Dalam imajinasi kolektif, investasi real estat selalu dianggap paling menguntungkan, sekaligus paling aman. Dan gejolak luar biasa yang terlihat setelah periode pandemi yang panjang telah mendukung keyakinan ini: i harga-harga rumah telah melonjak dan comravendite telah melihat rekor angka, terutama di kota-kota besar, Milan memimpin.
Sejak paruh kedua tahun lalu malah seri perubahan makro mereka mengubah gambar. mulai darilonjakan inflasi yang membawa serta pengetatan moneter dari ECB dan kenaikan suku bunga juga pada hipotek. Semua ini menyebabkan pasar berpaling dari puncak, sekarang naik tingkat yang lebih seimbang dan semuanya lebih berkelanjutan.
Dalam situasi ini unsur lain telah muncul kembali setelah absen selama satu dekade: hasil dari pendapatan tetap, yang kini telah menjadi investasi concorrente.
Pada titik ini ada baiknya membandingkan profitabilitas investasi real estat dan di pasar BTP saat ini.
Dia melakukannya, dalam sebuah konferensi di Salone del Risparmio di Milan, Harga T. Rowe, sebuah perusahaan investasi publik AS yang berkantor pusat di Baltimore, Maryland, didirikan pada tahun 1937 oleh Thomas Rowe Price, bermitra dengan Nomisma, lembaga penelitian di Bologna. Muncul unsur-unsur yang seringkali tidak dipertimbangkan sepenuhnya oleh mereka yang membeli rumah, baik untuk diri sendiri maupun untuk disewa.
Bahwa bata adalah kehadiran penting dalam kehidupan orang Italia, data Bank of Italy juga menegaskan hal itu. Di sana kekayaan orang Italia, diperkirakan lebih dari 10.000 miliar, 53% disalurkan ke hipotek untuk pembelian properti. Lagi pula, 70,5% orang Italia memilikinya rumah pertama dan 13,5% setidaknya satu rumah kedua.
Buntut yang ditinggalkan oleh tekanan moneter
“Lingkungan makro di mana kita sekarang bergerak melihat di satu sisi menghilangkan ketakutan akan resesi, di sisi lain peningkatan kepercayaan dan optimisme konsumen mengingat perampingan inflasi dan pengetatan moneter secara bertahap, dia menggarisbawahi Luka Dondi, CEO Nomisma. Namun tekanan moneter, satu kereta mereka meninggalkannya: tingkat hipotek masih tinggi dan, lebih tersembunyi, a akses kredit lebih terbatas. Dan ini pasti berdampak pada pasar real estat, khususnya bagi mereka yang membutuhkan hipotek untuk membeli properti.
Menurut analisis Observatorium Nomisma, pada tahun 2023 akan terjadi "penurunan penjualan nasional sebesar 14,6%, setara dengan 670 ribu (dari 784 ribu) dan penurunan hipotek baru sebesar 18% per tahun, tetapi dengan "penurunan lebih besar intensitas pada bagian pertama tahun ini, untuk kemudian menurun mulai dari musim panas dengan pelonggaran progresif pengetatan moneter”.
Perbankan menjadi lebih berhati-hati dalam menyalurkan kredit
“Beratnya pinjaman” Dondi menggarisbawahi, “dengan suku bunga rata-rata dari 1,93% pada Mei 2022 menjadi 3,79% pada Februari 2023, bukan satu-satunya masalah. Persepsi tentang itu juga telah berubah solvabilitas masa depan banyak peminjam potensial dan oleh karena itu bank harus lebih berhati-hati dalam memberikan kredit”. Lagi pula, pendapatan terhenti, sebagian besar tidak diindeks dengan inflasi dan karenanya kehilangan daya beli.
Jika pada tahun 2022 terjadi stabilitas substansial dalam pencairan (+1%), terkait dengan penurunan tajam dalam subrogasi dan penggantian (-70%), Nomisma mengharapkan, untuk tahun 2023, penurunan dua digit, baik dalam hipotek baru (-18% per tahun ) dan subrogasi dan substitusi (-47 persen).
Berikut adalah tiga faktor makro yang perlu dipertimbangkan
“Saat ini pasar real estat lebih bergantung pada kredit daripada di masa lalu” lanjut Dondi.
“Dalam menghadapi investasi real estate, ada 3 faktor yang harus diperhatikan, terutama oleh investor korporasi: the Btp/bund spread, yang mewakili persepsi Italia oleh investor asing, evolusi PDB dan efek pada kemampuan untuk mengakses kredit dan perbedaan antara pengembalian sektor dan Btp: sebelumnya yang terakhir tidak berharga, sementara sekarang mereka memiliki keuntungan yang menarik”.
Harga Rowe: Membeli rumah juga perlu dimasukkan ke dalam alokasi aset
Investasi real estat, menurut Rowe Price, harus dikategorikan tidak lebih dan tidak kurang dari investasi keuangan lainnya.
“Kita perlu membandingkan berbagai jenis investasi dan membantu investor menyadarinya,” kata Federico Domenichini, Kepala Penasihat di T. Rowe Price. “Bahkan rumah harus dianggap sebagai investasi finansial, sementara di Italia kurangnya kesadaran, misalnya tren dan harga properti sebagian besar berada di kepala pemiliknya. Sebaliknya, penting bahwa properti juga masukalokasi aset".
Biaya "tersembunyi" yang hanya sedikit orang pertimbangkan saat membeli rumah
Untuk itu perlu mempertimbangkan berbagai aspek yang seringkali tidak dianggap enteng. Apalagi jika dipikirkan pembelian rumah kedua dimaksudkan, setidaknya sebagian, untuk disewakan.
Daftarnya tidak pendek: dimulai dengan perpajakan (saya), dengan biaya untuk agen (sekitar 3% ditambah PPN), di biaya pendaftaran (9% dari nilai kadaster), biaya a akta (sekitar 1% dari nilai), sering tidak dihitung likuiditas investasi, mengingat waktu penjualan (kecuali untuk satu-satunya kasus Milan yang dibandingkan dengan kota-kota besar Eropa) bisa lebih dari 6 bulan. "Berdasarkan biaya ini, tampaknya untuk membeli rumah kedua diperlukan "biaya masuk" investasi, dihitung sekitar 7%", kata Domenichini, "sementara kami telah menghitung pengembalian rata-rata untuk sebuah apartemen di Milan pada semi- tengah 3,28%, oleh karena itu Anda akan mulai mendapatkan hasil nyata setelah sekitar 2 tahun sejak pembelian rumah”.
Nilai ini harus dibandingkan dengan hasil Btp antara satu dan tiga tahun sebesar 3,37%, lebih dari 5 tahun sebesar 4,05%, hingga hasil untuk hasil tinggi lebih dari 7%”. Pajak obligasi pemerintah Italia adalah 12,5%. .
