Enflasyon yükseliyor, resmi oranlar yükseliyor ve ipotek oranları yükseliyor. Ev arayanlar bugün, her zamankinden daha fazla, bir ev sahibine abone olma ikilemiyle karşı karşıya. kira veya bir borç Satın almak için. Hangi kabul ediyor bu yıl daha? Son yıllarda ailelerin ekonomik koşullarının gelişmesi göz önüne alındığında, enflasyon nedeniyle satın alma gücünün azalması ve belki de çalışma zorlukları arasında, tercihin daha çok kiraya yönelebileceği görülüyor. Ancak gerçekte durum çok farklıdır: bugün ipotek almak, kiralamaktan daha uygun ve esnektir. Nasıl olduğunu görelim.
Bir ipotek için tipik bir durum: fiyatın %30'i üzerinden 80 yıl
Buradaki dayanak elbette ki her seçimin temelinde ev arayanların maddi durumlarını da bin bir değişkenle değerlendirmek gerekiyor. Ancak, ortaya çıktığı gibi, şu anda bir ev satın alma fiyatının en az% 20'sine eşit kaynaklara sahip olanlar için, 30 yıllık ipotek kiradan daha ucuza mal olur. Immobiliare it portalının Ocak 2023 boyunca güncellenen anketinden elde edilebilecek sadece dört ana İtalyan şehrinin ortalamalarını dikkate alırsak, Milano Evler için ortalama talep edilen fiyat metrekare başına 5.185 avro, aylık kira ise metre başına 21,29 avro. varsayarak sabit oranlı ipotek 4 yıl için %30 oranında, 80 metrelik bir evin satın alınmasıyla ilgili taksitin aylık gideri 1.584 avro, kira ise 1.703 avro.
Içinde sermaye karşılaştırma sonucunda 1.012 avro taksit ve 1.172 avro kira veriyor; Torino 588'e karşı 793 ve sonunda bir Napoli kira için 854 avroya karşılık 1000 avroya ihtiyacınız var.
Birkaç örnek daha: "Simülasyonlarımızdan, 65 metrekarelik bir Napoli'yi 25 Euro'ya ve Roma'da 80 Euro'ya satın almak. Ancak, aynı şehirlerde ve aynı konut tipolojisi için, eğer biri kiralamayı seçerse, kira sırasıyla Milano'da ayda 1200 avro, Napoli'de ayda 670 avro ve Roma'da ayda 830 avro” diyorlar Tecnocasa araştırma ofisine.
Kira arayışı artıyor, ancak teklif hala birçok zorlukla bağlantılı
Son birkaç yılda kiralama başvurusu yıllardan beri büyümüştür. Bir yanda enflasyonun artması nedeniyle satın alma gücünün azalması suçlara, diğer yanda bazen çalışmanın zorlaşması, bazı aileler ipotek almak istemiyor. İdealista araştırma ofisi başkanı Vincenzo De Tommaso, "En büyük Covid alarmı döneminden bu yana kiralık ev talebinde çok güçlü bir toparlanma oldu" diyor. Ama aramaya başlayınca aradığını bulamıyor.
idealista.it portalına göre,kiralık ev teklifi 2022'nin dördüncü çeyreğinde tüm ülke genelinde, bir önceki çeyrekte zaten %36 düştükten sonra %43,5 azaldı. De Tommaso, "Teklif, son birkaç çeyrekte art arda 5. düşüşü kaydetti" diye devam ediyor.
Daha sonra tek tek büyük şehirlerin durumlarını analiz edersek, fenomen daha da önemlidir: Roma -%60 puan aldı, Milano -49% Napoli -%40 ve Torino hatta -81%.
Bir ev sahibi neden kiralamaktan hoşlanmaz?
Arz sıkıntısının ardındaki sebepler ilk sıralarda mali nitelik: bir mal sahibi için kuru kupon iyileşmekten vazgeçmek anlamına gelir enflasyonkolaylaştırılmış vergi rejimine bağlılık, ücretin yıllık düzeltmesinin Istat endeksindeki değişime uygulanmasının imkansızlığına tabidir. Ama başka birçokları da var zorluk kiralamak isteyen bir ev sahibini endişelendiren: ekonomik zorluklar nedeniyle de giderek daha sık karşılaşmaları, "belki birkaç ay sonra artık ne tüketimlerini ne de kiralarını ödeyemeyen kiracılarla" karşılaşmaları. aylarca veya sonsuza kadar, ”diyor ulusal bir sendikayla bağlantılı bir ev sahibi. "O noktada tahliyeyi düşünüyoruz ama burada bile birçok zorluk ve çok uzun zamanlar var, 4 yıldan XNUMX yıla kadar, bu süre zarfında da sanki kira, kat mülkiyeti alıyormuşuz gibi devlete vergi ödemeye devam etmemiz gerekiyor. masraflar ve kiracının faturaları, bunlara önemli yasal masraflar eklenir: artık kiralamamaya yol açan mutlak bir başarısızlık”. Daha sonra bazı mal sahipleri, evleri boş bırakmamak için bazı durumlarda kısa süreli kiralamalara yöneliyor.
"Satın alma ve kiralama arasındaki seçim karmaşıktır", diye de doğruluyor Fabiana MegliolaTecnocasa grup araştırma ofisi başkanı, çünkü tüm emlak piyasası arttı. Bir yandan 2022'de ev satın alma fiyatlarında artış olurken (en son verilerine göre +%1,8), "bu nedenle fiyatlar ve yüksek oranlar göz önüne alındığında durum bir ev satın almak için pek iyi görünmüyor" diye açıklıyor Megliola, “Öte yandan kiralar da arttı. Ulusal düzeyde, aslında elimizdeki en son veriler stüdyo dairelerde yüzde 2,1, iki odalı dairelerde yüzde 2,4 ve üç odalı dairelerde yüzde 2,2 kira artışı olduğunu gösteriyor” dedi.
Mortgage alternatifi: belirli koşullar altında daha ucuz
Zor olmadığından değil ipotek almak% 80'lik bir kredi, varsayıldığı gibi, üçüncü şahıslardan ek teminatlar veya talep edilen diğer krediler hariç, taksit tutarının en az üç katı değerinde düzenli gelir sağlayan bir gelir gerektiriyorsa (araba için olduğu gibi) örnek). “Bir ipotek almak için” elbette o zaman i olması gerekir. gelir gereksinimleri krediye erişmek için gerekli, ancak satın almak için gerekenlere sahipseniz, büyük adımı atmanız daha iyi olur çünkü sonunda kendinizi çok az ekstra çabayla bir mülkün sahibi bulursunuz”, diye ekledi Megliola.
İpotek? Bugün özel yapım
Mortgage lehine başka bir yön daha var: bugün oranlar ortalama% 4, ancak sabit oranı seçerseniz hiçbir koşulda artış yaşamayacaklar, oysa paranın maliyeti düşmeye başladığında birçok alternatif var. Evet, çünkü kiralama dünyası binlerce tuzağa bağlıysa, son yıllarda ipotek dünyası daha esnek. Mutuionline platformuna göre konut kredileri amaca, uygulanan faiz oranlarına, vadeye ve geri ödeme yöntemlerine göre makro kategorilere ayrılabiliyor. Mutuionline'a genellikle bir sözleşmenin özellikleri, hizmeti olabildiğince kişiselleştirmek amacıyla her banka tarafından belirlenir.
Eğer o zaman bir ilk ev, sözleşme size bazılarına erişim sağlar tesisler mali ve özel düzeyde kesintiler. İle Birlikte yerine geçmek o zaman devam etmekte olan ilk konut kredisinin kalan borcunu başka bir bankaya daha uygun koşullarda ve her şeyden önce masrafsız olarak transfer etmek mümkündür. ya da yapabilirsin transfer halefiyet kapsamında olmayan durumlarda bir bankadan diğerine mevcut bir kredi, bu durumda değerlendirilecek maliyetlerle.
İhtiyaca göre oranlar
Hatta bu alanda bile kendi durumunuza en uygun oranı bulabilir ve her halükarda geçmişte imkansız olan bunu değiştirme imkanına sahipsiniz. ile başlayalım sabit oran: IRS (Faiz Oranı Swap) endeksine bağlıdır, kredi sözleşmesinin öngörüldüğü tarihte kurulur ve tüm taksit tutarları ile birlikte vade boyunca sabit kalır. bu değişken Öte yandan, sözleşmenin öngörüldüğü tarihte belirlenir, ancak daha sonra, Euribor'un dalgalanmasına, yani değişken oranlı ipotekler için her gün yayınlanan bankalararası referans oranına bağlı olarak kredinin tüm süresi boyunca periyodik olarak yeniden hesaplanır. Avrupa Bankacılık Federasyonu veya Avrupa Merkez Bankası referans oranı (ECB oranı). Para piyasasının gidişatını takip ettiği için sabit orandan daha büyük bir risk içerir: paranın maliyeti düşerse taksit düşer, aksi takdirde artar.
Şu anda, beklentiler hala artış görüyor ECB ilkbaharda, ardından bir indirim dönemi gelmelidir, ancak süreleri ve miktarları önceden bilinemez. Sonra var sabit oranlı değişken: normal değişken oranlı bir ipotek ile karşılaştırıldığında, taksit başlangıç tutarında sabit tutulur ve geri ödeme süresinin efektif süresi zamanla değişir: oranlar düşerse süre kısalır, oranlar yükselirse süre azalır kredinin başlangıçta öngörülenden daha uzun süre uzatılması.
Ayrıca ilginç olan Sınırlı oran (sınır olarak da adlandırılır) değişken oran: bu, önceden belirlenmiş bir maksimum limit sağlayan değişken bir orandır. seçeneği de vardır mistosözleşmede belirlenen süre ve şartlarda değiştirilebilir veya sermayenin bir kısmı sabit, bir kısmı değişken oranlı veya Dengeli sabit ve değişken orana vermek istediğiniz ağırlığa göre sabit oran ve değişken oran kısmından oluşur.
