كوفيد يضطهدنا. في كثير من الحالات تضع مواردنا المالية في مأزق. حتى تتضاعف مشكلة منتشرة للأسف: ال متأخرات المستأجرين. أحيانًا بريء ، خاصة في هذه اللحظة الصعبة ، بسبب الصعوبة الموضوعية في الوفاء بالالتزامات. في هذه الحالات ، وبالنظر إلى الأوقات الحالية ، يتم تطبيق القاعدة الكلاسيكية القديمة: القليل من الصبر والتفاهم (عندما يستحق المستأجر ذلك بشكل موضوعي) والبحث السليم عن حل مشترك قبل الانتقال إلى الإجراءات القانونية. هذا لا يعني أنه يمكننا ، وربما يجب علينا ، أن نفعل شيئًا أكثر. الاستعداد في الوقت المناسب. عند توقيع عقد إيجار ، من المهم أن يبحث المالك عن حلول وقائية يمكنها ذلك الحد من الضرر ناتج عن افتقار المستأجر للسيولة مع فقدان الدخل لمالك المنزل ، وبالتالي ، بداية إجراء إخلاء طويل ومعقد دائمًا للمستأجر.
الضمانات الأساسية
أدوات الضمان الأساسية الأكثر استخدامًا من قبل مالك العقار هي: وديعة الضمان. التحقق من قسيمة رواتب المستأجر ؛ طلب واحد الكفالة المصرفية أو التأمين.
الضمان الأول الذي قد يطلبه المالك قبل توقيع عقد الإيجار هو وديعة الضمان ، أي مبلغ من المال يقابل مبلغ إيجار بضعة أشهر (زوجان على الأقل ، عادةً ثلاثة ، ولكن أكثر من ذلك). الغرض المقابل ، الذي يحتفظ به المالك ويعاد في نهاية عقد الإيجار مع دفع فائدة قانونية ، هو حماية مالك المنزل ، باعتباره "الحاجز" الأول في حالة حدوث مشاكل ، من أي الافتراضات تم وضعها من قبل المستأجر بسبب ، على سبيل المثال ، عدم دفع إيجارات معينة أو الأضرار المحتملة التي لحقت بالممتلكات.
تتمثل أداة الحماية الأخرى التي يستخدمها المالك في جمع ، من خلال سؤال المستأجر ، جميع المعلومات المفيدة التي يمكن العثور عليها في إيصال الدفع ، فيما يتعلق بعقد العمل الخاص بالشخص الذي ينوي تأجير العقار. يسمح هذا الشيك للمالك بمعرفة التوافر الاقتصادي للموضوع للدفعات المستقبلية.
في حالة اعتبار المستأجر موسرًا لكنه قرر عدم دفع الإيجار ، يمكن للمالك ، الذي يمثله محامٍ ، بعد طلب أمر قضائي من المحكمة ، المضي قدمًا في بحجزها من الأصول (العقارات ولكن أيضًا جزء من الراتب أو المعاش التقاعدي) ، وحتى بعد ذلك ، يمكن أن تطلب من المحكمة الشروع في إجراءات الإخلاء.
هناك وسيلة أخرى للحماية "الوقائية" مستخدمة على نطاق واسع في السنوات الأخيرة مع بداية الأزمات الاقتصادية وحتى في الفترة الأخيرة للأضرار التي تسبب بها وباء كوفيد -19 ، وهي الضمان ، وهي مؤسسة يحكمها القانون المدني (المادة. القانون المدني لعام 1938).
يتكون الضمان من عقد يتعهد بموجبه الضامن ، الذي يمكن أن يكون مصرفاً أو شركة تأمين ، بدفع الإيجارات نيابة عن المستأجر لمدة وتغطية معينة ، في حالة نقص السيولة. هناك نوعان من الضمانات: الضمانات المصرفية وضمانات التأمين
الضمان البنكي
يتكون الضمان المصرفي من الحصول على الضمان المقدم من البنك لحماية صاحب المنزل من مخاطر إفلاس المستأجر. في حالة طلب مالك المنزل لأداة الضمان هذه ، سيتعين على المستأجر الاتصال بأي مؤسسة ائتمانية تقدم هذا النوع من المنتجات. يجب على مؤسسة الائتمان ، قبل منح الضمان ، التأكد من الاستقرار ، و الملاءة الاقتصادية وممتلكات المستأجر عن طريق التحقق من جميع المعلومات المفيدة ، بما في ذلك: بطاقة الهوية ، الإقرار الضريبي 730 أو نموذج واحد ، قسيمة الدفع ، نسخة من عقد الإيجار. يوفر صرف الضمان من قبل البنك تكلفة الافتتاح ودفع العمولات التي عادة ما تُدفع سنويًا بمبلغ ثابت و / أو كنسبة مئوية.
غالبًا ما يتم تضمين البند المسمى "ضمان الطلب الأول" في اتفاقية الضمان ، والتي تتميز بوجود ثلاثة أطراف ، المدين (أو المستأجر) والمستفيد (مالك المنزل) والضامن. يوفر هذا المعهد الفرضية التي إذا كان مالك العقار قد أنشأ ضمانًا يتضمن هذا البند ، يمكن للمدين ، عندما يتخلف عن الوفاء بالتزاماته التعاقدية ، أن يطلب ، من خلال طلب بسيط ، دفع الرسوم غير المدفوعة مباشرة إلى الضامن أو البنك دون أن يتمكن الأخير من إبداء أي اعتراض.
كفاله التأمين
عندما لا يتم تقديم الضمان من قبل مؤسسة ائتمانية ولكن من قبل شركة تأمين ، فإننا نتحدث عن ضمان تأمين. لطلب ذلك ، يجب على المستأجر إبرام بوليصة ضمان مع شركة تأمين ، والتي تنص على الدفعة المقدمة من القسط لكامل مدة العقد ، والتي تختلف وفقًا لمبلغ نفس البوليصة.
في حالة عدم قدرة المستأجر على دفع رسوم الإيجار الشهرية ، يجب على المالك ، بعد الانتظار لمدة 30 يومًا للوفاء بالالتزامات التعاقدية ، الإبلاغ عن المستأجر عن المتأخرات في الثلاثين يومًا التالية.
لبدء إجراءات استرداد المبلغ المنصوص عليه في ضمان التأمين ، يجب على المالك أن يقدم إلى شركة التأمين: نسخة من عقد الإيجار المسجل حسب الأصول ، ونسخة من بوليصة التأمين ، ونسخة من الأمر القضائي الذي يثبت صحة الإخلاء المستحق للمتأخرات. إذا كانت الممارسة ناجحة ، سوف تتكفل شركة التأمين بالدفع.
الفروق بين الضمانات
أهم الفروق بين الضمان المصرفي والضمان التأميني من حيث الرسوم والضمانات الحقيقية هي: عتبة الوصول ، وتوقيت الصرف ، والتكاليف.
فيما يتعلق بحد الوصول قبل الحصول على الضمان المصرفي ، يتطلب البنك إجراء تحقيق دقيق للغاية ، أيضًا من خلال نظام المعلومات الائتمانية (CRIF) من أجل التحقق من الاستقرار والملاءة الاقتصادية لمقدم الطلب. من ناحية أخرى ، يوفر ضمان التأمين حدًا منخفضًا للغاية للوصول ، حيث يجب على الشخص الذي يشترط ذلك فقط إظهار وثائق الهوية الخاصة به ، مثل بطاقة الهوية وعقد الإيجار المسجل حسب الأصول وآخر إقرار ضريبي.
بالنسبة لمواعيد التسليم ، لا يمكن بدء إجراءات ضمان التأمين إلا بعد انتهاء مالك العقار من الإجراءات القانونية للإخلاء. ال توقيت دفع التعويض أنها فورية ، على عكس الضمان المصرفي حيث تكون عملية التحقيق الأولية أبطأ وبالتالي يتم تمديد الأوقات.
أخيرا التكاليف. فيما يتعلق بالضمانات المصرفية ، فإنها تميل إلى أن تكون أعلى من ضمانات التأمين. في الواقع ، في وقت الامتياز ، يحق للمستأجر دفع عمولة سنوية ثابتة ، تعادل 1-2٪ من المبلغ الذي يتعهد البنك بضمانه. بدلاً من ضمان التأمين ، يمكن دفع قسط التأمين على أقساط شهرية أو إذا كنت تفضل ذلك في حل واحد. التكلفة ليست ثابتة ولكنها قد تعتمد على العديد من المتغيرات ، مثل: مبلغ الضمان أو السقف المضمون ، ومدة الوثيقة التي ستعتمد على القدرة الاقتصادية لمقدم الطلب ، ونوع العقد المنصوص عليه ، والتكاليف الأولية ، وسعر الفائدة السنوي المحدد في على أساس الجدارة الائتمانية لمقدم الطلب.
