Цены на недвижимость продолжат падать и не остановятся, по крайней мере, на двухлетний период 2013-2014 гг. Кроме того, рынок не оправится, пока банки не начнут раскрывать свои кошельки, а налоговая нагрузка не ослабит свою хватку. Это предсказание Nomisma в первом отчете года по рынку недвижимости, с упором на 13 выборочных городов среднего размера (от Триеста до Салерно).
Падение цен, видимо, может способствовать восстановлению рынка, но не в этом контексте: «При отсутствии переосмысления кредитной политики, — говорит исследователь Лука Донди, — вернуть значительную долю потенциального спроса не удастся. в сектор». Банки должны будут внести свой вклад, иначе в доме закончится кислород, необходимый для жизни. «Проблема, — поясняет Донди, — в том, что у самих банков в животах много имущества, результата ипотеки, активов, от которых следует избавляться, а которые вместо этого остаются, как валун, на животах. Однако именно институты, не предоставляя кредитов, не поддерживают рынок и поэтому не могут избавиться от безнадежных долгов. Короче говоря, это кошка, гоняющаяся за своим хвостом, и ее необходимо решить с нормативной точки зрения».
Цифры говорят сами за себя: «в предварительном балансе за 2012 г. расходы на покупку домов составили 25,8 млрд евро, при этом снижение на 47,4% по сравнению с 2011 годом. В отличие от того, что произошло во время первой волны кредитного кризиса, вызванного международным финансовым кризисом и серьезными ограничениями ликвидности на межбанковских рынках, нынешнее иссякание кредитного канала (-4,8% в 2013 г. по сравнению с рекордно низким показателем в 2012 г.) объясняется более высокими рисками, воспринимаемыми в отношении перспектив экономической деятельности и, в частности, определенных секторов, таких как сектор недвижимости». Без «исключительных регулятивных вмешательств» ситуация, похоже, будет продолжаться, потому что «неумолимое сползание к невозврату значительной части кредитов, связанное с более строгими правилами, которые требуют от банков наличия дополнительного капитала по сравнению с прошлым в отношении кредитов. недвижимость, вызвало переосмысление стратегий распределения, которые могут иметь структурные характеристики».
Еще одна проблема исторически давит на дом: налоги. «Арендованное имущество стоимостью сто тысяч евро приносит налогооблагаемый доход в размере от 45% до 70%, — подчеркивает Донди. — Та же сумма, вложенная в государственные облигации, несет нагрузку, не превышающую 20%. Понятно, что конкуренции нет».
Что касается торговли, рынок, по мнению Nomisma, должен достичь дна в 2013 году (416 XNUMX сделок), чтобы затем робко начать возвращаться к более чем 500 2014 продаж в конце 2013 года. Между тем, даже в промежуточных городах сроки продаж еще больше увеличились в 2 году: +2,5 месяца для новых домов, + 2,7 месяца для подержанных домов, + 99 месяца для офисов. , сараи, гараж. В золотое десятилетие, 2008-75,1 гг., цены в средних городах значительно выросли (+93,7% для новых домов), но ниже, чем в крупных городах (+2008%), в то время как падение в 2013-12,8 гг. аналогично: -12,5%. и -XNUMX%.
«Прогнозы на двухлетний период 2013-2014 гг., — говорится в отчете, — предусматривают дальнейшее снижение цен на недвижимость в ответ на ухудшение общей экономической ситуации и рынка недвижимости в частности. Ухудшение ожиданий в отношении доходов домохозяйств, уровня занятости, выплат кредитными учреждениями и сделок с недвижимостью означает, что дефляционная тенденция усиливается и в отношении цен. Текущий год должен закрыться во всех секторах ссреднее падение близко к 5 процентным пунктам, тогда как в 2014 году снижение должно составить чуть менее 4%». В крупных городах падение цен в этом году должно быть на 5,2% для домов; на 5,2% для офисов; 4,9% для магазинов. В следующем году процент останется отрицательным, но менее заметным: -3,9% для домов; -3,8% офисы, -3,9% магазины.
Наконец, оптимизм исходит от президента Nomisma Пьетро Модиано: «Хотя ипотечные кредиты для семей находятся на историческом минимуме, инвестиции в покупку жилья, кроме первого дома, демонстрируют большее сопротивление. Однако частичное перемещение богатства из сектора движимого имущества в сектор недвижимости не в состоянии остановить резкое падение уровня активности».
