Il pasar real estat dalam pasca-Covid yang dia lihat lonjakan tidak terlihat sejak tahun 2006, bahkan dianggap oleh beberapa pengamat berlebihan. Sekarang situasinya normal, dimulai dengan perataan puncak yang tercatat di kota-kota besar. Untuk beberapa bulan ke depan, sangat penting untuk melihat bagaimana mereka bergerak inflasi dan akibatnya bank sentral. Secara cascade kita akan melihat bagaimana perilaku bank dalam menyalurkan dana tersebut credito. Tapi di luar itu, perlu untuk melihat apa itu perilaku konsumen, bahkan di sektor real estat, yang bisa menyimpan beberapa kejutan.
Pada kesempatan presentasi kedua Observatorium di pasar real estat 2023 Nomisma, kepala ekonom Lucio Poma menggarisbawahi beberapa aspek yang tidak biasa.
Untuk data biasa, tanggapan mengejutkan dari konsumen
Memang benar, ada data yang jelas: tren biaya energi, tekanan moneter, kenaikan pembayaran hipotek. Namun ada tanda-tanda yang jelas perilaku sangat berbeda dari di masa lalu dan yang diharapkan.
“Di AS kami menyaksikan perubahan populasi yang signifikan: setelah pandemi, beberapa gaya hidup mereka tidak berubah hanya karena harga telah naik: orang lebih suka mengakses tabungan mereka atau beralih ke kredit konsumen” kata Poma selama presentasi laporan, mencatat bahwa “dunia telah berubah” juga darikinerja pasar saham berhubungan dengan tekanan moneter: “Pasar saham tidak lagi bereaksi terhadap keputusan bank sentral, tetapi terhadap ekspektasi pergerakannya di masa depan. Harapan telah menjadi kenyataan”.
Di Italia, lapangan kerja yang kuat mendorong kepercayaan konsumen
Di negara kami, lanjut Poma, memang karena kenaikan inflasi daya beli menurun, namun hal ini dimitigasi oleh fakta bahwa Italia sedang mengalami periode yang luar biasa dari pendudukan yang kuat (mendekati 8%, ed) di hampir semua sektor dengan ekonomi di antara yang terbaik di Eropa. Selain itu, fakta bahwa masa depan dipersepsikan secara positif oleh konsumen juga dapat dilihat dariindeks kepercayaan menunjukkan tingkat tinggi. Pada Juni 2023, indeks iklim kepercayaan konsumen mencatat kenaikan yang signifikan, dari 105,1 menjadi 108,6, menurut laporan Istat. Dan itu semua kabar baik untuk masa depan pasar perumahan, catatnya.
Nilai properti akan dipengaruhi oleh perang salib anti-inflasi
“Untuk mengevaluasientitas masa depan koreksi nilai real estat” kata sebuah catatan dari Nomisma, “hasil dari wasiat itu sangat penting perang salib anti-inflasi dilakukan oleh ECB: saat ini prospek soft landing tetap yang paling terakreditasi, meskipun kemungkinan resesi tetap nyata”.
Nomisma menganalisis kinerja real estat dari 13 pasar utama Italia: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Florence, Genoa, Milan, Naples, Padua, Palermo, Roma, Turin, dan Venesia dan mencatat bahwa "setelah euforia pasca-pandemi" sekarang pasar real estat "menunjukkan tanda-tanda penurunan yang jelas".
Gambaran ekonomi makro sudah pasti menjadi semakin tidak menguntungkan, menurut pengamatan lembaga yang berbasis di Bologna, mengutip hilangnya daya beli, erosi kapasitas tabungan dan kenaikan suku bunga yang diterapkan. Hal ini mengakibatkan a pengurangan hipotek dicairkan dan dari comravendite residensial.
Nilai real estat rumah tertahan di paruh pertama
Pada paruh pertama tahun 2023, nilai real estat pada dasarnya mempertahankan posisinya dengan mendaftar +1% setiap enam bulan untuk rumah.
Menurut Nomisma, variasi positif adalah hasil dari ekspektasi pertumbuhan harga oleh penawaran. Hal ini menunjukkan kehadiran di pasar satu pertanyaan masih tersedia untuk menginternalisasi kenaikan yang dikenakan oleh pihak yang menawarkan.
Di berbagai pasar yang dipantau, tren nilai menunjukkan perbedaan terutama karena jeda waktu yang menandai fase inversi siklus real estat. Misalnya, jika a Laguna Venesia harga menurun untuk setengah tahun ketiga berturut-turut, a Milan perubahan harga adalah dua kali lipat rata-rata (+2,2% setengah tahunan).
Mengenai waktu penjualan rata-rata, dianggap sebagai salah satu indikator utama tingkat likuiditas pasar, Nomisma telah mendeteksi perpanjangan tertentu di beberapa kota seperti Bologna, Florence dan Roma, mengganggu tren sepuluh tahun yang berlawanan. Survei yang dilakukan Nomisma kepada para operator di sektor tersebut menunjukkan rata-rata butuh waktu 5,2 bulan untuk menjual rumah.
Segmen sewa tumbuh
Di sisi lain, mengingat indeks kinerja yang berkaitan dengan pasar persewaan, pertumbuhan muncul untuk semester keempat berturut-turut.
Secara keseluruhan, jumlah rumah sewaan pada tahun 2022 hanya di bawah 6% dari stok yang tersedia. Secara khusus, komponen sewa dari jangka menengah hingga panjang menunjukkan penurunan, dengan penurunan lebih dari 4% untuk kontrak biasa dan pengurangan 1,5% untuk jenis kontrak bersubsidi. Komponen dari periode singkat, sebaliknya, melihat peningkatan 0,6% pada properti yang disewakan dengan harga sewa gratis.
Mengingat saya nilai-nilai sewa properti, tekanan yang lebih besar dari permintaan menghasilkan paruh pertama tahun ini pertumbuhan +1,7%. Perubahan paling penting menyangkut pasar Cagliari, Catania, Padua dan Turin (+2%), hingga +3,7% yang tercatat di Bologna. Kenaikan sewa yang lebih berkelanjutan menyebabkan peningkatan hasil rata-rata, yang rata-rata berada di urutan 5,2% bruto per tahun. Nomisma juga mencontohkan, dalam 10 tahun terakhir rata-rata waktu sewa rumah berkurang setengahnya, dari 4 menjadi 2 bulan. Pasar yang paling likuid adalah Bologna, yang hanya membutuhkan waktu 1,2 bulan untuk menyewa rumah.
Menurut Nomisma, dengan tambahan komponen calon pemilik, yang untuk sementara dikecualikan dari kemungkinan membeli properti, sektor persewaan di masa depan akan menampakkan diri dengan segala kekurangannya. Permintaan yang terdiri dari keluarga, pekerja, pelajar, dan turis bersaing, pada kenyataannya, untuk penawaran pribadi yang terlalu kecil dan semakin berorientasi pada solusi yang lebih menguntungkan, seperti persewaan jangka pendek. Dari apa yang muncul dari Observatorium, investor institusional dapat menutupi setidaknya sebagian dari kebutuhan perumahan sewa, bahkan jika saat ini mereka terus menunjukkan minat yang jelas di sektor perumahan, kata catatan itu.
Komponen korporat turun 68%
Akhirnya, dengan mempertimbangkan komponen korporat pasar terdapat orientasi yang ditandai dengan kehati-hatian dari pihak investor asing. Hal ini menyebabkan penurunan investasi sebesar 68%, dari 6,2 miliar euro pada paruh pertama tahun 2022 menjadi hanya 2 miliar euro pada periode yang sama tahun ini.
Secara khusus, juga harus dipertimbangkan bahwa investor sedang mencari properti yang sesuai dengan ESG tetapi harus mengubah prosedur dan strukturnya sendiri dengan cepat sebagai tanggapan atas permintaan dari UE terkait Taksonomi, SFDR, Pilar3, dan CSRD, kata Nomisma.
