Investasi di sektor real estate di Italia sedang berkembang. Pada tahun 2024, tercatat 9,9 miliar euro investasi perusahaan, naik 66% dibandingkan tahun 2023. Secara khusus, kuartal ketiga dan keempat tahun 2024 tampaknya menjadi kuartal terbaik dalam dua tahun terakhir. Rritel dan kantor merupakan kelas aset yang dominan dengan perhotelan mencatat kinerja terbaik kedua secara tahunan dengan nilai 1,8 miliar euro. Untuk menggarisbawahi keberadaan investor asing sebesar 62% yang dipimpin oleh Perancis dan Amerika. Tren ini diperkirakan akan terus berlanjut pada tahun 2025, menurut data yang dirilis oleh Kantor Penelitian Gabetti Immobiliare.
Pada tahun 2024, investasi korporasi sebesar 9,9 miliar euro tercatat di Italia, volume yang meningkat sebesar 66% dibandingkan tahun 2023 (6 miliar euro), berkat dorongan pada paruh kedua tahun ini yang hampir dua kali lipat volume pada paruh pertama. Faktanya, kuartal ketiga dan keempat merupakan yang terbaik dalam dua tahun terakhir dengan total investasi masing-masing sebesar 3 dan 3,3 miliar euro.
Merek Italia menjamin margin yang tinggi dan juga akan memberikan dorongan pada tahun 2025
“Pada tahun 2024, respon positif pasar modal membuktikan pemulihan investasi dan kembalinya investor asing yang memutuskan untuk menanamkan modalnya di Italia” ujarnya. Alessandro Lombardo, direktur komersial Grup Gabetti. “Faktanya, dibandingkan dengan negara-negara Eropa lainnya yang secara historis memiliki pasar modal yang lebih besar di sektor real estat, negara ini menjamin rasio risiko/pengembalian yang sangat baik dalam operasi alokasi aset. Dari segi produk, keunggulan negara ini justru terletak pada fokusnya merek Italia. Hal yang terakhir ini menarik modal yang tertarik tidak hanya untuk memiliki dan menyewa ruang, namun juga menargetkan penyewa yang merupakan ekspresi keItaliaan di dunia dan yang menjamin margin tinggi. Contohnya mencakup beberapa transaksi penting, khususnya di sektor industri dan perhotelan. Ini akan terjadi tren tahun 2025, yang akan mengalami pertumbuhan tidak hanya pada operasi bernilai tambah di segmen perhotelan dan tempat tinggal, namun juga pada operasi yang menghasilkan pendapatan di sektor industri/GDO, berkat operasi di mana kinerja penyewa akan menentukan dalam menghasilkan margin yang lebih besar untuk investasi. real estat”
Volume investasi pasar modal pada tahun 2024 menunjukkan titik balik investasi perusahaan dan satu kepercayaan diri yang baru ditemukan investor menuju Italia. Berkat konteks makroekonomi yang lebih menguntungkan dibandingkan tahun 2023 dan proses penetapan harga yang akan segera berakhir, investasi real estat perusahaan sono kembali tumbuh.
Dengan turunnya harga obligasi, minat terhadap real estat kembali
Lo skenario inflasi telah mengatasi fase turbulen tahun 2023 dan pada bulan Desember 2024, indeks umum mencapai 1,3% (tahun lalu sebesar 5,3%). Penurunan kurva inflasi sangat menentukan dalam mengarahkan dewan pemerintahan ECB untuk memotong suku bunga yang, antara bulan Juni dan Desember tahun lalu, menyebabkan tingkat refinancing dari 4,50% menjadi 3,15%. Penurunan suku bunga yang menurut deklarasi badan resmi ECB juga akan dilaksanakan pada tahun 2025. Euribor, indeks yang mencerminkan tren suku bunga variabel, turun 0,88% dalam satu tahun, dari 3,94 % hingga 3,06%. Akibatnya, penurunan suku bunga ECB juga berdampak pada pasar obligasi, dengan kupon yang menjadi kurang menguntungkan dari bulan ke bulan dibandingkan tahun lalu. Faktanya, menurut data Bankitalia, imbal hasil kotor BTP sepuluh tahun meningkat dari 4,4% (November 2023) menjadi 3,5% (November 2024), turun hampir 10 basis poin. Sebuah skenario yang terlihat kehilangan daya tarik pasar obligasi e menghargai investasi real estat, premi yang justru disebabkan oleh proses penetapan harga yang menghasilkan peningkatan hasil di berbagai kelas aset. Pada tingkat PDB, menurut perkiraan Istat, tahun 2024 akan ditutup dengan peningkatan sebesar 0,5%, mengonfirmasi pertumbuhan yang terus berlanjut sejak paruh kedua tahun 2020. Namun, evolusi kerangka geopolitik masih harus dicermati, dengan kemungkinan tanda-tanda penurunan antara PDB dan PDB. Rusia dan Ukraina yang akan mengarah pada iklim kepercayaan yang lebih besar di seluruh benua Eropa, dan konflik Israel-Palestina yang tampaknya telah melewati fase kritisnya.
Dalam skenario ini, selain modal inti yang mengkonfirmasi minat mereka untuk berinvestasi di Italia untuk produk inti dan inti plus (terutama didaerah Milan), peluang besar bagi negara kita terletak pada kebutuhan untuk melakukan hal tersebut mengadaptasi aset real estat komersial yang besar itu yang tidak memenuhi ekspektasi permintaan dan dapat menarik banyak modal bernilai tambah.
Volume investasi pada tahun 2024
Menganalisis setiap kelas aset secara detail, pada tahun 2024 ritel unggul dengan 2,8 miliar euro yang diinvestasikan. Hasil yang diperoleh berkat paruh kedua tahun ini yang merupakan yang terbaik bukan hanya karena kesepakatan luar biasa yang dicapai pada kuartal ketiga tahun ini. Melalui Monte Napoleone dari 1,3 miliar euro, namun juga berkat kuartal keempat yang sangat baik yang menarik 930 juta euro, volume tertinggi dalam satu kuartal dalam delapan tahun terakhir, setelah dikurangi kuartal sebelumnya di mana kesepakatan aset tunggal disebutkan di atas.
Dalam tiga bulan terakhir tahun ini, operasi mengenai pusat perbelanjaan dan supermarket (GDO), khususnya kami mencatat kesepakatan penting yang melibatkan portofolio berbagai supermarket yang berlokasi di seluruh Italia.
Sektor ini mengikuti kantor dengan hampir 2 miliar euro (20% dari total investasi) dengan volume tumbuh +64% dibandingkan tahun 2023 (1,2 miliar euro). Berkontribusi pada hasil ini adalah dorongan yang diberikan pada kuartal keempat dengan volume sebesar 760 juta euro, di antara transaksi terpenting adalah penjualan aset trofi di atas 100 juta euro di pusat kota Roma. Baik ibu kota maupun Milan mengukuhkan diri sebagai lokasi utama kelas aset ini. Selain itu, meskipun trennya masih terbatas, namun sektor ini telah terkena dampaknya konversi penggunaan, terutama menuju sektor residensial dan hotel.
Dari sudut pandang persewaan kantor, Milan mencatat penyerapan 378.300 m11,1, turun 2023% dibandingkan tahun 10,4, dengan pertumbuhan 2024% dalam jumlah transaksi yang ditutup pada tahun penuh 170.900. Roma juga mencatat penurunan yang signifikan, namun fisiologis, setelah rekor bersejarah tahun lalu , dengan serapan ruang perkantoran seluas 2024 mXNUMX pada tahun XNUMX.
Namun jika Anda menganalisanya 5 tahun terakhirTahun 2024 tampaknya menjadi tahun terbaik kedua dalam hal serapan ruang perkantoran. Meski mengalami penurunan, dinamisme sektor ini ditentukan oleh kegigihannya mencari ruang yang berkualitas dan sesuai dengan ESG oleh penghuni yang terus menghadapi terbatasnya pasokan ruang tersebut. Kesenjangan antara pasokan dan permintaan menyebabkan peningkatan harga sewa utama, seperti yang ditunjukkan oleh CBD (Kawasan Pusat Bisnis) Milan di mana harga sewa utama meningkat, mencapai 730 euro/m550/tahun. Namun, pasar yang stabil di kawasan CBD dan EUR Roma di mana harga sewa utama masing-masing mencapai 360 euro/m4,75/tahun dan 4,25 euro/mXNUMX/tahun. Mengenai imbal hasil bersih utama di CBD kedua kota, tetap stabil dibandingkan kuartal sebelumnya, masing-masing sebesar XNUMX% untuk kota Roma dan XNUMX% untuk kota Milan.
Dengan 1,8 miliar euro yang diinvestasikan (18% dari total investasi), pasar keramahan menunjukkan dinamisme yang luar biasa sepanjang tahun 2024 dengan rata-rata investasi lebih dari 440 juta euro per kuartal, sehingga mencatat hasil terbaik kedua secara tahunan. Di antara kesepakatan paling signifikan pada kuartal terakhir ini, setelah negosiasi berbulan-bulan, akuisisi hotel mewah bintang 5, Bauer Hotel di Venesia, oleh grup Perhotelan Mohari Siprus diselesaikan dengan nilai lebih dari 300 juta euro. Operasi ini juga melibatkan restorasi penting yang selanjutnya akan meningkatkan struktur. Operasi ini, dan juga operasi lainnya, menunjukkan ketertarikan investor pada operasi bernilai tambah di hotel-hotel kelas menengah-atas (bintang 4-5), dengan maksud untuk mengubah posisi properti guna memperoleh margin keuntungan jangka panjang yang lebih besar. Di tingkat kota, kota dengan kinerja terbaik adalah Roma, Venesia, Milan, dengan perhatian khusus juga diberikan kepada Forte dei Marmi di Tuscany. Di Italia selatan wilayah yang unggul adalah Sisilia.
Sektor berikut industri/logistik dengan 1,7 miliar euro, 17% dari keseluruhan volume sejak awal tahun, menjadikannya kinerja terbaik ketiga dari kelas aset ini sejauh ini pada tahun 2024. Dinamika sektor ini meningkat dalam beberapa tahun terakhir seiring dengan dorongan yang diberikan olehe-commerce yang mengakibatkan peningkatan lalu lintas barang, sehingga memicu kebutuhan untuk mencari ruang logistik baru. Dan justru Italia bagian utara yang, berkat posisi geografis dan sistem infrastrukturnya, tampaknya menjadi kawasan yang paling menarik bagi investor yang mencari ruang modern dan strategis. Di Italia tengah, provinsi Roma merupakan wilayah dimana investor mengalokasikan modalnya.
Dalam hal volume investasi, sektor kehidupan mencatat volume sebesar 800 juta euro, 8% dari total, mencatat penurunan sebesar 5% dibandingkan tahun 2023 tetapi ini merupakan tahun terbaik ketiga dalam hal volume yang ditransaksikan. Namun, perlu digarisbawahi bahwa dinamisme sektor ini masih akan datang dalam waktu yang lama, karena ini merupakan kelas aset yang belum dihargai di pasar Italia. Peningkatan volume transaksi terjadi pada kuartal keempat tahun ini, dengan investasi lebih dari 400 juta euro. Transaksi yang tercatat sebagian besar terkonsentrasi di Milan, kota yang kembali mengukuhkan dirinya sebagai pusat minat investor berkat permintaan perumahan yang terus meningkat dalam berbagai bentuk perumahan hunian kolektif. Faktanya, pada kuartal keempat terdapat empat penutupan terkait segmen perumahan pelajar dan perumahan senior di Milan dan Florence.
Pada tahun 2024, sektor ini penggunaan campuran mencatat hampir 570 juta euro volume investasi (6% dari total). Hasil ini dicapai terutama melalui akuisisi lapangan kereta api Farini dan San Cristoforo, yang bersama-sama merupakan bagian dari proses regenerasi lapangan kereta api yang dimulai oleh Pemerintah Kota Milan. Selain itu, kesepakatan ini juga mencakup investasi pada aset yang ditujukan untuk penggunaan kantor/ritel.
Akhirnya, kesehatan dan alternatif masing-masing menyumbang 1% dan 2% dari total (keseluruhan 300 juta euro). Secara khusus, alternatifnya mencakup penutupan operasional sentral telepon, pusat data, dan fasilitas pendidikan.
Pada tahun 2024, volume investasi terbesar yang berlokasi di wilayah geografis tertentu terjadi pada tahun XNUMX Italia Utara (56%)diikuti oleh Pusat dengan 20% dan Selatan dengan 6%. Sisanya sebesar 18% merupakan investasi yang tersebar di seluruh wilayah nasional.
Dilihat dari asal usul ibu kotanya, maka investor asing (62%) adalah operator paling aktif di pasar; di antara mereka, perusahaan Perancis menonjol dalam sektor ritel dan Amerika fokus terutama pada sektor logistik dan ritel.
