Los precios de las propiedades seguirán cayendo y no se detendrán, al menos durante el bienio 2013-2014. Además, el mercado no se recuperará hasta que los bancos comiencen a abrir los hilos de la bolsa y la carga fiscal no se afloje. Es la predicción de Nomisma en el primer informe del año sobre el mercado inmobiliario, centrándose en las 13 ciudades de la muestra de tamaño intermedio (desde Trieste hasta Salerno).
La caída de los precios aparentemente puede favorecer una recuperación del mercado, pero no en este contexto: "En ausencia de un replanteamiento de las políticas crediticias -dice el investigador Luca Dondi- no habrá forma de recuperar una parte significativa de la demanda potencial al sector". Los bancos tendrán que hacer su parte o la casa se quedará sin el oxígeno que necesita para vivir. “El problema –explica Dondi– es que los propios bancos tienen muchas propiedades en el estómago, fruto de hipotecas, activos que deberían enajenarse y que en cambio se quedan, como un pedrusco, en el estómago. Sin embargo, son las instituciones las que, al no otorgar crédito, no respaldan el mercado y, por lo tanto, no pueden deshacerse de sus deudas incobrables. En definitiva, es un gato que se muerde la cola y que hay que resolver desde el punto de vista normativo”.
Los números hablan por sí solos: "en el balance preliminar de 2012, los desembolsos para la compra de viviendas ascendieron a 25,8 millones de euros, con una disminución del 47,4% con respecto a 2011. A diferencia de lo ocurrido en la primera ola de la contracción del crédito –resultado de una crisis financiera internacional y de severas restricciones de liquidez en los mercados interbancarios–, el actual agotamiento del canal crediticio (-4,8% en 2013, frente a un mínimo histórico en 2012) es atribuible a los mayores riesgos percibidos sobre las perspectivas de la actividad económica y, en particular, de determinados sectores como el inmobiliario”. Sin "intervenciones regulatorias excepcionales", la situación parece destinada a durar porque "el inexorable deslizamiento hacia la morosidad de una parte no desdeñable de los préstamos, asociado con regulaciones más estrictas que requieren que los bancos mantengan capital adicional en comparación con el pasado en relación con los préstamos real estate, ha impulsado un replanteamiento de las estrategias de asignación, que pueden tener características estructurales”.
Otro problema pesa históricamente sobre la casa: los impuestos. “Un inmueble arrendado por valor de cien mil euros produce una renta gravada de entre el 45% y el 70% –subraya Dondi–, la misma cantidad invertida en bonos del Estado tiene una carga que no supera el 20%. Está claro que no hay competencia”.
En el frente comercial, el mercado, según Nomisma, debería tocar fondo en 2013 (416 operaciones), para luego, tímidamente, volver a superar las 500 ventas a finales de 2014. Mientras tanto, incluso en ciudades intermedias, los tiempos de venta se alargaron aún más en 2013: +2 meses para vivienda nueva, +2,5 meses para vivienda usada, +2,7 meses para oficinas , cobertizos, garaje. En la década dorada, '99-2008, los precios en las ciudades intermedias tuvieron aumentos significativos (+75,1% para viviendas nuevas) pero inferiores a los de las grandes ciudades (+93,7%), mientras que la contracción 2008-2013 es similar: -12,8% y -12,5%.
“Las proyecciones para el bienio 2013-2014 – se lee en el informe – esbozan una mayor contracción de los precios inmobiliarios, en respuesta al deterioro de la situación económica general y del mercado inmobiliario en particular. El empeoramiento de las expectativas relativas a la renta de los hogares, los niveles de empleo, los desembolsos de las entidades de crédito y las operaciones inmobiliarias hacen que la tendencia deflacionaria se acentúe también en los precios. El año en curso debería cerrar en todos los sectores con ccaída media cercana a los 5 puntos porcentuales, mientras que en 2014 el descenso debería ascender a poco menos del 4%”. En las grandes ciudades, la bajada de precios este año debería ser por 5,2% para viviendas; en un 5,2% para oficinas; del 4,9% para comercios. El próximo año el porcentaje seguirá siendo negativo, pero menos marcado: -3,9% para viviendas; -3,8% oficinas, -3,9% comercios.
Finalmente, una nota de optimismo llega del presidente de Nomisma Pietro Modiano: “Aunque las hipotecas a las familias están en mínimos históricos, las inversiones para la compra de viviendas distintas a la primera vivienda muestran mejor resistencia. Sin embargo, el desplazamiento parcial de la riqueza del sector mueble al sector inmobiliario no es capaz de frenar la drástica caída de los niveles de actividad”.
