नए घर जो खाली पड़े हैं, उन संपत्तियों का इस्तेमाल किया है जो बिकती नहीं हैं। वह समय जो लंबा होता है और मांग अब झिलमिलाहट तक कम हो जाती है। हां, क्योंकि जो बेचता है उसका भाव कम नहीं होता। जो लोग खरीदते हैं वे आश्वस्त हैं कि कीमतें और गिरेंगी और अब पिछले कोटेशन का भुगतान करने को तैयार नहीं हैं। तो मिलान में बाजार अवरुद्ध है: 2012 की दूसरी तिमाही में, बिक्री में 10,7% की गिरावट आई। अनन्य घरों के लिए बाजार सपाट शांति से नहीं बचता है: यानी एक मिलियन यूरो से अधिक या 7 हजार यूरो प्रति वर्ग मीटर या अच्छी तरह से स्थापित लक्ज़री क्षेत्रों में स्थित संपत्ति। जो आमतौर पर संकट के समय में भी अधिक सजीवता दिखाने में सक्षम होते हैं। लेकिन जो आज तेजी से दुर्लभ लेनदेन से जूझ रहे हैं: 24,9 की पहली छमाही में मिलान में अनन्य निवासों पर ऑब्जर्वेटरी प्रस्तुत करने वाले टायरेली एंड पार्टनर्स और नोमिस्मा के आंकड़ों के अनुसार, दो वर्षों में बेची गई संपत्तियों का प्रतिशत, कुल पेशकश में से 7% से 2012% तक गिर गया है।
"2012 के पहले भाग के दौरान, 2011 में देखे गए की तुलना में शुरुआत में मामूली सुधार के संकेत दिखाई दिए। ये संकेत सेमेस्टर के दूसरे भाग के दौरान गायब हो गए", टायरेली लिखते हैं। शुद्ध निवेशक गायब हो रहे हैं: 2012 के पहले भाग में निवेश की मांग 9% से गिरकर 13% हो गई। और केवल यूरोपीय देशों से आने वाले विदेशी निवेशक संकट की शुरुआत से अब 2% पर अटके हुए हैं। जो लोग घर बदलते हैं वे कम से कम दो बार सोचते हैं: आज उन लोगों में से 32% जिन्होंने पहले 40% की तुलना में उन्हें बदलने के लिए घर खरीदा था। इसके विपरीत, अपना पहला घर खरीदने वालों की संख्या फिर से बढ़ रही है: 59% से 47% लेनदेन।
दूसरी ओर, आय सृजन भी अधिक कठिन हो गया है. पट्टे के समझौतों पर हस्ताक्षर उपलब्ध अपार्टमेंट के 20,6% तक गिर गए, 2010 के पहले भाग में दर्ज आंकड़े का आधा। गुण एक खंड से दूसरे खंड में, लेकिन संपत्तियों की औसत गुणवत्ता बातचीत के चरण में मुख्य बाधा बनी हुई है, इसलिए हम बाजार में रखे गए कुल में से पट्टे पर दी गई संपत्तियों की संख्या में एक कठोर संकुचन देख रहे हैं।
पट्टे और भंडारण का समय क्रमशः 7,5 महीने और 10,6 महीने पर निश्चित रूप से अधिक है। हालांकि, अंतिम किराये पर छूट 6,3 की पहली छमाही में 7,8% से घटाकर 201% कर दी गई है। लेकिन, जैसा कि टायरेली बताते हैं, यह "किराये पर निर्भर करता है जो अब कुछ छह महीनों से घट रहा है"। और तिरेली एंड पार्टनर्स के आंकड़ों में 2012 की पहली छमाही को किराए में एक नए संकुचन की विशेषता थी: -3,8% अर्ध-वार्षिक आधार पर (2,2 के अंत में संकुचन -2011% था)। दूसरी ओर, वर्ष की पहली छमाही में औसत सकल किराये की पैदावार अनिवार्य रूप से 2,61% और 3,3% के बीच स्थिर रही।
बिक्री का बाजार
व्यापारिक बाजार की महत्वपूर्णता आपूर्ति और मांग दोनों से संबंधित है। एक ओर, मिलान बाजार में विशेष गुणवत्ता वाले आवासों की उपलब्धता कालानुक्रमिक रूप से मौजूद नहीं है, लेकिन विक्रेता अभी भी पुराने मूल्यांकन पर टिके हुए हैं, दूसरी ओर, खरीदार कीमतों के गिरने का इंतजार कर रहे हैं। परिणाम यह है कि आज किसी संपत्ति को रखने में लगभग 14 महीने लगते हैं, चाहे वह कितनी भी लग्जरी क्यों न हो, 7,5 की पहली छमाही में 2010 की तुलना में. लेन-देन जो बंद हो गए हैं, घर में एक छूट लाते हैं जो अब दो साल पहले की तुलना में तीन गुना है। 2012 की पहली छमाही में कीमतों में वार्षिक आधार पर कुल मिलाकर 2,3% और 3,2% की गिरावट आई, जिसमें न्यूनतम और अधिकतम दोनों स्तर शामिल थे। लेकिन विलासिता के लिए भी बाजार की कठिनाइयों को इंगित करने के लिए सभी शीर्ष कीमतों में गिरावट से ऊपर है।
"सबसे महत्वपूर्ण गिरावट - टायरेली एंड पार्टनर्स लिखते हैं - वह शीर्ष कीमतों द्वारा दर्ज की जाती है जो ड्यूस को छोड़कर सभी क्षेत्रों में गिरती है। औसत कीमत 16.500 यूरो/वर्गमीटर से 14.700 यूरो/वर्गमीटर और 7,27 मिलियन से 6,3 मिलियन हो गई। ट्रॉफी संपत्ति के मालिकों (विशेष रूप से महत्वपूर्ण और मूल्यवान संपत्ति एड) से एक स्पष्ट संकेत है कि एक बहुत ही कठिन बाजार के सामने वे अपनी संपत्ति को बिक्री से वापस लेने का फैसला करते हैं। कीमतों की प्रधानता क्वाड्रिलाटेरो और वेनेज़िया-ड्यूज़ क्षेत्रों में बनी हुई है जहाँ कीमतें औसतन 17.500 और 13.900 यूरो/वर्गमीटर तक पहुँचती हैं। लेकिन ये ऐसे मूल्य हैं जो वर्तमान में मांग को पूरा करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं। अनुरोधों के संदर्भ में, यहां तक कि ऐतिहासिक केंद्र भी क्षेत्र की रहने की क्षमता से संबंधित मुद्दों के लिए संघर्ष कर रहा है। सबसे अधिक अनुरोधित स्थान, एक बार फिर, ब्रेरा-गैरीबाल्डी और बाद में, मैजेंटा क्षेत्र हैं।
हालांकि, ऐसे लोग हैं जो खरीदना और बेचना जारी रखते हैं. "एक कठिन बाजार का सामना करते हुए, 2012 के पहले भाग में उच्चतम श्रेणी के संभावित ग्राहक सक्रिय रहते हैं - टायरेली एंड पार्टनर्स लिखते हैं - अनुरोध का औसत आकार बढ़ गया है, कम से कम तीन बेडरूम बेड के साथ 190 और 240 एम 130 के बीच बसना। हमेशा की तरह, ऊपरी मंजिलों को इस बात के लिए पसंद किया जाता है कि पहली मंजिल पर अपार्टमेंट में जाना मुश्किल हो जाता है"। अतिरिक्त आवश्यक विशेषताएं एक पार्किंग स्थान या गैरेज और बाहरी सतहें हैं। अवधि और मूक संदर्भ तस्वीर को पूरा करते हैं, साथ ही मरम्मत की उत्कृष्ट स्थिति भी। किराये की तरफ, वरीयताएँ छोटे आकार में जाती हैं, 150 और 2 एम XNUMX के बीच XNUMX बेडरूम के साथ। सबसे अनुरोधित स्थान हमेशा ब्रेरा-गैरीबाल्डी और मैजेंटा और फिर क्वाड्रिलाटेरो होते हैं।
बेचने और किराए पर लेने के लिए विशेषज्ञ की सलाह
लेकिन सावधान रहें, संकट ने जरूरी क्षेत्रों के पुराने सिद्धांत को खारिज कर दिया है: ऐसा नहीं कहा जाता है कि ब्रेरा में एक घर में सिर्फ रहने के लिए क्षेत्र की कीमतें हैं। इसके विपरीत, यह संभव है कि अवशिष्ट क्षेत्र (ब्याज के समेकित क्षेत्रों के बाहर) 9 हजार यूरो प्रति वर्ग मीटर तक भी पहुंच सकते हैं। जैसा कि विशेषज्ञ बताते हैं, आज सबसे अच्छे क्षेत्रों में अधिक से अधिक घर हैं जिन्हें बेचना असंभव है। इसलिए, सबसे पहले, चयन पर ध्यान दें। विशेष रूप से, बिक्री और किराये दोनों के मोर्चे पर, संकट के साथ अपार्टमेंट की स्थिति अतीत की तुलना में तेजी से निर्णायक होती जा रही है।
"विशेष गुणवत्ता वाले आवासों की उपलब्धता - टायरेली एंड पार्टनर्स लिखते हैं - कालानुक्रमिक रूप से अपर्याप्त है। अधिक समेकित क्षेत्रों के भीतर बिक्री के लिए संपत्तियों को खोजना तेजी से कठिन होता जा रहा है, जबकि शेष क्षेत्रों में, यहां तक कि अधिक उपलब्धता के संदर्भ में, मरम्मत की स्थिति और अपर्याप्त कार्यक्षमता वार्ता के बंद होने पर एक ब्रेक का प्रतिनिधित्व करती है। इस प्रकार बाजार दो भागों में विभाजित है और औसत मूल्य दो पूरी तरह से विपरीत स्थितियों का परिणाम है: एक ओर गुणवत्ता गुण जो बेचे जाते हैं और दूसरी ओर वे गुण जो वर्षों तक बाजार में बने रहते हैं।
अधिक से अधिक बाजार से बाहर, उदाहरण के लिए, पुरानी पारिवारिक संपत्तियां हैं जिन्हें पूरी तरह से बहाल करने के लिए बिक्री के लिए रखा गया है। किराये के बाजार में रखरखाव की स्थिति और भी महत्वपूर्ण हो जाती है, जहां, टायरेली बताते हैं, "प्रतिष्ठित निवासों की मांग शहर के स्तर पर बनी हुई है, बल्कि तत्काल रहने योग्य, पुनर्निर्मित और संभवतः सुसज्जित अपार्टमेंट में अपार्टमेंट में तेजी से दिलचस्पी है"। यह चलन इतना मजबूत है कि टायरेली एंड पार्टनर्स ने ग्राहकों के घरों के नवीनीकरण के लिए समर्पित एक कंपनी की स्थापना की है जो संपत्ति की कीमतों को किराए पर लेना या मूल्य देना चाहते हैं।
किसी भी मामले में, उन लोगों के लिए जो मूल्य के लिए विक्रेता के प्रतिरोध को अनलॉक करके सौदा बंद करना चाहते हैं, यह करना उपयोगी है पहली चाल। "दो पक्षों के बीच थोड़े समय में बैठक - टायरेली बताते हैं - केवल तभी होता है जब खरीदार अपने प्रस्ताव के साथ खुद को उजागर करने वाला पहला व्यक्ति होता है, भले ही यह अनुरोधित मूल्य से कम हो"। और इस मामले में लिखित प्रस्ताव की मनोवैज्ञानिक शक्ति को कम करके नहीं आंका जाना चाहिए। इस प्रकार, ईंट और मोर्टार में विश्वास करने वालों के लिए, विशेषज्ञ "पहले प्रस्तावक" होने और ज्वार के खिलाफ जाने का सुझाव देते हैं: यह पहली पेशकश करके खरीदने का समय है, शायद कीमतों में और कटौती की अपेक्षाओं को शामिल करना। केवल इस तरह से टायरेली एंड पार्टनर्स के लिए बाजार अनलॉक होगा।
"हम मानते हैं कि 2012 की दूसरी छमाही में मांग से खरीद और बिक्री बाजार में ब्याज की आंशिक वापसी देखी जा सकती है, जो कि कुछ समय के लिए बेहद रिफ्लेक्टिव रही है - टायरेली बताते हैं - यह घटना सभी अधिक से अधिक होगी और अधिक खरीदार तैयार होंगे उनके खरीद मूल्य का प्रस्ताव करके बातचीत में पहला कदम उठाने के लिए। मालिकों के साथ सामना करना जो अपने दावों को दृढ़ रखते हैं, इस प्रकार एक प्रतीक्षा और देखने की रणनीति अपनाते हैं, संभावित खरीदारों की कोई भी देनदारी बाजार की स्थिति को बनाए रखने के अलावा कोई परिणाम प्राप्त नहीं करेगी जिसे हम कई सेमेस्टर के लिए देख रहे हैं।
अनुलग्नक: वेधशाला अनन्य निवास। पीडीएफ
