Карлотта Скоццари, экономико-финансовый журналист Business Insider, только что опубликовал совместно с goWare книгу «Ложные истины. 9 незыблемых догм экономики и финансов, висящих на волоске после пандемии коронавируса», который является результатом теплого, но хорошо продуманного и задокументированного размышления о влиянии кризиса Covid-19 на наши (ложные) финансово-экономические убеждения которые выкристаллизовались после окончания Второй мировой войны.
Скоццари голый девять ложных истин – и, вероятно, многое другое: 1. Экономика глобальна; 2. Мировой ВВП всегда будет расти, 3. Банк дома, 4. Инфляция исчезла, 5. Нефть никогда не упадет до нуля, 6. Золото никогда не предаст; 7. Кирпич всегда приносит удовлетворение; 8. Будущее за экономикой совместного потребления и низкой стоимостью; 9. Зеленая экономика требует очень много времени.
Мы рады предложить нашим читателям обширный отрывок из книги. Полный текст седьмой «ложной правды», касающейся надежности инвестиций в недвижимость. Это тема, которая действительно может затронуть кошелек каждого из нас.
Приятного чтения
слово Трампа
«Ну, недвижимость — это всегда хорошая инвестиция, насколько я понимаю»: слова президента США Дональда Трампа. Чистое состояние самого влиятельного человека в мире, накопленное во многом благодаря бизнесу в сфере недвижимости (башня Трампа в Нью-Йорке не случайно так называется), на лето 2019 года оценивается Bloomberg в 3 миллиарда долларов.
«Прежде всего, — представился Трамп в интервью Ларри Кингу для CNN, — я специалист по недвижимости. Это то, что я люблю. Не узнать его было бы все равно, что не узнать мою повседневную работу». Трамп, конечно, не единственный, кто считает, что недвижимость всегда приносит удовлетворение в рамках инвестиционного портфеля. Но так ли это на самом деле или коронавирус разоблачает и эту правду?
Цены на жилье снизились за 10 лет
Уже в последнее десятилетие, еще до того, как в нашу жизнь пришел Covid-19, любой, кто решил вложиться в старый, дорогой итальянский кирпич, мог легко потерять деньги. Интересно отметить, что если, с одной стороны, индекс цен на новое жилье поднимается выше начального уровня 2010 г., то, с другой стороны, цены на существующее жилье продемонстрировали сильное снижение, которое за десятилетие подтолкнуло вся корзина вниз.
В краткосрочной перспективе комментарии к записке ISTAT в конце марта 2020 года:
«Цены на жилье закрыли 2019 год снижением всего на одну десятую пункта по сравнению с 2018 годом и небольшим положительным торможением в 2020 году, что свидетельствует о существенной стабилизации цен на рынке жилой недвижимости. Но национальная цифра, предупреждает ИСТАТ, представляет собой синтез очень разнородных территориальных тенденций с ростом Северо-Запада и Северо-Востока и уменьшением Центра, Юга и островов. В этом контексте цены на жилье в Милане демонстрируют устойчивый рост четвертый год подряд, подтверждая свою движущую роль на рынке недвижимости, в то время как в Риме они фиксируют значительное снижение третий год подряд».
Прогнозы будут пересмотрены в худшую сторону
За последнее десятилетие средние цены на жилье упали. Однако, прежде всего, это показывает, что в отсутствие коронавируса и после фазы стабильности цен в период с 2018 по 2019 год рост цен на жилье должен был начаться с 2020 года.
Но появление Covid-19 в очередной раз полностью расстроило планы, настолько, что Nomisma намечает два разных сценария для «прима Коронависрус» (ПК): более оптимистичный, называемый «мягким», и более пессимистичный или «жесткий». один. Первый сценарий, объясненный Nomisma:
«Он предполагает относительно короткое время выхода из чрезвычайной ситуации в области здравоохранения вместе с последовательными и эффективными мерами; второй, с другой стороны, предполагает более длительные сроки сохранения мер сдерживания и меньшую эффективность вмешательства, начатого правительством, с более тяжелыми последствиями для экономической системы».
По прогнозам Nomisma, в мягком сценарии цены на жилье должны падать на 1,1% в год в 2020 году, на 1,2% в 2021 году и на 0,5% в 2022 году. В жестком сценарии падение более резкое: -3,1% в 2020 году, -3,9% в 2021 году и -3,1 процента в 2022 году.
То же самое касается цен на офисные помещения, для которых Nomisma ожидает падения на 2020% в мягком сценарии и на 1,7% в жестком сценарии в 3,5 году, в то время как в 2021 году оценки составляют -1,6 процента и -4 процента, а для 2022 г. -0,8 процента и -3,4 процента.
До вируса или БК поясняют от Nomisma:
«Рынок недвижимости, похоже, встал на путь восстановления, о чем свидетельствует динамика продаж жилья, которые в 2019 году превысили 600 2019 сделок, с перспективой на ближайшие три года оставаться выше этого уровня, таким образом, продолжая тенденция роста. Это также произошло благодаря вкладу кредитного канала, который после отрицательного 2020 года, как ожидается, снова расширится в течение двухлетнего периода 2021-XNUMX годов с точки зрения ипотеки домохозяйствам для покупки домов, также благодаря благоприятным условиям. по процентным ставкам проценты, упали почти до незначительного уровня.
Анализ Nomisma продолжается следующим образом:
«Чрезвычайная ситуация, вызванная распространением вируса, полностью изменила эту точку зрения, приостановив большую часть экономической и коммерческой деятельности, не в последнюю очередь связанную с сектором недвижимости. Объективные трудности осуществления наиболее распространенных видов экономической деятельности, которые характеризовали первую фазу возникновения пандемии, в ближайшие месяцы будут сопровождаться выжидательной и осмотрительной позицией, которая будет различаться в выборе покупок и инвестиций. Учитывая высокую неопределенность, которую порождает эта совершенно неожиданная ситуация, домохозяйства будут отдавать приоритет увеличению сберегательных резервов, чтобы увеличить ликвидность, чтобы защитить себя от дальнейших экономических спадов, отложив покупку недвижимости или другие формы инвестиций.
Они столкнутся с особенно трудными экономическими условиями, с далеко не отдаленной вероятностью того, что те, кто менее подготовлен к такому кризису, не смогут избежать банкротства. Для того чтобы предотвратить или хотя бы ограничить масштабы этого явления, помимо помощи, которую государство должно будет оказывать в виде налоговых льгот и отсрочек по уплате налогов и кредитных задолженностей, роль кредитных организаций будет основополагающей в плане вливания ликвидности именно для того, чтобы избежать экономической и социальной нестабильности, которая могла бы возникнуть в противном случае».
Продажи тоже упали
Помимо снижения цен, по оценкам Nomisma, с 2020 года может снизиться и объем сделок с жилой недвижимостью, который в последние годы всегда рос. Также в этом случае консалтинговая фирма описывает мягкий сценарий, который предполагает более сдерживаемый спад, и жесткий сценарий с более резким падением продаж.
«Последствия распространения Covid-19, — поясняют в Nomisma, — выразятся в сокращении покупательского и инвестиционного спроса и, следовательно, в снижении транзакционной активности сектора недвижимости. Высокая «потребность в жилье», продемонстрированная нашим периодическим опросом итальянских домохозяйств, будет претерпевать временную задержку вследствие разумного выбора. К этим элементам также добавятся экономические трудности, с которыми придется столкнуться многим семьям в результате проблем с занятостью, которые неизбежно повлечет за собой кризис. Такая ситуация, по всей вероятности, будет подталкивать кредитные организации к ужесточению критериев выдачи, чтобы избежать риска повторного накопления большой суммы неработающих кредитов (см. также главу 3).
Все это, резюмирует Nomisma, «вместе с препятствиями, вызванными мерами по сдерживанию вируса, будет способствовать снижению транзакционной активности на рынке жилья в 2020 году: с 612 564 сделок, предполагаемых в отсутствие чрезвычайной ситуации с коронавирусом, мы перейдем в лучшем случае до 6,5 2019 транзакций (-500% по сравнению с 18 годом), в то время как в худшем случае он упадет ниже порога в 2021 2020 транзакций, сократившись примерно на 407% по сравнению с предыдущим годом. В 531 году количество транзакций уменьшится на единицу меньше, чем в 2022 году, с результатом от XNUMX XNUMX до XNUMX XNUMX сделок, а затем существенно стабилизируется в течение XNUMX года».
По мнению экспертов Nomisma, еще одним элементом торможения расчетной деятельности в сфере недвижимости может быть «жесткость, которая, к тому же, проявилась в недавнем прошлом, с которой владельцы будут реагировать на изменение своих собственных ожиданий реализации».
Фактически это явление «представляло препятствие для восстановления сделок в годы двойной волны рецессии 2008-2013 гг., эффективно продлевая негативную фазу сверх обычных сроков предыдущих циклов недвижимости. Это повлечет за собой в целом ограниченное снижение цен в краткосрочной перспективе, но более продолжительный период времени, в течение которого будет происходить сокращение стоимости, с нежелательными последствиями отсрочки времени восстановления».
Шесть лет назад
Комментарий Луки Донди далл'Орологио, генерального директора Nomisma:
«Последствия пандемии и изоляции кажутся разрушительными, если рассматривать их через прогнозы количества продаж жилья. Почти полная невозможность продвигать недели, когда бизнес закрыт, и, прежде всего, прогрессирующее ослабление экономической ткани страны, которое уже во многом можно понять, приведут к резкому высыханию рынка недвижимости. Это будет двойная волна: первая, вызванная карантином, вынужденным социальным дистанцированием и ослаблением секторов, непосредственно подверженных кризису, с последующей потерей рабочих мест и общим повышением склонности к сбережениям; второй подпитывается неизбежным массовым падением совокупного спроса, что приведет к кризису ликвидности компаний, особенно наиболее открытых на внутреннем рынке (большинство), что, в свою очередь, приведет к дальнейшему падению спроса».
Короче говоря, по словам Донди далл'Орологио, это может произойти:
«Депрессивная спираль, которую можно смягчить только впечатляющим прямым вливанием ликвидности вместе с планом государственных гарантий, направленных на предотвращение сокращения банками кредитных линий для противодействия росту сомнительных кредитов».
Так называемый «Декрет о ликвидности», выпущенный в начале апреля 2020 года правительством Джузеппе Конте, движется именно в этом направлении с целью объединения государственной гарантии с предоставлением банками кредитов предприятиям любого размера.
Однако в прессе неоднократно сообщалось о случаях, когда ссуды с большим трудом доходили до казны тех, кто их запрашивал; и представители Палаццо Киджи не раз признавали трудности.
«Цель, — отмечает генеральный директор Nomisma, — должна состоять в том, чтобы стабилизировать систему, чтобы попытаться сдержать экономические и финансовые последствия чрезвычайной ситуации в области здравоохранения. Если цели кажутся ясными и общими, этого нельзя сказать о обеспеченности ресурсами и операционных стратегиях. Однако драматизм картины навязывает немедленные действия чрезвычайной важности, без анахроничных претензий на достижение недостижимого Парето-оптимума. Действительно, колебания и неопределенность перспективы после блокировки допускают распространение и распространение вируса, который в целом рискует иметь гораздо более высокий уровень смертности, чем у Covid-19. В этом сценарии прогнозы для рынков недвижимости, показавших большую динамику и динамизм до кризиса, таких как Милан и Болонья, кажутся беспощадными: серьезность воздействия пандемии и принятые решения по сдерживанию поставят недвижимость на шесть годы".
Все более рискованное вложение
Есть те, кто уже давно призывает к осторожности при принятии решения об инвестировании в сектор недвижимости. Так обстоит дело с Андреа Рагайни, заместителем генерального директора Banca Generali, который сначала оформляет помещение, а затем два счета.
«Начнем с предположения, — замечает он, — что под инвестициями мы должны понимать приобретение актива, приносящего доход. В случае собственности доход определяется двумя компонентами: изменением стоимости с течением времени и доходом от аренды, так называемой арендной платой. Рассмотрим достаточно большой временной горизонт инвестирования, как того требует недвижимость, т.е. с 1980 года по сегодняшний день. Так вот, в этот период реальная среднегодовая доходность, т. е. за вычетом инфляции и брутто налогов на жилье, в нашей стране составляла 4,57% против 9,45% акций (включая дивиденды), 5,85% корпоративных облигаций (включая купоны) и 2,42% государственных облигаций (включая купоны, если таковые имеются).
Рагайни снова отмечает:
«Если же рассматривать дом только с точки зрения блага для пользования, так как на европейском уровне существовала кодифицированная система расчета стоимости недвижимости, то есть с 2010 года цены в Италии упали на 17 процентов, в то время как в среднем по Европе зафиксирован рост на 21 процент».
Сальваторе Газиано, директор по инвестициям SoldiExpert SCF, также выражает недоумение по поводу инвестиций в недвижимость:
«Кирпич, который является инвестицией номер один для итальянцев, уже некоторое время собирает серые и черные тучи и, конечно, не только после вспышки пандемии. В Европе мы относимся к числу народов с самым высоким процентом семей, живущих в собственном доме. В последние десять лет мы часто занимались этой темой с нашими клиентами, потому что, как независимые финансовые консультанты, одна из наших обязанностей — рассказать на 360 градусов о том, как инвестируется богатство и куда его правильнее направить. По этому поводу мы всегда предупреждали, что эра кирпича как «инвестиции», к сожалению, подходит к концу. Слишком много рисков, очень мало пользы. Уже в 2015 году наш анализ показал, как недвижимость в Италии после кризиса 2008 года зафиксировала падение цен в реальном выражении, которое было одним из самых высоких в мире, что не предвещало ничего хорошего для структурных и финансовых изменений, которые наша страна шел навстречу».
Как отмечает Газиано:
«Влюбленность итальянцев в дом как в инвестицию закрепилась и привела к значительному росту цен, часто оторванному от реальности. Что-то похожее на явление тех вкладчиков, которые в последние годы купили акции некотируемых на бирже банков в Италии, чтобы однажды обнаружить, что эти самые акции не так легко ликвидировать, и цена, по которой они купили акции, определенно была вне рынка. И сравнение не такое рискованное, как может показаться, потому что долгое время многие итальянцы рассматривали покупку дома не с точки зрения его потребительской ценности, а как реальную инвестицию, наделенную своеобразными характеристиками, такими как «доход и безопасность»».
Рынок недвижимости Италии за последние годы, по мнению Газиано:
«Он был настолько «одурманен» покупкой широким кругом вкладчиков, что они сочли дом своего рода идеальной инвестицией, которой суждено почти только вырасти. И это сильно подстегнуло, в частности, второй внутренний рынок. Который не случайно больше всего пострадал от бума, начавшегося после 2008 года, причем с драматическими последствиями, потому что в Италии есть муниципалитеты, где уже невозможно продать даже дом из-за отсутствия покупателей» .
Конечно, нам также нужно провести отдельное обсуждение, признает Газиано.
«для самых известных итальянских «трофейных» мест с туристической точки зрения или более оживленных с профессиональной и университетской точки зрения, с «внутренними» районами, где цены остались на относительно более высоком уровне, такими как вышеупомянутый Милан. Но само собой разумеется, что даже в этих случаях «глобальный» и политический, социальный и фискальный контексты в любом случае должны отслеживаться во времени».
И что теперь будет после пандемии или ПК?
«Сценарий, — признает Газиано, — к сожалению, ухудшился, и уж точно не только для трехцветного кирпича, учитывая, что во всем мире есть вопросы о будущем рынка недвижимости».
Отсутствие технического обслуживания
Причин плохой работы и падения цен в итальянском секторе недвижимости за эти годы много, и они не зависят от коронавируса. Начиная, подчеркивает Рагайни, с важного фактора:
«Предложение домов на продажу более чем в два раза превышает спрос. Поэтому, как и на любом рынке, если предложение превышает спрос, цены вряд ли вырастут».
Кроме того:
«Качество продукта довольно низкое. Достаточно сказать, что 74 процента домов относятся к трем наихудшим энергетическим классам G, F, E, а с 2021 года, за исключением пристроек, новые дома можно будет строить только с почти нулевым потреблением энергии, что выходит за рамки класса A. подробнее: 60 процентов жилых домов не соответствуют «современным» антисейсмическим нормам, выдаваемым с 1970 года. Это означает, что конструктивно большинство зданий требуют значительных ремонтных работ».
Рагайни снова добавляет:
«Менее 2 процентов домов в Италии застрахованы от рисков катастроф, что парадоксально, ведь наша страна — одна из стран мира с наибольшим сейсмическим, гидрогеологическим и оползневым риском. Это означает, что в условиях землетрясений, проливных дождей и других атмосферных явлений, которые происходили на протяжении десятилетий, в металлических каркасах образовались трещины и ржавчина даже на уровне фундамента. Но без страхового покрытия восстановительных вмешательств было мало. И наоборот, дома требуют периодического ухода, причем не только обычного, но и внеочередного. В противном случае они портятся и теряют ценность, как и любой товар, например, автомобили».
Каковы причины такого пренебрежения?
«Средний годовой чистый доход итальянских семей, — отвечает Рагайни, — равен 31.393 30.852 евро (источник ISTAT) против среднегодовых расходов в размере 10.828 XNUMX евро, из которых XNUMX XNUMX вложены в дом, что в значительной степени соответствует ипотеке или аренде. Поэтому на доработку «домашнего продукта» осталось не так много ресурсов».
Но ситуация неизбежно должна измениться, как отмечает заместитель генерального директора Banca Generali:
«Италия, как и любая другая европейская страна, должна будет сократить производство углекислого газа на 2050 процентов к 80 году по сравнению с 1990 годом, а большая часть CO2 производится зданиями. Отсюда многочисленные налоговые бонусы, признанные государством за энергоэффективность. Так что тренд неизбежно должен будет идти в этом направлении».
Короче говоря, как указывает Рагайни:
«Миф о доме все больше и больше исчезает, как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения безопасности, которую всегда обеспечивало владение недвижимостью. Изменение, которое также связано с двумя другими важными факторами, такими как мобильность рабочих мест и низкий доход, характерный для новых поколений. Дополнительные элементы, ведущие к рассмотрению парадигмы покупки дома или инвестирования в недвижимость как центрального момента на жизненном пути».
Новая компания с другими привычками
При ближайшем рассмотрении, отмечает Газиано, рынок недвижимости изменили новые праздничные привычки, от недорогих «недорогих» рейсов до таких явлений экономики совместного потребления, как Airbnb, еще до появления Коронавируса.
«Экономический кризис, который последует за локдауном и связанным с ним падением ВВП, — рассуждает инвестиционный директор SoldiExpert, — возможно, будет непросто преодолеть в краткосрочной перспективе; ведь мы так и не оправились от кризиса 2008 г. Для новых поколений это может означать увеличение экспатриантов в и без того не лучшим образом ориентированном демографическом каркасе. Все более пожилое и неактивное население с детьми и внуками, которым трудно найти работу или которые получают низкую заработную плату или низкие доходы, может все чаще оказаться в положении «продавца», а не «покупателя».
Если какие-то тенденции уже существовали «до коронавируса» (BC), то Covid-19 принес с собой новые. Например, при поиске нового дома наличие террасы, двора или сада приобрело новое значение, наследие долгих месяцев «карантина», когда человека заставляли находиться в стенах дома без возможность, если не в редких случаях, выйти и подышать воздухом.
В апреле 2020 года сайт Casa.it зафиксировал резкий рост поисков домов для отдыха с бассейном или садом.
Из файла на Pанемия и зеленые вызовы нашего времени, созданный сетью Green City Network и Фондом устойчивого развития в партнерстве с Ecomondo-Key Energy, после коронавируса появляется новый взгляд на дома. Пандемия, подчеркивается в досье,
«он учил важности балконов, террас, дворов и садов, в том числе общественных садов, всех промежуточных пространств в целом, которые могут играть важную роль, в том числе с экологической точки зрения, с подходом зеленого строительства».
Подход, связанный со строительством экологически устойчивых зданий.
«Чрезвычайная ситуация с коронавирусом, — продолжает досье в своем анализе, — также заставила нас переосмыслить важность городского пространства, городской структуры, которая обеспечивает близость жилых домов к объектам обслуживания, работы и отдыха, чтобы сократить поездки из одной зоны в зону город и поездки».
Побег из городов?
Есть даже те, кто, исходя из подобных предположений, доходит до того, что предсказывает процесс медленной деурбанизации; своего рода побег из мегаполиса, чтобы уехать и жить в сельской местности, как пел Тото Кутуньо в 1995 году, или просто уйти от хаоса и рисков больших городов.
В документе также более подробно рассматривается этот вопрос. Ничто не останется прежним - Италия после Коронавируса: мысли, чтобы понять, как изменится наше будущее, созданный Ассоциацией Джанроберто Казаледжио под председательством Давиде Казаледжио и выпущенный в середине июня 2020 года.
Исследование, в котором рассказывается о десяти необратимых изменениях в жизни людей после появления Коронавируса, выстраивает столько пунктов, по которым, по мнению ассоциации, необходимо принять меры для перезапуска страны.
Итак, изменение № 4 определяется следующим образом: «Умная мобильность: от кризиса общественного транспорта к деурбанизации».
«Если перенаселенные реалии городской жизни, такие как массовый транспорт, — говорится в этом отношении в документе, — особенно чувствительны к пандемиям, вполне вероятно, что в ближайшие годы произойдет повторное открытие пригородов с явной деурбанизацией мегаполис. В распоряжении тех, кто хочет сбежать из опасного и зараженного вирусами города, будет множество вариантов. Новые технологии облегчают компаниям работу вдали от плотных мегаполисов, а дополнительный импульс от коронавируса ускорил этот процесс, подчеркнув опасность переполненных городских пространств как для работников, так и для горожан. В 16-х годах компании выделяли 11 квадратных метров площади на каждого нового сотрудника, а в конце 2000-х это число сократилось до 4,5 квадратных метров, а сегодня — до 2030 квадратных метров. В XNUMX году для сотрудника больше не будет места, потому что этот сотрудник будет работать из дома».
Эксперты Credit Suisse также затрагивают в документе вопрос о последствиях коронавируса для городов. Супертренды. Толчок к переменам:
«Волны жары, все более частые из-за последствий изменения климата, более интенсивны в крупных городах, где небоскребы, автомобили и дороги с твердым покрытием склонны удерживать тепло. Кроме того, мегаполисы сталкиваются с чрезвычайными проблемами в борьбе с пандемиями, о чем свидетельствует Covid-19. Поэтому города должны стать умнее, чтобы эффективно управлять ростом городов и возникающими в связи с этим трудностями, включая защиту здоровья населения. Во всем мире планировщики и жители используют технологии, управляемые данными, такие как Интернет вещей и искусственный интеллект, для улучшения транспортных потоков, проектирования и систем управления отходами и водными ресурсами в «умных городах». Тем не менее, как сообщается в блоге Scientific American, по-прежнему существует множество препятствий, с которыми сталкиваются умные города, включая фрагментацию данных, финансирование и хранение данных, а также проблемы с конфиденциальностью. Интеллектуальные решения в области транспорта и мобильности могут уменьшить заторы и улучшить связь, а также стимулировать экономический рост за счет обеспечения адекватного доступа к городам благодаря появлению так называемой экономики агломерации.
Во Франции, например, Credit Suisse:
«Железнодорожный проект «Большой Парижский экспресс» улучшит сообщение между пригородами и развивающимися районами Парижа с деловыми районами, исследовательскими центрами и аэропортами к 2035 году. Например, согласно веб-сайту Grand Paris Express, исследователю потребуется всего 15 минут вместо 66, чтобы добраться из аэропорта Орли до университетского городка Paris Saclay.
