Mai puține proprietăți și mai multe instrumente financiare care nu sunt listate printre activele fondurilor imobiliare italiene. Aceasta este tendința principală care reiese din VII Monitorul Finanțelor Imobiliare, studiul realizat de Departamentul de Economie al Universității din Parma în colaborare cu CACEIS (serviciu de active ale Grupului Crédit Agricole) care are ca scop analiza investițiilor financiare ale fondurilor imobiliare italiene. Pentru prima dată, studiul investighează și orientarea companiilor de administrare a activelor imobiliare în ceea ce privește expirarea fondurilor și deciziile de vânzare a proprietăților.
Ancheta arată modul în care eliminarea active imobiliare a unui fond este ghidată în principal de expirarea acestuia și de modul în care posibilitatea de a solicita perioada de grație este evaluată pe baza cedării planificate a portofoliului. Între timp, fondurile imobiliare pariază pe efectele pozitive ale Relaxării Cantitative și ale reorganizării impozitării în sectorul imobiliar din Italia.
Cercetarea a avut în vedere participarea a 19 companii de administrare imobiliară și a analizat 56 de fonduri imobiliare, dintre care 22 sunt listate, pentru un total de active la 30 iunie 2015 de 10,05 miliarde de euro.
Din punct de vedere alalocarea activelor, fondurile analizate dețin o pondere medie a activelor imobiliare (proprietate și drepturi de proprietate) egală cu 80,9%, în scădere cu circa 2% față de sondajul din iunie 2014, dar tot mai mare decât nivelul minim al celor 66,67% impus de legislație și reguli. În aceeași perioadă, ponderea instrumentelor financiare a crescut de la 10,36 la 11,03%.
Având în vedere diferitele tipuri, fondurile nelistate, fondurile rezervate și fondurile mixte au cea mai mică incidență a activelor imobiliare asupra activelor totale (respectiv egală cu 76,20%, 77,25% și 62,21%) și, dimpotrivă, cea mai mare pondere a investițiilor în instrumente financiare.
Același fenomen se poate observa și în cazul fondurilor pe termen lung, ale căror active sunt investite în imobiliare și drepturi de proprietate în proporție de 75,24% și în instrumente financiare pentru 16,21%. Aceste date confirmă tendința fondurilor imobiliare cu un termen mai lung de a deține mai puține proprietăți. Cu toate acestea, pentru prima dată în trei ani, fondurile pe termen mediu au o pondere mai mare a activelor imobiliare decât cele pe termen scurt (85,79 față de 82,02%).
Având în vedere doar partea financiară de active, fondurile imobiliare își confirmă preferința pentru instrumentele financiare necotate. Cota leului este alcătuită în proporție de 59,64% din participațiile necotate: dintre acestea predomină cele controlate cu 54,91% (+1,15%), chiar dacă cele necontrolate urcă până la 4,73%% (+3,17%).
Aceste investiții în acțiuni se referă la companii imobiliare în care fondul are diverse relații strategice. Partea investită în titluri de creanță (în principal obligațiuni ale companiilor nelistate și obligațiuni de stat italiene, cum ar fi CTZ, BTP și BOT) sa redus la jumătate de la 8,58 la 4,07%.
Scăderea se referă în principal la titlurile necotate, care sunt mai mici decât cele listate (1,18 față de 2,89%). Pe de altă parte, cota investită în organismele de plasament colectiv a fost stabilă (36,27%), pentru care s-a înregistrat o trecere în favoarea organismelor de plasament colectiv cotate, care a trecut de la 0,33 la 4,73%. În ansamblu, recurgerea la titluri de creanță necotate și la unitățile OPCVM a scăzut cu 9%. Pe de altă parte, ponderea investită în instrumente derivate a fost stabilă (0,02%).
„La nivel financiar, partea mobilă efectivă a investițiilor financiare ale fondurilor sub observație se ridică la puțin peste 40% din total. Fondurile imobiliare – a comentat prof. Claudio Cacciamani, de la Departamentul de Economie al Universității din Parma care a editat raportul – continuă să favorizeze titlurile necotate. Cu toate acestea, comparativ cu anul trecut, riscul asociat solvabilității și transparenței contrapărților pare să fi scăzut. Riscul de lichiditate rămâne însă neschimbat, legat de nivelul de lichiditate al instrumentelor financiare incluse în portofolii. În orice caz, față de trecut, aceasta se confruntă cu o inversare, deși încă slabă, a trendului pozitiv al pieței imobiliare.”
Principala utilizare prevăzută a acestor active este management terțiar, urmate de cele comerciale (centre și parcuri comerciale, supermarketuri), reședințe și hoteluri de sănătate și asistență socială, care sunt flancate, într-o măsură limitată, de locuri de parcare, depozite, sate turistice, barăci, depozite industriale, cinematografe multiplex.
Din punct de vedere geografic, predomină alegerea proprietăților situate în Nord-Vest (peste toate orașele Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como și Padova) și în Centru (unde Roma excelează). În ceea ce privește orientarea urmată de SGR-urile imobiliare privind expirarea fondurilor și deciziile de vânzare a proprietăților, cauza care afectează cel mai mult dezinvestițiile este expirarea fondului. Acesta este motivul pentru care companiile de administrare a activelor preferă să procedeze la o cedare programată a portofoliului, ținând cont de posibilitatea de a solicita de la Banca Italiei perioada de prelungire de trei ani.
„SGR-urile imobiliare”, a comentat Giorgio Solcia, Managing Director al CACEIS în Italia, „nu pot ignora faza economică încă incertă, deși îmbunătățită, ca urmare a crizei economico-financiare care a lovit puternic sectorul imobiliar. Eliminarea planificată nu face întotdeauna posibilă atingerea obiectivelor de optimizare a condițiilor de vânzare, cu referire în special la prețuri. Iată de ce perioada de grație poate fi o soluție valabilă pentru a evita lichidarea proprietăților cu reduceri impracticabile, în așteptarea unei redresări a pieței, care pare să fie aproape”.
În prezent, cedările de fonduri se desfășoară în diverse moduri: activ cu activ, după metoda licitației prin broker; blocarea vanzarilor intregului portofoliu; vânzarea de sub-portfolii fără licitație prin broker, ci prin concurs de frumusețe. Sentimentul SGR-urilor imobiliare asupra viitorului economiei este mai optimist. Operatorii au în acest moment așteptări de creștere economică sau, mai prudent, de stabilitate pe termen mediu.
Cu toate acestea, există elemente care pot influența pozitiv sectorul economic deja pe termen scurt sau care pot face ca redresarea să fie mai eficientă pe termen mediu, precum reorganizarea impozitării în sectorul imobiliar din Italia și Relaxarea Cantitativă a Europei. Banca centrala.
