Covid menindas kita. Dalam banyak kasus, hal itu menempatkan keuangan kita dalam posisi yang sulit. Hingga mengalikan masalah yang sayangnya tersebar luas: itu tunggakan penyewa. Terkadang tidak bersalah, terutama di saat yang sulit ini, karena kesulitan objektif dalam memenuhi komitmen. Dalam kasus ini, mengingat waktu saat ini, aturan lama klasik berlaku: sedikit kesabaran, pengertian (ketika penyewa kami secara objektif layak mendapatkannya) dan pencarian yang sehat untuk solusi bersama sebelum beralih ke tindakan hukum. Ini tidak berarti bahwa kita dapat, dan mungkin kita harus, melakukan sesuatu yang lebih. Bersiaplah tepat waktu. Saat menandatangani kontrak, oleh karena itu penting bagi pemilik untuk mencari solusi pencegahan yang dapat dilakukan membatasi kerusakan berasal dari kurangnya likuiditas penyewa dengan hilangnya pendapatan bagi pemilik rumah dan, akibatnya, dimulainya prosedur penggusuran yang selalu panjang dan rumit bagi penyewa.
Jaminan dasar
Instrumen jaminan dasar yang paling banyak digunakan oleh pemilik properti adalah: uang jaminan; verifikasi slip gaji penyewa; permintaan untuk satu jaminan perbankan atau asuransi.
Jaminan pertama yang mungkin diminta oleh pemilik rumah sebelum menandatangani sewa adalah uang jaminan, yaitu sejumlah uang yang sesuai dengan jumlah sewa beberapa bulan (setidaknya sepasang, biasanya tiga, tetapi bahkan lebih). Jumlah yang sesuai, yang disimpan oleh pemilik dan dikembalikan pada akhir masa sewa dengan pembayaran bunga yang sah, bertujuan untuk melindungi, sebagai "penghalang" pertama jika terjadi masalah, pemilik rumah dari default diberlakukan oleh penyewa karena, misalnya, karena tidak dibayarnya sewa tertentu atau kemungkinan kerusakan yang terjadi pada properti.
Alat perlindungan lain yang digunakan oleh pemilik rumah terdiri dari mengumpulkan, dengan menanyakan kepada penyewa, semua informasi berguna yang dapat ditemukan di slip gaji, mengenai kontrak kerja dari orang yang bermaksud untuk menyewa properti tersebut. Cek ini memungkinkan pemilik untuk mengetahui ketersediaan ekonomi subjek untuk pembayaran di masa mendatang.
Dalam hal penyewa dianggap mampu membayar tetapi memutuskan untuk tidak membayar uang sewa, maka pemilik yang diwakili oleh seorang pengacara, setelah meminta penetapan dari pengadilan, dapat melanjutkan dengan penyitaan aset (real estat tetapi juga bagian dari gaji atau pensiun) dan, bahkan selanjutnya, dapat meminta pengadilan untuk memulai prosedur penggusuran.
Sarana perlindungan "pencegahan" lebih lanjut yang banyak digunakan dalam beberapa tahun terakhir dengan timbulnya krisis ekonomi dan bahkan lebih banyak lagi di periode terakhir untuk kerusakan yang disebabkan oleh pandemi Covid-19, adalah penjamin, sebuah lembaga yang diatur oleh hukum perdata (pasal. KUHP 1938).
Jaminan terdiri dari kontrak di mana penjamin, yang dapat berupa bank atau perusahaan asuransi, menyanggupi untuk membayar sewa atas nama penyewa untuk jangka waktu dan pertanggungan tertentu, jika terjadi kekurangan likuiditas. Ada dua jenis jaminan: jaminan bank dan jaminan asuransi
Garansi bank
Jaminan bank terdiri dari mendapatkan jaminan yang diberikan oleh bank untuk melindungi pemilik rumah dari risiko kebangkrutan penyewa. Jika pemilik rumah meminta instrumen jaminan ini, penyewa harus menghubungi lembaga kredit mana pun yang menawarkan jenis produk ini. Lembaga kredit, sebelum memberikan jaminan, harus memastikan stabilitasnya, yaitu solvabilitas ekonomi dan properti penyewa dengan memverifikasi semua informasi yang berguna, termasuk: kartu identitas, pengembalian pajak 730 atau model tunggal, slip gaji, salinan kontrak sewa. Pencairan jaminan oleh bank menyediakan biaya pembukaan dan pembayaran komisi yang biasanya dibayarkan setiap tahun dalam jumlah tetap dan/atau sebagai persentase.
Seringkali, klausul yang disebut "penjamin permintaan pertama" dimasukkan dalam perjanjian penjamin, ditandai dengan adanya tiga pihak, debitur (atau penyewa), penerima manfaat (pemilik rumah) dan penjamin. Lembaga ini memberikan hipotesis bahwa jika pemilik properti telah menetapkan jaminan termasuk klausul ini, debitur, ketika ia lalai dari kewajiban kontraktualnya, dapat meminta, melalui permintaan sederhana, pembayaran biaya yang belum dibayar langsung ke penjamin atau bank, tanpa yang terakhir dapat mengajukan keberatan apapun.
Penjamin asuransi
Ketika jaminan diberikan bukan oleh lembaga kredit tetapi oleh perusahaan asuransi, kita berbicara tentang jaminan asuransi. Untuk memintanya, penyewa harus mengambil polis jaminan dengan perusahaan asuransi, yang menyediakannya uang muka premi untuk seluruh durasi kontrak, yang bervariasi sesuai dengan jumlah polis yang sama.
Dalam hal penyewa tidak dapat membayar biaya sewa bulanan, pemilik setelah menunggu 30 hari untuk kewajiban kontrak dipenuhi, harus melaporkan tunggakan penyewa dalam 30 hari berikutnya.
Untuk memulai prosedur pemulihan jumlah yang disediakan oleh jaminan asuransi, pemilik harus menyerahkan kepada perusahaan asuransi: salinan kontrak sewa yang terdaftar, salinan polis asuransi, salinan perintah pengadilan yang mengesahkan penggusuran karena tunggakan. Jika praktek berhasil, perusahaan asuransi akan mengurus pembayaran.
Perbedaan antara jaminan
Perbedaan paling signifikan antara bank garansi dan asuransi, dalam hal biaya dan jaminan nyata, adalah: ambang akses, waktu pencairan, biaya.
Berkenaan dengan ambang akses sebelum memperoleh bank garansi, bank membutuhkan penyelidikan yang sangat hati-hati, juga melalui Sistem Informasi Kredit (CRIF) untuk memverifikasi stabilitas dan solvabilitas ekonomi pemohon. Penjamin asuransi, di sisi lain, memberikan ambang akses yang sangat rendah, karena orang yang menetapkannya hanya boleh menunjukkan dokumen identitasnya, seperti kartu identitas, kontrak sewa yang terdaftar dengan benar, dan pengembalian pajak terbaru.
Mengenai waktu penyerahan, prosedur penjaminan asuransi baru dapat dimulai setelah pemilik barang menyelesaikan prosedur hukum penggusuran. Itu waktu pembayaran ganti rugi mereka langsung, tidak seperti jaminan bank di mana proses penyelidikan awal lebih lambat dan oleh karena itu waktunya melebar.
Akhirnya biaya. Sejauh menyangkut bank garansi, mereka cenderung lebih tinggi dari jaminan asuransi. Faktanya, pada saat konsesi, penyewa berhak membayar komisi tahunan tetap, sama dengan 1-2% dari jumlah yang dijamin oleh bank. Alih-alih dengan jaminan asuransi, premi asuransi dapat dicicil setiap bulan atau jika Anda lebih suka dalam satu solusi. Biayanya tidak tetap tetapi dapat bergantung pada banyak variabel, seperti: jumlah jaminan atau plafon yang dijamin, jangka waktu polis yang bergantung pada kemampuan ekonomi pemohon, jenis kontrak yang ditetapkan, biaya awal, tingkat bunga tahunan yang ditetapkan dalam berdasarkan kelayakan kredit pemohon.
