Потенциальная доходность и преимущества диверсификации: рынок недвижимости может многое предложить как класс инвестиционных активов, настолько, что после наихудших последствий мирового финансового кризиса инвесторы снова начали находить ценность и возможности в различных частях мира. мир.
Поэтому четыре инвестиционных эксперта из группы Natixis Global Asset Management решили поделиться своим мнением о краткосрочном сценарии развития сектора и о рынках, на которых, по их мнению, восстановление усиливается.
На рынке США, – начинает Майкл Эктон, директор по исследованиям AEW Capital Management, – перспективы REIT (инвестиционных трастов недвижимости) продолжат улучшаться во второй половине года.
Благодаря тому, что он называет «наиболее значительным изменением курса с точки зрения денежно-кредитной политики в Соединенных Штатах за последние десятилетия» и, как следствие, усилению экономической активности, REIT могут воспользоваться особенно благоприятной средой. Фактически, напоминает Эктон, рынок недвижимости тесно связан с развитием местной экономики, оказывая взаимодополняющий эффект, учитывая, что каждый дом приносит более 50.000 XNUMX долларов США для сообществ, в которых он расположен, как следствие большей потребности в товарах. и услуг (по оценкам Национальной ассоциации агентов по недвижимости).
Но есть и другие положительные признаки, - продолжает Эктон, - в том числе тот, который остался почти незамеченным: значительное улучшение бюджетного положения федерального правительства. По данным Бюджетного управления Конгресса США (CBO), хотя дефицит остается высоким, он сократился почти вдвое по сравнению с прошлым годом и, как ожидается, останется относительно стабильным в течение следующих двух лет.
Спрос должен быть поддержан выходом на рынок примерно 2.000.000 2007 2011 новых семей, образовавшихся в период с XNUMX по XNUMX год и в настоящее время ищущих жилье, а также, благодаря его тесным связям с жилищным сектором, также хорошо может работать складской сектор.
С географической точки зрения, - заключает эксперт, - к концу этого десятилетия, добившись энергетической независимости, ожидается, что США станут нетто-экспортером нефти, а, возможно, и природного газа. С этой точки зрения потенциальные возможности появляются в районах, характеризующихся значительным присутствием источников энергии, отмечает предприятие Acton.
По мере сближения ожиданий относительно цен спроса и предложения – слово берет Сэм Мартин, директор по исследованиям и стратегии AEW Europe – увеличение объемов инвестиций также ожидается в европейских странах, пострадавших от долгового кризиса. Улучшение доступности долгового финансирования, а также сохранение крайне низких межбанковских ставок и ставок пятилетних свопов должно способствовать увеличению инвестиционной активности в сфере недвижимости в 2013 году. Однако, - предупреждает Мартин, - вполне вероятно, что спрос на местные для офисного использования в Европе останется низкой в краткосрочной перспективе, учитывая продолжение рецессии во многих европейских странах.
Соображения ценообразования разделяет Дмитрий Рабин, старший аналитик секьюритизированных активов в Loomis, Sayles & Company. Что касается рынка США, Рабин отмечает, что до апреля 2013 года цены на жилье выросли на 11,9%, согласно данным отчета CoreLogic® Home Price Index Report (который исключает продажи, связанные с необслуживаемыми кредитами), рост на широкой основе, охватив 49 из 50 штатов, и это не чисто сезонно. Более того, - указывает Рабин, - следует отметить, что даже после недавнего повышения цены на дома в США в целом по стране все еще на 22% ниже максимальных цен. Так что есть много возможностей для улучшения.
Что касается ставок, то эксперт отмечает, что тридцатилетняя фиксированная ставка по ипотеке существенно выросла, что влечет за собой прогнозируемое увеличение ежемесячного платежа новых заемщиков на 10-15%. Однако, заверяет Рабин, способность погашения жилищных кредитов не должна быть затронута, «даже если цены на дома все равно вырастут на 10%, а ставки по ипотечным кредитам вырастут на 2%», оставаясь примерно на уровне периода 1981-2010 годов. На самом деле, продолжает аналитик, рост процентных ставок и платежеспособности не оказались надежными индикаторами для прогнозирования тенденций цен на жилье. Считается, что гораздо полезнее обратиться к балансу между спросом и предложением, который рисует очень благоприятную картину, учитывая, что стоимость пустующих строений близка к историческим минимумам.
Рынок США, вероятно, переживает фазу пробуждения после длительного периода адаптации, — объясняет Филипп Вехтер, главный экономист Natixis Asset Management, — и вклад инвестиций в недвижимость в ВВП сейчас положительный. Однако восстановление жилищных кредитов в США, Китае и Европе идет разными темпами.
В Китае связь между экономической активностью и ростом недвижимости ослабла после 2009 года, что привело к разным уровням активности в разных частях страны. Наибольшие риски наблюдаются в таких городах, как Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь и Гуанчжоу, где по-прежнему существует высокий спрос, которому противостоит малая или нулевая мощность строительства. По мнению Вехтера, эти рынки могут стать более спекулятивными, поскольку они уже насыщены и, следовательно, подвержены сильной коррекции, если политика центрального банка станет более ограничительной. Опасно и положение небольших китайских городов с населением менее миллиона человек. Здесь, почти наоборот, наблюдается переизбыток жилья, причем финансируемого за счет теневой банковской системы. Сочетание этих факторов, считает Вехтер, может стать причиной многих страданий.
Наконец, в Европе актуально географическое распределение, хотя в большинстве стран рынок недвижимости пытается набрать обороты. Цены на недвижимость падают в 8 из 14 стран, например в Испании, Италии, Франции и Ирландии, но растут в Эстонии, Люксембурге, Мальте, Бельгии и Финляндии. Великобритания является самым сильным рынком, хотя, как отмечает Вехтер, признаков сильного восстановления пока нет.
В качестве предостережения неоднократно указываются риски и затраты, связанные с инвестициями в недвижимость. Хотя обвал доходности наиболее рискованных классов активов (в результате государственной финансовой политики и мер экспансионистской денежно-кредитной политики) сделал недвижимость относительно привлекательным инвестиционным предложением, инвесторы должны осознавать риски, которые они несут, включая снижение ликвидности и колебания цен. стоимости активов.
«Недвижимость является капиталоемким активом. Те, кто в них инвестируют, - заключает Майкл Эктон, - используют значительный финансовый рычаг и, очевидно, это также влияет на сопутствующие расходы".
