Las hipotecas vuelan y las ventas aumentan, pero los precios de la vivienda continúan cayendo. Estas son las principales tendencias que caracterizan el mercado inmobiliario italiano en la actualidad, como demuestran algunos estudios publicados en las últimas semanas por diversas fuentes.
EL IMPORTE DE LAS HIPOTECAS
La última encuesta en orden cronológico es la publicada el lunes por la ABI y se basa en una muestra de 78 instituciones de crédito, equivalente a alrededor del 80% del mercado bancario italiano. La encuesta reveló que en el primer trimestre de 2015 el importe de los desembolsos de nuevas hipotecas fue de 7,897 millones de euros, un resultado superior al 50,4% frente a los 5,250 millones del periodo enero-marzo de 2014.
Para 2015, sin embargo, Nomisma estima un crecimiento de las hipotecas en torno al 30% (al que seguirá contribuyendo el componente de subrogación y sustitución), para un total desembolsado de aproximadamente 32 millones de euros.
La tendencia es por tanto positiva, pero Codacons señala que las cifras aún están muy lejos de los niveles anteriores a la crisis, teniendo en cuenta que en los últimos 7 años el valor de los préstamos concedidos ha sufrido un descenso de 45,1 millones de euros.
No solo eso: la tendencia alcista es cada vez más fuerte, pero no es nada nuevo, como lo confirman las cifras oficiales del Banco de Italia correspondientes al cuarto trimestre de 2014, durante el cual los hogares italianos recibieron préstamos para la vivienda por más de 7 mil millones, con un aumento tasa anual del 25% (igual a 1,4 millones). En el conjunto de 2014, las hipotecas desembolsadas superaron los 24 millones, con un aumento de los volúmenes del 13,8%.
Istat, por su parte, en un informe de finales de abril señaló que a lo largo del año pasado el mercado de hipotecas, préstamos y otros bonos respaldados por hipotecas creció un 9,2% respecto a 2013, para un total de 278.447 convenios desembolsados, con incrementos más acusados registrados en el Sur (+13,6%), en el Centro (+12,8%) y en las Islas (+11,2%).
LA ELECCIÓN DEL TIPO DE HIPOTECA: ¿FIJA O VARIABLE?
En cuanto al eterno dilema sobre el tipo de hipoteca a elegir (fijo o variable?), de nuevo la asociación de bancos señala que, en los tres primeros meses de este año, las hipotecas a tipo variable supusieron el 66,7% del total de nuevos desembolsos. En cualquier caso, las hipotecas a tipo fijo registraron un fuerte incremento, alcanzando el 35% de los nuevos desembolsos el pasado mes de marzo, frente al 18% registrado en el mismo mes de 2014.
En cuanto a los tipos de interés, fue nuevamente el Banco de Italia quien señaló -en un periódico puntual del pasado 29 de abril- que la flexibilización cuantitativa del Banco Central Europeo podría conducir "inmediatamente" a un descenso de unos 20 puntos básicos en el coste medio de los nuevos préstamos concedidos a empresas y 35 puntos básicos de las hipotecas a hogares.
LAS VENTAS
En términos de ventas, según Istat, el mercado inmobiliario italiano en 2014 volvió a crecer después de siete años de caída, registrando un aumento del 1,6% en comparación con 2013, para un total de 594.431 transacciones. El aumento de las ventas, precisó el instituto de estadística, afecta a todas las divisiones geográficas excepto a las Islas, donde en cambio se registra una caída del 1%.
Además, el cuarto trimestre contribuyó sobre todo a la positiva evolución de 2014, que registró un +4,9% interanual. En detalle, los contratos de venta de unidades inmobiliarias para uso residencial y accesorios registraron un incremento del 1,6% el año pasado, frente al +3,2% de los inmuebles para uso económico.
De cara al futuro, sin embargo, según las previsiones de la Oficina de Estudios de Tecnocasa, el sector residencial debería alcanzar un máximo de 440 ventas a finales de 2015, frente a las 415 del año pasado. Para el bienio 2016-2017, Nomisma estima un aumento de las ventas que llevará a superar el umbral de las 500 transacciones, todavía muy lejos de los datos del periodo 2004/2007, cuando las transacciones anuales superaron las 800 unidades.
Para el instituto boloñés, la perspectiva, una vez superada la subida, es la de una estabilización de las ventas en niveles inferiores a los niveles anteriores a la crisis. En su último informe sobre el mercado inmobiliario, Nomisma escribe claramente que "no hay un crecimiento abrumador a la vista, nada comparable con el aumento abrumador que caracterizó gran parte de la última década".
LOS PRECIOS DE LAS CASAS
Tecnocasa asegura que este año la caída del precio de la vivienda podría oscilar entre el 1% y el 3%, según la ciudad. Nomisma asegura que el descenso será del 2,9% para viviendas, del 3,1% para oficinas y del 2,6% para comercios. El aumento de los precios inmobiliarios comenzará recién en 2016 y se intensificará en 2017, cuando, de nuevo según el centro de investigación de Bolonia, el coste de los inmuebles aumentará de media entre un 2,5 % y un 3 %. Mirando hacia los próximos tres años, Gabetti sostiene que el aumento general debería rondar el 5%.
