وكان ذلك كافياً لنشوء رياح مواتية على الأسعار الرسمية، وكان رد فعل قطاع الرهن العقاري إيجابياً على الفور من خلال عروض جديدة أرخص وأطول أمداً، حتى تصل إلى 40 عاماً، وهي فترات اختفت من السوق. والوجه الآخر للعملة هو أننا نشهد بالفعل ارتفاعاً في أسعار المساكن، وخاصة في شمال شرق إيطاليا. لذلك قد يكون هذا هو الوقت المناسب لإجراء عملية شراء.
تكاليف الرهن العقاري تنخفض للمرة الأولى منذ أشهر
إن علامات انخفاض التضخم محسوسة على هذا الجانب وعلى الجانب الآخر من المحيط الأطلسي. ويرى معظم المراقبين لحظةعكس الاتجاه في الأسعار. عامل مهم لأولئك الذين يرغبون في شراء منزل ويحتاجون إلى القيام بذلك برهن عقاري.
ثان سوبر ماركت موتوي الذي يراقب الرهون العقارية للبنوك ومؤسسات الائتمان التي تمثل أكثر من 90٪ من السوق الإيطالية، بعد أشهر من زيادة أسعار الفائدة، حدث أخيرًا انخفاض في تكاليف الرهون العقارية، ولا سيما القروض ذات السعر الثابت، مما يسمح للبنوك باقتراح عروض جديدة . تقول المنصة: "إن الانخفاض في تكلفة الرهن العقاري يرجع جزئيًا إلى هذه العروض الترويجية في الخريف"، ولكن أيضًا إلى انكماش تكلفة الأموال ذات السعر الثابت، والتي انخفضت بمقدار 18 نقطة أساس في نوفمبر مقارنة بمتوسط أكتوبر. وإذا استمر هذا الاتجاه حتى نهاية الشهر، فقد يؤدي ذلك إلى انخفاض عام في تكاليف الرهن العقاري في ديسمبر، مما يفيد المقترضين في المستقبل.
وبالنظر عن كثب إلى المؤشرات القياسية، فإن متوسط قراءات المؤشر القياسي الشهري لـ قروض عقارية بمعدل ثابت لمدة 20 عامًا من مصلحة الضرائب الأمريكية وفي نوفمبر 2023، أظهر انخفاضًا بنسبة -0,18%، واستقر عند 3,21%. الفهرس المماثل لـ i قابل للتعديل معدل الرهون العقارية وفي نوفمبر 2023 سجل معدل 3,97%، وبقي دون تغيير مقارنة بشهر أكتوبر.
ظهرت عروض جديدة للقروض العقارية الخفيفة
هناك عدد غير قليل من البنوك التي تقدم عروض الخصم. وقد ذكروا على وجه الخصوص كريدي اجريكول والتي مددت عرضها الترويجي ذو السعر الثابت إلى 3,49% لفترات تتراوح من 26 إلى 30 عامًا، ING مما أدى إلى خفض فروق أسعار الفائدة على الرهن العقاري بمعدل ثابت بمقدار 85 نقطة أساس لمدة 25 و30 عامًا بنك بيبر والتي اتبعت نفس الخط، حيث خفضت أسعار الفائدة الثابتة بما يتراوح بين 13 و 20 نقطة أساس للقروض العقارية التي تصل مدتها إلى 25 عامًا. في بداية نوفمبر، قامت 3 بنوك أخرى بإجراء تخفيضات على عروض الرهن العقاري الخاصة بها، ولا سيما القروض العقارية ذات السعر الثابت، ويواصل MutuiSupermarket: انتيسا سان باولو وخفضت أسعار الفائدة الثابتة بما يصل إلى 63 نقطة أساس لمدة تتراوح بين 20 و25 عاما، وهو عرض ترويجي يستهدف في الأساس شراء القروض العقارية بنسبة قرض إلى القيمة تصل إلى 80% للشباب تحت سن 36 عاما. بانكو BPM وWebank كما قاموا أيضًا بتخفيض هوامش الرهن العقاري ذات السعر الثابت، مما أدى إلى خفضها بما يصل إلى 5 نقاط أساس. بانكا بوبولاري بوليسي ساهم في هذا الاتجاه من خلال خفض أسعار الفائدة الثابتة بمقدار 25 إلى 35 نقطة أساس.
عرض الرهن العقاري لمدة 40 عاما للشباب يعود
ولتلبية احتياجات الشباب بشكل خاص، عادت بعض البنوك أيضًا إلى تقديم فترات تصل إلى 40 عامًا، وهي منتجات كانت على وشك الانقراض. تم الإبلاغ عن ذلك بواسطة Telemutuo، وهي شركة أخرى لمقارنة القروض العقارية. يقول أنجيلو سبيزيا، الرئيس التنفيذي لشركة "إنجيلو سبيزيا"، الرئيس التنفيذي لشركة "إن تمديد مدة الرهن العقاري يمثل عنصرا حاسما في هذه الفترة التي تتسم بمعدلات مرتفعة في المتوسط، وذلك لعدة أسباب". عن بعد. "من ناحية، يسمح للمقترضين بذلك تقليل تكلفة القسطومن ناحية أخرى، يسمح بإبقائه عند أقل من ثلث صافي الدخل الشهري، مما يفرض استدامته من قبل البنوك".
غالبًا ما يسمح الاستحقاق الممتد بالحصول على قروض عقارية أكبر بنفس القسط لشراء منازل أكبر. يظهر الاتجاه في الطلبات التي تمت تصفيتها بواسطة Telemutuo في أكتوبر: حيث طلب 370 شابًا، أي أقل من 10% من المجموع، آجال استحقاق مدتها 40 عامًا. لكل من نتحدث عنه شراء المنزل الأول في وضع "تحت 36" الذي يسمح بامتيازات، بمتوسط مبلغ 150 ألف يورو، وفي أربع حالات من أصل خمس مقابل 80٪ على الأقل من قيمة العقار. يقول Telemutuo إن 2,5% فقط من الطلبات نجحت حتى الآن.
من خلال إجراء بعض عمليات المحاكاة على المواقع والمقارنات، وتهدف إلى الحصول على قرض بنسبة 100٪ من قيمة المنزل، فقط انتيسا سان باولو - مشغل تاريخي في هذا المجال - يظهر في العروض: مع "الرهن العقاري للشباب" بمعدل فائدة ثابت قدره 4,70%. ومع ذلك، إذا انخفضت القيمة الممولة إلى نسبة أكثر تقليدية تبلغ 80%، فإن أكبر بنك إيطالي - والذي هنا راضٍ عن معدل نهائي قدره 3,90% - ينضم إليه Mps، والذي يطلب مع ذلك معدل 4,92٪. ويبلغ عمر البنك حوالي 40 عامًا، ولكن مع قيود وحدود محددة، ويقال إن دويتشه بنك وبي إن إل (Bnp Paribas) ينشطان أيضًا. حوالي ثلثي المشتريات تتم برهن عقاري: وفي سبتمبر، كانت 72,6% من المدفوعات الجديدة بمعدل ثابت.
الجانب الآخر من السؤال : الانتعاش في أسعار المساكن
بمجرد أن تميل ظروف سوق العقارات إلى التحسن، نشهد على الفور انتعاشًا في الأسعار الأسعار. وبعد أشهر من التباطؤ، وفي بعض الحالات تراجع سوق العقارات، قد تكون الأسابيع القليلة المقبلة هي اللحظة المثالية قبل ارتفاع جديد في الأسعار.
ووفقا لموقع MutuiOnLine، الذي يستشهد بالنشرة الفصلية الموقعة من قبل CRIF، فإن أسعار المنازل بدأت بالفعل في النمو مرة أخرى. وفي الربع الثالث من العام، كان هناك نمو في تكاليف المتر المربع بنسبة +2,5% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. على وجه الخصوص، تظهر المنازل المستعملة زيادة في سعر المتر المربع بنسبة +4,0%، في حين تظهر العقارات الجديدة والأكثر كفاءة في استخدام الطاقة نموًا في القيمة بنسبة +4,1%. ارتفاع طفيف في تكاليف العقارات التي تم تجديدها والتي سجلت +0,2%.
تم الإبلاغ عن زيادة أكبر في الأسعار بشكل خاص في مناطق الشمال الشرقي (+6,4%) والجنوب والجزر (+4,4%). نمو أكثر اعتدالاً للعقارات الواقعة في وسط إيطاليا (2,2%) وفي المناطق الشمالية الغربية (+1,9%). وتظهر أبحاث كريف أن متوسط قيمة المنزل الخاضع لضمان الرهن العقاري في الربع الثاني من عام 2023 يبلغ حوالي 172.000 ألف يورو. يظل متوسط المساحة التجارية للمنازل مستقرًا مقارنة بالماضي: 112 مترًا مربعًا.
