अचल संपत्ति और निश्चित आय: आज ईंट और मोर्टार के बीच वास्तविक लाभप्रदता कहां है?

सामूहिक कल्पना में, रियल एस्टेट निवेश को हमेशा सबसे अधिक लाभदायक और साथ ही सबसे सुरक्षित माना गया है। और लंबी महामारी अवधि के बाद देखे गए प्रचंड बुदबुदाहट ने इस विश्वास का समर्थन किया है: i घर की कीमतें गोली मार दी है और व्यापार रिकॉर्ड संख्या देखी है, खासकर बड़े शहरों में, मिलान सबसे आगे है।
पिछले साल की दूसरी छमाही के बजाय की एक श्रृंखला के बाद से मैक्रो परिवर्तन उन्होंने तस्वीर बदल दी। से शुरूमुद्रास्फीति की वृद्धि जो अपने साथ मौद्रिक तंगी लेकर आया ईसीबी और दर में वृद्धि भी बंधक. इस सब के कारण बाजार शिखर से दूर हो गया है, अब ऊपर जा रहा है अधिक संतुलित स्तर और कुल मिलाकर अधिक टिकाऊ।
इस स्थिति में एक दशक की अनुपस्थिति के बाद एक और तत्व फिर से प्रकट हुआ है: की उपज निश्चित आय, जो अब एक निवेश बन गया है प्रतियोगी.
इस बिंदु पर यह रियल एस्टेट निवेश की लाभप्रदता और अभी बीटीपी बाजार में लाभप्रदता की तुलना करने लायक है।
उन्होंने मिलान में सलोन डेल रिस्पार्मियो में एक सम्मेलन में ऐसा किया, टी। रोवे मूल्य, एक सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली अमेरिकी निवेश फर्म, जिसका मुख्यालय बाल्टीमोर, मैरीलैंड में है, जिसकी स्थापना 1937 में थॉमस रोवे प्राइस द्वारा, के साथ साझेदारी में की गई थी। नामकरण, बोलोग्ना में अनुसंधान संस्थान। ऐसे तत्व उभर कर आते हैं जिन पर अक्सर घर खरीदने वाले, अपने लिए या किराए पर लेने के लिए पूरी तरह से विचार नहीं करते।

क्या ईंट एक इतालवी के जीवन में एक महत्वपूर्ण उपस्थिति है, बैंक ऑफ इटली डेटा भी इसकी पुष्टि करता है। वहाँ Ricchezza इटालियंस का, अनुमानित 10.000 बिलियन से अधिक, 53% में प्रसारित किया जाता है बंधक किसी संपत्ति की खरीद के लिए। और आखिरकार, 70,5% इटालियंस के पास है पहला घर और 13,5% कम से कम एक दूसरा घर.

मौद्रिक निचोड़ द्वारा छोड़े गए परिणाम

उन्होंने रेखांकित किया, "जिस व्यापक वातावरण में अब हम आगे बढ़ रहे हैं, वह एक ओर मंदी की आशंकाओं को दूर करता है, दूसरी ओर उपभोक्ता विश्वास और आशावाद में सुधार को देखते हुए मुद्रास्फीति में धीरे-धीरे गिरावट और मौद्रिक तंगी को देखते हुए, उन्होंने रेखांकित किया। लुका डोंडीनोमिस्मा के सीईओ। हालाँकि मौद्रिक निचोड़, एक रेलगाड़ी उन्होंने इसे छोड़ दिया: गिरवी दरों अभी भी लंबा और, अधिक छिपा हुआ, ए क्रेडिट पहुंच अधिक सीमित। और यह अनिवार्य रूप से अचल संपत्ति बाजार पर प्रभाव डाल रहा है, विशेष रूप से उन लोगों पर जिन्हें संपत्ति खरीदने के लिए बंधक की आवश्यकता होती है।
नोमिस्मा ऑब्जर्वेटरी के विश्लेषण के अनुसार, 2023 में "राष्ट्रीय बिक्री में 14,6% की कमी, 670 हजार (784 हजार से) के बराबर और प्रति वर्ष 18% के नए बंधक में कमी होगी, लेकिन" अधिक तीव्रता के साथ वर्ष के पहले भाग में, फिर गर्मियों से शुरू होने वाली मौद्रिक तंगी के प्रगतिशील सहजता के साथ घटने के लिए ”।

कर्ज देने को लेकर बैंक पहले से ज्यादा सतर्क हो गए हैं

"ऋण की भारीता" डोंडी को रेखांकित करती है, "मई 1,93 में औसतन 2022% से फरवरी 3,79 में 2023% की दरों के साथ, एकमात्र समस्या नहीं है। इसे लेकर धारणा भी बदली है करदानक्षमता कई संभावित उधारकर्ताओं का भविष्य और इसलिए ऋण देने में बैंकों की ओर से अधिक सावधानी"। आखिरकार, आय स्थिर है, ज्यादातर मुद्रास्फीति के लिए अनुक्रमित नहीं है और इसलिए क्रय शक्ति खो रही है।
यदि 2022 में संवितरण (+1%) में पर्याप्त स्थिरता देखी गई, जो प्रत्यायोजन और प्रतिस्थापन (-70%) में एक उल्लेखनीय कमी के साथ जुड़ा हुआ है, तो नोमिस्मा को उम्मीद है कि 2023 के लिए, दोनों नए बंधक (- 18% प्रति वर्ष) में दो अंकों की कमी होगी। ) और प्रतिस्थापन और प्रतिस्थापन (-47 प्रतिशत)।

यहां तीन मैक्रो कारकों पर विचार किया गया है

"आज अचल संपत्ति बाजार अतीत की तुलना में क्रेडिट पर बहुत अधिक निर्भर करता है" डोंडी जारी है।
"जब एक अचल संपत्ति निवेश का सामना करना पड़ता है, तो विशेष रूप से कॉर्पोरेट निवेशकों द्वारा नजर रखने के लिए 3 कारक होते हैं: बीटीपी/बंड स्प्रेड, जो विदेशी निवेशकों द्वारा इटली की धारणा का प्रतिनिधित्व करता है, का विकास गोली और क्रेडिट तक पहुँचने की क्षमता और बीच के अंतर पर प्रभाव सेक्टर रिटर्न और बी.टीपी: पहले बाद वाले कुछ भी नहीं थे, जबकि अब उनके पास दिलचस्प रिटर्न है"।

रो प्राइस: घर खरीदना भी एसेट एलोकेशन में शामिल होना चाहिए

रोवे प्राइस के अनुसार रियल एस्टेट निवेश को किसी भी अन्य वित्तीय निवेश से न तो अधिक और न ही कम वर्गीकृत किया जाना चाहिए।
टी. रोवे प्राइस में सलाहकार प्रमुख फेडेरिको डोमेनिचिनी ने कहा, "हमें विभिन्न प्रकार के निवेशों की तुलना करने और निवेशकों को उनके बारे में जागरूक होने में मदद करने की आवश्यकता है।" "यहां तक ​​​​कि घर को वित्तीय निवेश के रूप में माना जाना चाहिए, जबकि इटली में जागरूकता की कमी है, उदाहरण के लिए, प्रवृत्तियों और संपत्ति की कीमत ज्यादातर मालिकों के सिर में है। इसके बजाय, यह महत्वपूर्ण है कि संपत्ति भी प्रवेश करेपरिसंपत्ति आवंटन".

"छिपी हुई" लागत जो कुछ लोग घर खरीदते समय विचार करते हैं

ऐसा करने के लिए, विभिन्न पहलुओं पर विचार करना आवश्यक है जिन्हें अक्सर हल्के में नहीं लिया जाता है। विशेष रूप से यदि कोई दूसरा घर खरीदने के बारे में सोचता है, कम से कम आंशिक रूप से, किराए पर लेने के लिए।

सूची कम नहीं है: कराधान से शुरू (इमु), की लागत के लिए l'agenzia (लगभग 3% प्लस वैट), पर पंजीकरण शुल्क (भूकर मूल्य का 9%), ए की लागत काम (लगभग 1% मूल्य), अक्सर गिनती नहीं अनकदी निवेश का, यह देखते हुए कि बिक्री का समय (मिलान के एकमात्र मामले को छोड़कर जिसकी तुलना बड़े यूरोपीय शहरों से की जाती है) 6 महीने से अधिक हो सकती है। "इन लागतों के आधार पर, ऐसा प्रतीत होता है कि दूसरा घर खरीदने के लिए एक निवेश" प्रवेश शुल्क "की आवश्यकता होती है, जिसकी गणना लगभग 7% पर की जाती है", डॉमेनिचिनी कहते हैं, "जबकि हमने मिलान में अर्ध- 3,28% का केंद्रीय, इसलिए आपको घर खरीदने के लगभग 2 साल बाद वास्तविक प्रतिफल मिलना शुरू हो जाएगा”।
इन मूल्यों की तुलना बीटीपी की पैदावार के साथ 3,37% के एक से तीन साल के बीच, 5% के 4,05 साल से अधिक, 7% से अधिक की उच्च उपज के साथ की जानी चाहिए। इतालवी सरकार बांड का कराधान 12,5% ​​है। .