Apakah mungkin untuk menghemat hingga 30, 40 atau bahkan 80 ribu euro dengan hipotek 120 ribu? Secara teori ya, manfaatkan saja subrogasi. Cara kerjanya sederhana: dengan alat ini Anda dapat memindahkan utang dari bank Anda ke lembaga lain yang menawarkan ketentuan yang lebih baik dalam hal tarif dan durasi, tanpa biaya tambahan (misalnya, tanpa biaya notaris), tetapi juga tanpa kemungkinan perubahan jumlah yang masih harus dikembalikan.
KERANGKA KERJA SAAT INI: TINGKAT TETAP DAN VARIABEL, PEMBAYARAN
Menurut analisis yang diterbitkan oleh MutuiOnline.it, broker online pertama di sektor ini di Italia, "situasi saat ini benar-benar unik", terutama dalam hal tarif. Hingga saat ini, penawaran hipotek suku bunga tetap terbaik mulai dari hasil yang bahkan lebih rendah dari 3% untuk jangka waktu hingga dua puluh tahun, naik menjadi lebih dari 3% untuk jangka waktu yang lebih lama. Rekor sebelumnya berasal dari akhir tahun 2010, ketika suku bunga tetap terbaik berada di 4%. Adapun tarif variabel, berkat nol Euribor dan spread yang terus menurun, saat ini mulai dari 1,65%.
Selain itu, peningkatan juga telah dicatat pada bagian pencairan: menurut ABI, hipotek baru yang diberikan pada bulan Februari berjumlah 27,7 juta, bulan pertama pengoperasian penuh Dana Jaminan untuk rumah, yang memiliki dana abadi 600 juta kali. untuk menjamin pembiayaan sebesar 12-15 Miliar untuk kepentingan rumah tangga yang kesulitan, khususnya pasangan muda.
BERAPA BANYAK DAN DALAM KASUS YANG ANDA SIMPAN DENGAN SUBROGA
Oleh karena itu, skenario saat ini jauh lebih menguntungkan daripada beberapa tahun yang lalu. Segera setelah krisis keuangan, “tingkat hipotek telah tumbuh secara signifikan – kenang MutuiOnline.it -. Siapa pun yang mengambil hipotek antara tahun 2011 dan 2013, misalnya, masih membayar hingga lebih dari 4% untuk spread saja (terhadap berbagai spread yang saat ini sudah di bawah 2%), atau tarif tetap bahkan lebih tinggi dari 6%".
Tidak hanya itu: potensi penghematan sangat tinggi bahkan untuk pinjaman yang dimulai lebih dari sepuluh tahun yang lalu. "Hanya untuk hipotek suku bunga tetap yang diambil antara tahun 2002 dan 2013 - analisis berlanjut -, perbedaan antara tarif rata-rata asli dan tarif tetap yang tersedia saat ini sedemikian rupa sehingga memungkinkan, berkat subrogasi, penghematan rata-rata antara 30 dan 40 euro dengan pinjaman awal 120 ribu euro dengan durasi dua puluh hingga tiga puluh tahun".
Pertimbangan yang sama berlaku "baik untuk hipotek sejak awal tahun 6-an, ketika tarif tetap jauh melebihi 2010% - melanjutkan penelitian -, dan untuk hipotek yang lebih baru dengan tarif lebih rendah, tetapi masih dengan pembayaran bertahun-tahun ke depan: pada tiga puluh- hipotek tahun diambil dari 80 dan seterusnya, subrogasi dapat menyebabkan penghematan hingga 100 ribu euro. Meskipun tampaknya hampir tidak nyata, jika hipotesis perpindahan dari suku bunga tetap ke suku bunga variabel dipertimbangkan, efeknya akan semakin diperkuat: dalam beberapa kasus penghematan bisa melebihi XNUMX ribu euro tetapi, dalam kasus ini, ukuran ini tidak pasti karena terkait dengan tren suku bunga variabel di masa depan”.
Rata-rata, subrogasi menawarkan kemungkinan penghematan dari dua hingga 3 ribu euro per tahun. Oleh karena itu, ledakan permintaan tidak mengherankan. Pada tahun 2014, MutuiOnline.it mencatat lonjakan progresif dalam subrogasi pada jumlah hipotek yang dicairkan: dari 7-8% menjadi lebih dari 40% pada bulan-bulan terakhir tahun ini. Dan pada awal tahun 2015 persentase ini naik lagi hingga 60%.
“Namun, banyak orang masih tidak tahu seberapa signifikan penghematan yang dapat diperoleh – komentar Roberto Anedda, Direktur Pemasaran MutuiOnline.it – dan dengan demikian terus membayar hipotek lama tanpa mempertimbangkan subrogasi, mungkin yakin bahwa sekarang sudah terlalu lama untuk mendapatkan keuntungan yang masuk akal. Diperkirakan saat ini setidaknya ada satu juta hipotek dengan suku bunga tetap yang masih beredar, diambil dalam beberapa tahun yang kurang lebih jauh. Jelas tidak semuanya bisa diganti, tapi pasti ada bagian besar yang bisa diuntungkan dari penghematan yang diperhitungkan. Hal ini mengarah pada perkiraan kemungkinan penghematan keseluruhan sebesar 3 hingga 4 miliar euro untuk setiap 100 hipotek pengganti melalui subrogasi".
KAPAN TIDAK NYAMAN DAN APA ALTERNATIFNYA
Tetapi apakah ada keadaan di mana subrogasi tidak nyaman? Sebenarnya ya. Jika jangka waktu hipotek sudah dekat, subrogasi dapat menjamin penghematan minimal, atau sama sekali tidak berguna, karena di Italia bank membebankan sebagian besar bunga pada paruh pertama tahun hipotek. Oleh karena itu, setelah dua pertiga dari durasi, menurunkan tarif menjadi kurang masuk akal, karena sebagian besar bunga telah dibayarkan.
Selain itu, jelas bahwa subrogasi bukanlah satu-satunya jalan ke depan. Peminjam memiliki hak untuk meminta bank mereka untuk menegosiasikan kembali kondisi awal pinjaman dengan suku bunga tetap, untuk menyesuaikannya dengan tarif baru. Institut sangat mungkin menolak proposal tersebut (di sisi lain, negosiasi ulang tidak nyaman untuk itu), tetapi dalam kenyataannya ada kemungkinan bahwa ia akan mencari mediasi. Mengingat kemungkinan subrogasi, bank mengambil risiko untuk membantu persaingan.
