Можно ли сэкономить до 30, 40 или даже 80 тысяч евро на ипотеке в 120 тысяч? Теоретически да, просто воспользуйтесь суброгацией. Принцип работы прост: с помощью этого инструмента вы можете перевести долг из своего банка в другое учреждение, которое предлагает лучшие условия по ставкам и срокам, без дополнительных затрат (например, без нотариальных сборов), но и без возможности изменения сумма, которую осталось вернуть.
ТЕКУЩАЯ СТРУКТУРА: ФИКСИРОВАННЫЕ И ПЕРЕМЕННЫЕ СТАВКИ, ПЛАТЕЖИ
Согласно анализу, опубликованному MutuiOnline.it, первым онлайн-брокером в этом секторе в Италии, «текущая ситуация совершенно уникальна», особенно в отношении ставок. На сегодняшний день лучшие предложения по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой начинаются с доходности даже ниже 3% на срок до двадцати лет, увеличиваясь до чуть более 3% для более длительных сроков погашения. Предыдущий рекорд датируется концом 2010 года, когда лучшие фиксированные ставки составляли 4%. Что касается переменных ставок, то благодаря нулевому Euribor и постоянно уменьшающимся спредам они в настоящее время начинаются с 1,65%.
Кроме того, улучшения также были зафиксированы на фронте выплат: по данным ABI, новые ипотечные кредиты, выданные в феврале, составляют 27,7 миллиона, первый месяц полной работы Гарантийного фонда для дома, который имеет обеспеченность 600 миллионов раз. гарантировать финансирование в размере 12-15 миллиардов в пользу семей, находящихся в затруднительном положении, особенно молодых пар.
СКОЛЬКО И В КАКИХ СЛУЧАЯХ ВЫ ЭКОНОМИТЕ С SUBROGA
Таким образом, нынешний сценарий гораздо более благоприятен, чем несколько лет назад. Сразу после финансового кризиса «ипотечные ставки значительно выросли, — вспоминает MutuiOnline.it. Любой, кто взял ипотечный кредит в период с 2011 по 2013 год, например, по-прежнему платит более 4% только за спред (по сравнению с широким диапазоном спредов, которые в настоящее время уже ниже 2%) или фиксированные ставки даже выше, чем 6%.
Мало того: потенциальная экономия очень высока даже для кредитов, выданных более десяти лет назад. «Только для ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, взятых в период с 2002 по 2013 год, — продолжает анализ, — разница между первоначальными средними ставками и фиксированными ставками, доступными сегодня, такова, что благодаря суброгации можно сэкономить в среднем от 30 40 до 120 XNUMX евро. евро по первоначальному кредиту в размере XNUMX тысяч евро сроком от двадцати до тридцати лет».
Это же соображение справедливо «как для ипотечных кредитов начала 6-х годов, когда фиксированные ставки намного превышали 2010%, — продолжает исследование, — так и для более поздних ипотечных кредитов с более низкими ставками, но все же со многими годами погашения вперед: на тридцать ипотечных кредитов, взятых с 80 года, суброгация может привести к экономии до 100 тысяч евро. Хотя это кажется почти нереальным, но если принять во внимание гипотезу о переходе от фиксированной ставки к переменной, то эффект еще больше усилится: в некоторых случаях экономия может превысить XNUMX тысяч евро, но в этом случае эта мера будет неопределенной, поскольку связаны с будущей тенденцией переменных ставок».
В среднем суброгация дает возможность сэкономить от двух до трех тысяч евро в год. Поэтому бум запросов неудивителен. В 3 году MutuiOnline.it зафиксировал прогрессирующий рост суброгаций по общему количеству выданных ипотечных кредитов: с 2014-7% до более 8% в последние месяцы года. А в первой половине 40 года этот процент снова вырос до 2015%.
«Однако многие люди до сих пор не представляют, насколько значительной может быть полученная экономия, — комментирует Роберто Анедда, директор по маркетингу MutuiOnline.it, — и поэтому продолжают выплачивать старую ипотеку, не принимая во внимание суброгацию, возможно, убежденные, что прошло слишком много времени, чтобы получить ощутимое преимущество. Подсчитано, что в настоящее время существует по крайней мере один миллион ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, выданных в более или менее отдаленные годы. Очевидно, что не все из них могут быть заменены, но, безусловно, большая их часть может выиграть от расчетной экономии. Это приводит к оценке возможной общей экономии от 3 до 4 миллиардов евро на каждые 100 XNUMX замещающих ипотечных кредитов за счет суброгаций».
КОГДА ЭТО НЕ УДОБНО И КАКИЕ АЛЬТЕРНАТИВЫ ЕСТЬ
Но бывают ли обстоятельства, при которых суброгация неудобна? На самом деле да. Если срок ипотеки близок, суброгация может гарантировать минимальную экономию или быть совершенно бесполезной, потому что в Италии банки взимают большую часть процентов в первой половине ипотечных лет. Таким образом, после двух третей продолжительности снижение ставки теряет смысл, поскольку большая часть процентов уже выплачена.
Кроме того, очевидно, что суброгация — не единственный путь вперед. Заемщики имеют право обратиться в свой банк с просьбой пересмотреть первоначальные условия кредита с фиксированной процентной ставкой, чтобы привести их в соответствие с новыми ставками. Институт вполне может отклонить предложение (с другой стороны, ему неудобно договариваться), но на самом деле вполне вероятно, что он будет добиваться посредничества. Учитывая возможность суброгации, банк рискует оказать конкурентам услугу.
