Pinjaman adalah kontrak di mana bank (pemberi pinjaman) memberikan sejumlah uang kepada subjek (peminjam) dan yang terakhir berjanji untuk membayar kembali jumlah uang yang sama ditambah bunga yang disepakati selama jangka waktu tertentu.
Dengan kata lain, hipotek adalah pinjaman jangka menengah-panjang, yang dicairkan oleh bank atau perantara keuangan resmi lainnya, yang harus dibayar kembali sesuai dengan rencana amortisasi yang dibuat secara kontraktual.
Rencana hipotek dan amortisasi dibagi menjadi pinjaman suku bunga tetap dan suku bunga variabel. Dengan hipotek dengan suku bunga tetap, pelanggan selalu membayar bunga yang sama ke bank untuk seluruh durasi pinjaman, sementara dengan hipotek dengan suku bunga variabel, mereka akan membayar berdasarkan tren suku bunga bulanan.
JENIS
KPR yang diuraikan di bawah ini termasuk dalam kategori pinjaman jangka menengah-panjang yang dijamin dengan KPR:
1. Pinjaman hipotek
Kategori pinjaman hipotek mencakup semua pinjaman yang dijamin dalam bentuk hipotek, sehingga juga melibatkan pinjaman likuiditas atau pinjaman konsolidasi, selain pinjaman tanah, restrukturisasi atau konstruksi.
2. Pinjaman tanah
KPR memiliki keterbatasan dibandingkan KPR, baik untuk jenis KPR maupun jumlah yang dapat dicairkan. Hipotek yang terdaftar sebagai jaminan harus dari tingkat pertama dan persentase maksimum yang dapat dibiayai, kecuali jaminan lebih lanjut disajikan (seperti polis asuransi jiwa), tidak dapat melebihi 80% dari yang lebih rendah antara nilai dan harga penjualan properti tunduk pada permintaan pinjaman. Kepemilikan hipotek seseorang ke dalam kategori hipotek tanah mengarah pada konsesi, seperti:
– kemungkinan mengurangi setengah biaya notaris;
– kemungkinan pengurangan nilai tercatat hipotek karena modal yang dibiayai melalui pembayaran kembali berkurang;
– waktu yang lebih lama sebelum bank memulai tindakan penegakan hukum;
– kemungkinan memperoleh pemisahan pinjaman dan hipotek dalam hal pembagian menjadi beberapa unit.
PINJAMAN BANGUNAN
Dalam hal ini, hipotek terdaftar atas tanah bangunan dan akan mencakup seluruh properti setelah dibangun, jadi dalam kasus penjualan unit yang berbeda, permintaan pembagian harus dibuat. Sebagai aturan, pinjaman konstruksi dicairkan secara bertahap dan bukan dalam satu solusi, sesuai dengan tingkat kemajuan pekerjaan yang kurang lebih telah ditetapkan sebelumnya.
Aspek ini berdampak pada biaya awal dan penilaian yang lebih tinggi (untuk intervensi yang lebih besar yang harus dilakukan), dipahami bahwa jumlah yang dibiayai sama dengan yang disepakati dalam perjanjian pinjaman. Selebihnya, pertimbangan yang sama berlaku untuk pinjaman tanah.
pinjaman tanpa jaminan
Pinjaman tanpa agunan adalah pinjaman, tidak didukung oleh hipotek, yang memberikan cicilan pembayaran yang ditangguhkan.
BUNGA DAN ANATOCISME
Bunga yang jatuh tempo setelah pemberian pinjaman dibagi menjadi bunga kompensasi atau pertimbangan dan bunga gagal bayar.
Mantan (kompensasi atau pertimbangan) adalah mereka yang berutang untuk sejumlah uang yang batas waktu belum ditetapkan untuk pembayaran.
Sebaliknya, jika jangka waktu pembayaran telah ditetapkan tetapi telah berakhir, kreditur, sejak berakhirnya jangka waktu pelaksanaan, berhak atas bunga, yang selalu bersifat kompensasi, tetapi jika kreditur telah memberikan pemberitahuan resmi , akan berurusan dengan bunga karena keterlambatan, dan karena itu bunga default.
Kadang-kadang, bagaimanapun, kepentingan menghasilkan, pada gilirannya, kepentingan baru dan fenomena ini disebut anatocism.
Istilah ini menunjukkan fenomena kapitalisasi bunga. Ini adalah penerapan bunga atas bunga yang telah diperoleh sebelumnya untuk merugikan debitur. Misalnya, dengan modal 100 euro, dalam periode tertentu, mereka mendapat bunga sebesar 2 euro. Anatosisme terdiri dari fakta bahwa jika bunga ini tidak dibayar, mereka ditambahkan ke modal (100 euro + 2 euro) sehingga, pada periode perhitungan bunga berikutnya, bunga tidak lagi dihitung pada 100 tetapi pada 102. Demikian seterusnya dari masa ke masa.
Mulai April 2016, Pasal 120, paragraf 2 TUB mendefinisikan pengembalian ke anatokisme dengan kapitalisasi tahunan (tidak lagi triwulanan). Setelah 60 hari, pelanggan dapat meminta bunga, memilih apakah akan mendebet rekening giro dengan dimulainya kembali kapitalisasi atau melunasi rekening bunga.
Bunga majemuk dilarang pada pembayaran bunga sementara baru-baru ini, dengan keputusan "save bank", telah diperkenalkan kembali untuk bunga gagal bayar yang dapat dikapitalisasi.
Konsep anatocism juga menemukan aplikasi dalam layanan keuangan lainnya seperti kredit konsumen, pinjaman, pinjaman jangka pendek, dan cerukan giro.
Baru-baru ini, misalnya, kalimat n. 17150 tanggal 17 Agustus 2016 oleh Kasasi yang menegaskan asas hukum baru dalam masalah anatokisme dan riba dalam kontrak bank.
PENGELUARAN YANG TERKAIT DENGAN KPR
Biaya hipotek dibagi menjadi biaya hipotek satu kali, yang akan dibayar hanya sekali, dan biaya hipotek berulang, yang akan dibayar selama masa pinjaman.
Biaya hipotek satu kali adalah:
1. Biaya Pendahuluan: penyelidikan pendahuluan adalah tahap di mana Bank melakukan semua tindakan yang diperlukan untuk menentukan apakah pinjaman harus diberikan atau tidak, seperti menilai kelayakan kredit dari pemohon pinjaman atau memperoleh dokumentasi yang diperlukan. Biaya dapat ditentukan sebagai jumlah tetap, yang berkisar antara 180 dan 300 euro, atau sebagai persentase antara 0,1% dan 0,5% dari jumlah yang dibiayai;
2. Biaya penilaian: penilaian dilakukan oleh teknisi Bank terpercaya yang memastikan nilai properti tetapi di atas semua itu tidak ada anomali atau penyalahgunaan bangunan. Biaya bervariasi antara 100 dan 300 euro;
3. Pajak pengganti: sebagai pengganti bea pendaftaran, hipotek, kadaster dan materai, mengikuti Keputusan Legislatif 168/2004, diwajibkan sebesar 0,25% dari jumlah yang dicairkan jika entitas pencairan adalah bank atau lembaga keuangan yang disamakan dan Anda membeli properti hunian di mana Anda dapat memanfaatkan manfaat rumah pertama;
4. Biaya notaris: termasuk biaya notaris (dihitung menurut tarif tertentu) dan pajak yang harus dibayar Negara untuk kegiatan kontraktual (khususnya pendaftaran hipotek). Pengeluaran ini bervariasi sesuai dengan jenis akta, jumlah hipotek dan pemberi pinjaman. Mengingat variabilitas berbagai faktor, selalu disarankan untuk meminta perkiraan biaya notaris yang spesifik;
5. Pengeluaran untuk pelunasan awal hipotek: pasal 7 undang-undang 40/2007 (Legge Bersani) menetapkan bahwa tidak ada penalti yang harus dibayar untuk pelunasan awal atau sebagian hipotek yang ditetapkan, mulai 2 Februari 2007 dan seterusnya, oleh perorangan untuk 'pembelian atau renovasi unit real estat yang digunakan untuk perumahan atau untuk menjalankan kegiatan ekonomi atau profesional seseorang. Untuk pinjaman yang diberikan sampai dengan 2 Februari 2007, pelunasan awal pinjaman kadang-kadang tunduk pada komisi yang menguntungkan bank. Itu adalah tarif all-inclusive yang bersifat penalti yang dikenakan pada debitur yang meminta untuk membayar sebagian atau seluruh sisa modal di muka.
Biaya hipotek berulang, di sisi lain, adalah:
1. Biaya Penagihan atau Penagihan dan Biaya Pengelolaan: biasanya meminta biaya penagihan angsuran untuk setiap pembayaran, biasanya antara 1 dan 3 Euro. Ada juga daftar panjang biaya mikro manajemen, seperti pengeluaran sertifikasi tahunan biaya bunga atau pengiriman pemberitahuan perubahan tarif.
2. Pengeluaran untuk Asuransi Hipotek: Asuransi Kebakaran adalah wajib dan total biayanya tergantung pada nilai properti dan jumlah serta jangka waktu hipotek. Indikasi untuk hipotek 100.000 euro selama 15 - 20 tahun (total biaya bervariasi antara 250 dan 400 euro). Juga, beberapa pemberi pinjaman mungkin meminta Anda untuk mengambil asuransi jiwa.
