Es probable que la guerra en Ucrania desempeñe un papel importante en la Mercado de Bienes Raíces. El espectro de uno inflación los dos dígitos y las tasas de interés en aumento también se ciernen sobre el mercado de la vivienda de alquiler y las hipotecas. Los precios han aumentado, pero la venta se ha frenado significativamente no tanto en viviendas usadas como en edificios nuevos (con el tiempo afectará a ambos segmentos). Entre los problemas el aumento de precios de las materias primas, la adquisición de materiales y metales y, en consecuencia, los retrasos en las obras de construcción, pero también la confianza de los hogares y las empresas corre el riesgo de volverse negativa. Incluso si el ladrillo sigue siendo el refugio seguro por excelencia en el imaginario colectivo, el balance final corre el riesgo de ser mucho peor que la relajación de la emergencia pandémica, esperemos.
Antes del estallido de la guerra, las intenciones de compra eran altas, en sus niveles más altos en 15 años, pero el temor es que esperar a concretar la venta cause una pequeña pérdida de impulso en los próximos años, si el conflicto continúa. Preocupación pero una pizca de "optimismo" del Observatorio del Mercado Inmobiliario de marzo de 2022 presentado por Nomisma, que analiza la tendencia de las principales ciudades italianas.
Mercado inmobiliario: Nomisma revisa a la baja sus previsiones para 2024
El suspiro de alivio en cuanto a las ventas de propiedades en Italia duró mucho tiempo. El auge de la demanda de vivienda en 2021, impulsada por las nuevas necesidades pospandemia, mitiga levemente las preocupaciones de los operadores del sector. “El aumento en el precio de las materias primas y el empuje inflacionario son certezas que vamos a aceptar y que pueden contribuir a frenar el crecimiento de la economía”, dijo. fabiana megliola, responsable de la oficina de estudios de Tecnocasa -. No se esperan grandes cambios en el mercado crediticio y las tasas se mantendrán bajas. En términos de volúmenes, se espera una ligera caída para 2022: se venderán alrededor de 730 mil (entre -3% y -1% con respecto a 2021), los precios deberían aumentar entre 2% y 4%”.
Más pesimista es el Observatorio Nomisma que acabamos de presentar, en el que se han revisado a la baja las previsiones para el trienio 2022-2024. Si antes del conflicto en Ucrania la previsión de ventas a finales de 2022 era de 736, ahora las previsiones son más pesimistas con operaciones que bajarán hasta las 694 unidades (-7,3%) en 2022, para volver a bajar hasta las 651 en 2023. Desembolsos hipotecarios , previstos en 68 millones de euros, ahora se reducen a una estimación de 60,4. Pero en la segunda mitad de 2021 hubo un tímido retorno de la inversión, que también se confirmó en estos primeros meses de 2022.
La esperanza, por lo tanto, es que el crecimiento posterior a la pandemia pueda amortiguar la situación actual, haciéndola menos grave de lo que podría ser.
Los bancos, más cautelosos en caso de impago
Al mismo tiempo, también “el sistema bancario implementará políticas para endurecer los criterios de desembolso de crédito, tras el debilitamiento de los hogares tanto en términos de empleo, por las repercusiones de la crisis en las empresas, como en términos de poder adquisitivo, debilitado por la aumento del costo de vida”, dice el informe. En base a este escenario, las instituciones monetarias europeas deberían "revisar las opciones de subida de tipos de interés que estaban tomando, con el fin de satisfacer las necesidades de familias y empresas manteniendo unas condiciones económicas favorables para el acceso al crédito".
Precios de la vivienda: más altos en Milán, Florencia y Bari
¿En cuanto a los precios? Hay quienes se han lanzado a la compra, sobre todo en algunas grandes ciudades donde los precios han vuelto a subir. Milán Una vez más se confirma la realidad más "viva" con un aumento de los precios del 4,6% (comprar una casa nueva en Milán cuesta una media de 5.898 euros el metro cuadrado, con un incremento del 1,1% en seis meses), seguido de Florencia e Bari que logran una recuperación del 3,2%. contra la pendiente Genova, la única gran ciudad que vuelve a territorio negativo (-2,4%).
Las zonas periféricas vuelven a obtener los mejores resultados. Incluso el hinterland de las grandes ciudades sigue atrayendo compradores tanto por el aumento de precios que se está produciendo en la metrópolis como por la oferta de vivienda presente (soluciones de obra nueva y soluciones independientes). La provincia de Verona (+3,2%) y la de Florencia (+3,7%) se comportaron bien.
En comparación con julio de 2021, hay un mayor interés en estudios y apartamentos de dos habitaciones, incluso para inversión. La mayor concentración de gasto disponible se encuentra en la franja más baja, es decir, hasta los 120 mil euros (+24,6%). Sin embargo, hay un aumento más fuerte en los que quieren gastar de 170 a 349 mil euros.
