Um dos fenómenos mais interessantes do século XXI a nível global é certamente o desenvolvimento da instrumentos de poupança geridos no setor imobiliário. Os Reits (especialmente nos EUA) e os fundos imobiliários (principalmente na Alemanha) já existiam no século passado, mas foi apenas nos últimos vinte anos que a tendência se tornou global. Em 2000, a alocação de activos de fundos e Reits no mundo não atingiu os 700 mil milhões de euros. No final de 2023, estima-se que sejam pelo menos cinco trilhões de euros.
Le massas gerenciadas por grandes operadoras em todo o mundo aumentaram nos últimos anos, mas dentro desses ativos o parcela das propriedades aumentou de menos de cinco por cento no início do século para quase vinte por cento. Numa época de inflação baixa ou mesmo inexistente, o rendimento dos imóveis torna-se interessante, porque não é alto mas tem baixo risco.
Além disso, juntamente com os investidores, o cadeia de fornecimento de serviços profissionais, também aumentou dez vezes só na Europa.
Reits e fundos imobiliários
75 por cento da alocação de ativos do mundo acaba em reis, que são empresas listadas com regras precisas de governança e distribuição de lucros. Na Europa, porém, o instrumento preferido pelos mercados é o fundo imobiliário, especialmente não listado. O fundo imobiliário é uma entidade autónoma que capta dinheiro de pequenos e grandes investidores e o aplica de acordo com as políticas indicadas no seu prospecto de venda. A gestão é confiada a uma sociedade gestora de activos e é supervisionada pelos bancos centrais e pelos diversos Consob. Além disso, as classificações são escritas por especialistas independentes.
No final de 2023 o ativos líquidos de fundos imobiliários europeus ultrapassou um bilião de euros, com um crescimento de cerca de sete vezes face ao início do século. Na Alemanha os activos rondam os 300 mil milhões e na Grã-Bretanha mais de 200. Existem quase dois mil fundos activos na Europa.
Fundos listados e não listados
Il primeiro fundo italiano nasceu com o novo século. Nos primeiros anos, o fundo imobiliário foi concebido e vendido como instrumento de arrecadação e investimento imobiliário para um público de pequenos poupadores. As sociedades gestoras de activos são todas bancos e as suas redes vendem este produto ao balcão. Os problemas subjacentes que impediram o desenvolvimento deste mercado em Itália (mas também noutros países europeus) surgiram rapidamente. Este tipo de fundo emite cotas que são negociado em bolsa de valores. Mas o pequeno número de compradores (no máximo eram cem mil) torna um segundo mercado menos líquido. Então os preços, na hora de qualquer venda, têm grandes descontos. Assim, os bancos abandonam o sector e também os pequenos aforradores.
Na tabela 1 você pode ver otendência na capitalização de fundos cotados nos últimos dez anos. De pouco mais de dois mil milhões de euros cai para algumas dezenas de milhões. Os vinte e cinco fundos existentes estão a fechar e durante 2024 esta experiência irá esgotar-se.
Mas em 2006/2007 o instrumento do fundo encontra nova força como produto não cotado. É colocado junto a investidores institucionais (seguradoras, instituições de seguridade social) e o crescimento da arrecadação, ver tabela 2, torna-se impetuoso.
Também o Estado e as autoridades locais estão começando a utilizar esta ferramenta que lhes permite atuar no setor imobiliário de forma rápida e transparente.
Il ativos no final de 2023 devem ultrapassar 110 bilhões de euros, com mais de seiscentos fundos activos. Metade da alocação de ativos está em escritórios, o restante dividido entre comercial, residencial, hotelaria e logística.
Nos vinte anos de vida deste instrumento, apenas alguns pequenos fundos foram encomendados pelo Banco de Itália. Não houve implicações criminais ou escândalos. Obviamente resultados de gestão positivos e negativos, mas isso faz parte das regras do jogo. Em última análise, uma ferramenta útil que relançou o setor imobiliário na Itália e criou uma geração de gestores e uma importante indústria de serviços.
