Dorongan untuk beli rumah baru atau mengubah milik sendiri untuk sesuatu yang berbeda sudah melekat dalam DNA orang Italia. Banyak dari mereka tidak membiarkan diri mereka berkecil hati dengan kenaikan suku bunga yang membebani mereka tingkat hipotek sudah ada dan sedang mencari cara terbaik untuk mendapatkan pembiayaan tanpa pingsan.
Hipotek: tetap atau variabel, tarif mana yang benar?
Jalan saat ini adalah memilih a hipotek suku bunga tetap menawarkan tingkat tarif yang menarik, membuat membeli rumah baru masih menjadi mimpi yang layak.
“Mereka yang membutuhkan hipotek hari ini harus ingat bahwa i tarif tetap memiliki biaya historis lebih dari diterima: dengan membandingkan penawaran, Anda dapat menemukan tarif tetap bahkan di bawah 3%"Dia menjelaskan Alessio Santarelli, manajer umum divisi Pialang grup MortgagesOnline. “Saat ini, telepon rumah dikonfigurasi sebagai a pilihan yang lebih aman, di atas semua mengingat bahwa kesenjangan antara tetap dan variabel semakin tipis: perbedaan pada bulan Februari adalah 11 bps mendukung variabel pada penawaran terbaik (2,88% vs 2,99%) dan hanya 6 bps pada penawaran rata-rata (3,58% vs 3,52%)". Faktanya, IRS (parameter referensi yang umumnya digunakan oleh bank untuk menghitung suku bunga hipotek tetap) stabil, sementara Euribor terus tumbuh, membawa suku bunga variabel hampir ke tingkat yang sama dengan suku bunga tetap.
Dibandingkan dengan kenaikan suku bunga pertama oleh ECB pada Juli 2022, terdapat pertumbuhan sebesar +267 bps pada Euribor 1 bulan dan +259 bps pada Euribor 3 bulan. Di sisi lain, kenaikan suku bunga acuan hipotek tetap jauh lebih terkendali: dibandingkan dengan Juli 2022, IRS 10 tahun naik 100 bps, suku bunga 20 tahun sebesar 70 bps dan suku bunga 30 tahun sebesar 62 bps. Tanda-tandanya sudah terlihat: dalam dua bulan pertama tahun 2023 ditandai dengan kembalinya permintaan tarif tetap yang sekarang mewakili 80,3% campuran (+34,3% dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2022).
Dampak Lagarde pada langganan hipotek di masa lalu
Secara alami, bagi mereka yang telah mengambil hipotek dengan suku bunga tetap di masa lalu, mereka dapat mengabaikan badai suku bunga apa pun, karena kupon mereka akan tetap ada selama masa pinjaman.
Sebaliknya bagi mereka yang di masa lalu membuat pilihan hipotek tingkat variabel, bahkan jika dia memperhitungkan fakta bahwa sepanjang hidupnya, seringkali sangat lama, akan ada fluktuasi, dia sekarang harus berurusan dengan cicilan yang lebih tinggi.
Christine Lagarde, kepala ECB, sejak Juli tahun lalu telah menandatangani sebanyak 6 kenaikan suku bunga berturut-turut, di semua 400 basis poin dari level nol dari mana mereka memulai. Bagi mereka yang membuat pilihan itu, sekarang ada dua alternatifsebenarnya tiga: mentransfer pinjaman di bank yang menawarkan kondisi yang lebih baik atau meminta passaggio ke hipotek suku bunga tetap atau suku bunga campuran. Atau Anda bisa saja hadir akhir siklus pengetatan moneter Lagarde dengan penurunan tarif resmi menuju tingkat yang diharapkan 2%, dengan konsekuensi pengurangan angsuran.
Berapa lama tarif akan tetap tinggi?
Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk melihat harga turun lagi? Sulit untuk mengatakan dengan tepat, tetapi indikasi yang baik datang dari pasar untuk berjangka pada Indeks Euribor 3 bulan. Para ahli memperkirakan bahwa suku bunga ini, yang digunakan untuk menghitung cicilan suku bunga variabel, akan mencapai puncaknya pada September 2023, ketika rata-rata suku bunga hipotek yang dipertimbangkan dapat menyentuh 5,10%. Setelah September, sekali lagi sesuai ekspektasi, suku bunga akan mulai turun dan mulai Januari 2024 penurunannya akan konstan, sedemikian rupa sehingga kutipan Juni 2024 memperkirakan Euribor 3 bulan sekitar 3,42%.
Bagaimana cicilan hipotek tingkat variabel berubah?
Untuk hipotek yang ada, dibandingkan dengan Februari tahun lalu, cicilan hipotek variabel dari 140.000 hingga 20 tahun meningkat sebesar 25,3% (dari 625 menjadi 783 euro), sedangkan untuk hipotek dari 250.000 euro menjadi 30 tahun meningkat sebesar 43,7% (dari 793 hingga 1.139 euro), menghitung MutuiOnline.it. Kenaikan lebih lanjut terbaru dalam tarif resmi akan ditransfer ke cicilan dalam beberapa minggu dan tarif 20 tahun akan mencapai 819 euro sedangkan tarif 30 tahun akan mencapai 1.212 euro, dengan kenaikan lebih lanjut masing-masing sebesar 4,6% dan 6,4% dibandingkan hingga saat ini.
Dampak kenaikan angsuran padapendapatan rata-rata keluarga Italia, setara dengan 33.000 euro bersih per tahun: jika pada Februari 2022, pembayaran hipotek 20 tahun menyumbang 22% dari pendapatan bulanan, dengan kenaikan itu akan mencapai 30% dari pendapatan bulanan. Yang lebih tinggi adalah kenaikan cicilan KPR 30 tahun, yang berkisar dari 20% menjadi 40% dari pendapatan bulanan.
Kemungkinan subrogasi
“Saat ini suku bunga tetap menjadi pilihan baik bagi peminjam baru maupun bagi mereka yang ingin melindungi diri dari kenaikan cicilan yang terus meningkat” kata Santarelli. Dan kemudian pilihannya mungkin mengubah hipotek.
Dengan kurs tetap pada tingkat yang sama dengan kurs variabel, kami terus melihat minat yang kuat pada file permintaan subrogasi, sudah meningkat mulai triwulan terakhir tahun 2022 sebesar 85% dari variable rate menjadi fixed rate.
Undang-Undang Anggaran juga telah memperkenalkan kembali kemungkinan untuk mengubah hipotek dengan suku bunga variabel menjadi hipotek dengan suku bunga tetap dengan bank seseorang di bawah kondisi yang telah ditetapkan sebelumnya. “Namun, aturan ini tampaknya tidak berlaku: lembaga kredit memberi tahu kami bahwa mereka menerima banyak permintaan informasi tetapi sedikit permintaan aktual, mungkin karena pelanggan tidak memenuhi persyaratan (pinjaman awal di bawah 200 ribu euro, ISEE di bawah 35 ribu euro dan tidak ada kebangkrutan atau pembayaran terlambat) atau mungkin karena penawaran yang dirancang dengan kriteria keputusan tidak kompetitif, karena peminjam harus mentransfer kondisi sebaran hipotek tingkat variabel yang dikontrak ketika Euribor negatif terhadap hipotek tingkat tetap , seringkali kondisi yang kurang kompetitif dari apa yang ditemukan di pasaran saat ini dengan pengganti normal. Untuk semua pelanggan ini, subrogasi tentu menjadi pilihan untuk dipertimbangkan” ujar Santarelli.
