¿Es posible ahorrar hasta 30, 40 o incluso 80 mil euros en una hipoteca de 120 mil? En teoría sí, basta con hacer uso de la subrogación. El funcionamiento es sencillo: con esta herramienta puedes mover la deuda de tu banco a otra institución que ofrezca mejores condiciones en cuanto a tipos y duración, sin costes adicionales (por ejemplo, sin gastos de notaría), pero también sin posibilidad de cambio. la cantidad que queda por devolver.
EL MARCO ACTUAL: TASAS FIJAS Y VARIABLES, PAGOS
Según un análisis publicado por MutuiOnline.it, el primer corredor en línea del sector en Italia, "la situación actual es completamente única", especialmente en lo que respecta a las tarifas. Hasta la fecha, las mejores ofertas de hipotecas a tipo fijo parten de rendimientos incluso inferiores al 3 % para plazos de hasta veinte años, y aumentan hasta poco más del 3 % para vencimientos más largos. El récord anterior se remonta a finales de 2010, cuando las mejores tasas fijas se situaron en el 4%. En cuanto a los tipos variables, gracias al euríbor cero y los diferenciales en continua disminución, actualmente parten del 1,65%.
Además, también se han registrado mejoras en el frente de desembolsos: según la ABI, las nuevas hipotecas concedidas en febrero ascienden a 27,7 millones, el primer mes de pleno funcionamiento del Fondo de Garantía de la vivienda, que tiene una dotación de 600 millones de veces para garantizar la financiación de 12-15 mil millones en beneficio de los hogares en dificultad, especialmente las parejas jóvenes.
CUÁNTO Y EN QUÉ CASOS AHORRAS CON LA SUBROGA
El escenario actual es, por tanto, mucho más favorable que hace unos años. Inmediatamente después de la crisis financiera, “las tasas hipotecarias habían crecido considerablemente – recuerda MutuiOnline.it -. Cualquiera que tomó una hipoteca entre 2011 y 2013, por ejemplo, todavía paga hasta más del 4% solo por el diferencial (frente a una amplia gama de diferenciales que actualmente ya están por debajo del 2%), o tasas fijas incluso superiores al 6%".
No solo eso: los ahorros potenciales son muy altos incluso para préstamos iniciados hace más de diez años. “Solo para las hipotecas a tipo fijo contratadas entre 2002 y 2013 -prosigue el análisis-, la diferencia entre los tipos medios originales y los tipos fijos disponibles en la actualidad es tal que permite, gracias a la subrogación, un ahorro medio de entre 30 y 40 euros sobre un préstamo inicial de 120 mil euros con una duración de veinte a treinta años".
La misma consideración es válida “tanto para hipotecas que se remontan a principios de los 6, cuando los tipos fijos superaban con creces el 2010% -continúa el estudio-, como para hipotecas más recientes a tipos más bajos, pero todavía con muchos años de amortización por delante: el treinta y año hipotecas contratadas a partir de 80, una subrogación podría suponer un ahorro de hasta 100 miles de euros. Aunque parezca casi irreal, si se considerara la hipótesis de pasar de un tipo fijo a uno variable, el efecto se amplificaría aún más: en algunos casos el ahorro podría superar los XNUMX mil euros pero, en este caso, esta medida sería incierta ya que ligado a la evolución futura de los tipos variables”.
De media, la subrogación ofrece la posibilidad de ahorrar entre dos y tres mil euros al año. Por lo tanto, el auge de las solicitudes no es de extrañar. En 3, MutuiOnline.it registró un aumento progresivo de las subrogaciones sobre el total de hipotecas desembolsadas: del 2014-7 % a más del 8 % en los últimos meses del año. Y en la primera parte de 40 este porcentaje volvió a subir hasta el 2015%.
“Muchas personas, sin embargo, todavía no tienen idea de cuán significativos pueden ser los ahorros que se pueden obtener – comenta Roberto Anedda, Director de Marketing de MutuiOnline.it – y así continúan pagando la antigua hipoteca sin tener en cuenta la subrogación, quizás convencidos de que ha pasado demasiado tiempo para obtener una ventaja sensata. Se estima que en la actualidad quedan pendientes al menos un millón de hipotecas a tipo fijo, contratadas en años más o menos lejanos. Obviamente, no todos podrían ser reemplazados, pero ciertamente hay una gran parte que podría beneficiarse de los ahorros calculados. Esto da lugar a una estimación de ahorro global posible de 3 a 4 millones de euros por cada 100 hipotecas sustitutivas mediante subrogación”.
CUANDO NO ES CONVENIENTE Y CUÁLES SON LAS ALTERNATIVAS
Pero, ¿existen circunstancias en las que la subrogación no es conveniente? En realidad, sí. Si el plazo de la hipoteca es cercano, la subrogación podría garantizar un ahorro mínimo, o ser completamente inútil, porque en Italia los bancos cobran la mayor parte de los intereses en la primera mitad de los años de la hipoteca. Después de dos tercios de la duración, por lo tanto, tener la tasa baja tiene menos sentido, porque la mayor parte de los intereses ya se han pagado.
Además, es evidente que la subrogación no es el único camino a seguir. Los prestatarios tienen derecho a solicitar a su banco que renegocie las condiciones iniciales del préstamo a tasa fija, para ajustarlas a las nuevas tasas. El instituto muy bien puede rechazar la propuesta (por otra parte, no le conviene renegociar), pero en realidad es probable que busque la mediación. Dada la posibilidad de subrogación, el banco corre el riesgo de hacerle un favor a la competencia.
