ من المعدل المتغير إلى المعدل الثابت.
كما أعاد قانون الموازنة تقديم إمكانية تحويل الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة إلى رهون عقارية ذات معدل ثابت لدى أحد البنوك في ظل ظروف محددة مسبقًا. "ومع ذلك ، لا يبدو أن هذه القاعدة تنطلق: تخبرنا مؤسسات الائتمان أنها تتلقى العديد من الطلبات للحصول على معلومات ولكن القليل من الطلبات الفعلية ، ربما لأن العملاء لا يستوفون المتطلبات (قرض أولي أقل من 200 ألف يورو ، ISEE أقل من 35 ألف يورو ولا يوجد إعسار أو مدفوعات متأخرة) أو ربما لأن العرض المصمم وفقًا لمعايير المرسوم غير تنافسي ، حيث يتعين على المقترضين تحويل شروط انتشار الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة المتعاقد عليها عندما كانت Euribors سلبية بالنسبة للرهون العقارية ذات السعر الثابت ، وغالبًا ما تكون الظروف أقل تنافسية مما هو موجود في السوق اليوم مع بديل عادي. بالنسبة لجميع هؤلاء العملاء ، فإن الحلول هي بالتأكيد خيار يجب مراعاته ”، كما يقول سانتاريلي.
