Новые дома, которые нагромождают пустую, подержанную недвижимость, которая не продается. Времена, которые удлиняются, а спрос теперь сводится к мерцанию. Да потому, что тот, кто продает, не падает в цене. Те, кто покупает, убеждены, что цены будут падать дальше, и больше не желают платить по прежним котировкам. Так в Милане рынок заблокирован: во втором квартале 2012 года продажи упали еще на 10,7%. Рынок эксклюзивных домов не избегает плоского затишья: то есть недвижимость дороже миллиона евро или от 7 тысяч евро за квадратный метр или расположенная в хорошо зарекомендовавших себя элитных районах. Которые обычно способны проявлять большую живость даже в кризисные времена. Но которые сегодня изнывают от все более редких транзакций: за два года доля проданной недвижимости в общем объеме предложения упала с 24,9% до 7%, согласно данным компаний Tirelli&Partners и Nomisma, представивших обсерваторию эксклюзивных резиденций в Милане в первой половине 2012 года.
«В первой половине 2012 года первоначально появились признаки небольшого улучшения по сравнению с тем, что наблюдалось в 2011 году. Эти признаки исчезли во второй половине семестра», — пишет Тирелли. Исчезают чистые инвесторы: инвестиционный спрос в первой половине 2012 года упал с 9% до 13%. А иностранные инвесторы, приходящие только из европейских стран, сейчас застряли на 2% с начала кризиса. Те, кто переезжает, подумают как минимум дважды: сегодня 32% тех, кто купил жилье взамен, по сравнению с предыдущими 40%. Наоборот, количество покупающих свое первое жилье снова увеличивается: 59% сделок с 47%.
С другой стороны, получение дохода также стало более трудным.. Подписание договоров аренды упало до 20,6% доступных квартир, что вдвое меньше показателя, зафиксированного в первой половине 2010 года. «На рынке аренды, — поясняет Tirelli&Partners, — теоретически может выиграть замедление количества продаж, которое ведет к переезду объекты из одного сегмента в другой, но посредственное качество объектов продолжает оставаться основным препятствием на этапе переговоров, поэтому мы наблюдаем неумолимое сокращение количества объектов, сдаваемых в аренду, из общего числа размещенных на рынке».
Время аренды и хранения явно велико: 7,5 месяцев и 10,6 месяцев соответственно. Однако скидка на окончательную аренду была снижена до 6,3% с 7,8% в первой половине 201 года. Но, как указывает Тирелли, это зависит от «арендной платы, которая снижается уже около шести месяцев». И в данных Tirrelli&Partners первая половина 2012 г. также характеризовалась новым снижением арендной платы: -3,8% в полугодовом исчислении (снижение составило -2,2% в конце 2011 г.). С другой стороны, средняя валовая доходность от аренды в первой половине года оставалась практически стабильной между 2,61% и 3,3%.
РЫНОК ПРОДАЖ
Критичность торгового рынка касается как спроса, так и предложения. С одной стороны, на рынке Милана хронически отсутствует жилье эксклюзивного качества, но продавцы по-прежнему привязаны к устаревшим оценкам, с другой стороны, покупатели ждут снижения цен. В результате сегодня на размещение недвижимости, какой бы элитной она ни была, требуется около 14 месяцев, по сравнению с 7,5 месяцами в первой половине 2010 года.. Закрытые сделки приносят домой скидку, которая теперь утроилась по сравнению с двумя годами ранее. В первом полугодии 2012 года цены в целом снизились на 2,3% и 3,2% в годовом исчислении, причем снижение коснулось как минимального, так и максимального уровня. Но о трудностях рынка предметов роскоши свидетельствует прежде всего снижение верхних цен.
«Самое значительное падение, — пишет Tirelli&Partners, — это то, что зафиксировано по верхним ценам, которые падают во всех областях, кроме Дузе. Средняя цена увеличилась с 16.500 14.700 евро/кв.м до 7,27 6,3 евро/кв.м и с 17.500 млн до 13.900 млн евро. Четкое указание от владельцев трофейных активов (особо важных и ценных объектов, прим. ред.), что в условиях очень сложного рынка они принимают решение снять свои активы с продажи». Первенство цен сохраняется в районах Quadrilatero и Venezia-Duse, где цены достигают в среднем XNUMX XNUMX и XNUMX XNUMX евро/кв.м. Но это ценности, которые в настоящее время изо всех сил пытаются удовлетворить спрос. Что касается запросов, то даже Исторический центр борется за вопросы, связанные с благоустроенностью района. Наиболее востребованными местами снова являются Брера-Гарибальди, а затем и район Маджента.
Однако есть те, кто продолжает покупать и продавать. «Столкнувшись с трудностями на рынке, в первой половине 2012 года потенциальные клиенты самого высокого класса остаются активными, — пишет Tirelli&Partners. — Средний размер запроса увеличился и составляет от 190 до 240 м130 с минимум тремя спальнями. Кровать. Как всегда, предпочтение отдается верхним этажам до такой степени, что посещать квартиры на первом этаже становится все труднее». Другими важными особенностями являются парковочное место или гараж и внешние поверхности. Период и немой контекст дополняют картину, а также отличное состояние ремонта. При аренде предпочтение отдается небольшим квартирам площадью от 150 до 2 мXNUMX с XNUMX спальнями. Наиболее востребованными местами всегда являются Брера-Гарибальди и Маджента, а затем Квадрилатеро.
ЭКСПЕРТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ПРОДАЖЕ И АРЕНДЕ
Но будьте осторожны, кризис развенчал старое кредо обязательных районов: не сказано, что дом в Брере имеет цены района только за то, что он там есть. Наоборот, не исключено, что остаточные площади (за пределами укрупненных зон интереса) могут достигать даже 9 тысяч евро за квадратный метр. Как объясняют эксперты, сегодня становится все больше и больше домов в лучших районах, которые невозможно продать. Поэтому в первую очередь внимание к выбору. В частности, как при продаже, так и при аренде, в условиях кризиса состояние квартиры становится все более решающим по сравнению с прошлым.
«Наличия жилья эксклюзивного качества, — пишет Tirelli&Partners, — хронически не хватает. В более консолидированных районах становится все труднее найти недвижимость для продажи, в то время как в остальных районах, даже в контексте большей доступности, состояние ремонта и неадекватная функциональность тормозят завершение переговоров». Таким образом, рынок разделен на две части, и средние значения являются результатом двух совершенно противоположных ситуаций: с одной стороны, качественная недвижимость, которая продается, а с другой — недвижимость, которая остается на рынке годами.
Например, все больше и больше исчезает с рынка старая семейная недвижимость, выставленная на продажу для полной реставрации. Состояние обслуживания становится еще более важным на рынке аренды, где, как объясняет Тирелли, «спрос на престижные резиденции остается на уровне города довольно небольшим, и все больше интересуются квартирами с условиями непосредственной пригодности для проживания, отремонтированными и, возможно, меблированными». Тенденция настолько сильна, что Tirelli&Partners только что создала компанию, занимающуюся ремонтом домов клиентов, которые хотят арендовать или оценить стоимость недвижимости.
В любом случае, для тех, кто хочет закрыть сделку, разблокировав сопротивление продавца цене, полезно сделать первый ход. «Встреча двух сторон в короткие сроки, — поясняет Тирелли, — происходит только в том случае, если покупатель первым выставляет себя со своим предложением, даже если оно ниже запрашиваемой цены». И в этом случае нельзя недооценивать психологическую силу письменного предложения. Таким образом, тем, кто верит в кирпич и раствор, эксперты предлагают быть «первопроходцами» и двигаться против течения: пора покупать, делая первое предложение, возможно, с учетом ожиданий дальнейшего снижения цен. Только так рынок откроется для Tirelli&Partners.
«Мы полагаем, что во второй половине 2012 года может наблюдаться частичное возвращение интереса к рынку покупок и продаж со стороны спроса, который в течение некоторого времени был крайне рефлексивным, — отмечает Тирелли. сделать первый шаг в переговорах, предложив цену покупки. Столкнувшись с владельцами, которые сохраняют твердые претензии, принимая выжидательную стратегию, любая ответственность потенциальных покупателей не приведет ни к какому результату, кроме сохранения состояния рынка, которое мы наблюдаем в течение многих семестров».
Вложения: Эксклюзивные резиденции обсерватории.pdf
