Il Mercado de Bienes Raíces en el post-Covid que había visto un aumento no visto desde 2006, considerado por algunos observadores incluso excesivo. Ahora la situación se está normalizando, comenzando por suavizar los picos registrados en las grandes ciudades. Para los próximos meses seguro que será fundamental ver cómo se mueven inflación y en consecuencia la bancos centrales En cascada veremos cómo se comportarán los bancos al desembolsar el crédito. Pero más allá de eso, habrá que ver cuál es el comportamiento del consumidor, incluso en el sector inmobiliario, que podría reservar algunas sorpresas.
Con motivo de la presentación del segundo Observatorio en el mercado inmobiliario de 2023 de nomisma, el economista jefe lucio poma subrayó algunos aspectos inusuales.
A los datos habituales, sorprenden las respuestas de los consumidores
Es cierto, hay datos inequívocos: la evolución de los costes energéticos, la contracción monetaria, el aumento de las cuotas hipotecarias. Sin embargo, hay signos claros de comportamiento muy diferente que en el pasado y que uno hubiera esperado.
“En EE. UU. estamos presenciando un cambio importante en la población: después de la pandemia, algunos estilos de vida no han cambiado porque hayan subido los precios: la gente prefiere acceder a sus ahorros o recurrir al crédito al consumo”, observó Poma durante la presentación del informe, señalando que se nota cómo “ha cambiado el mundo” también desderendimiento del mercado de valores En relación a apretones monetarios: “El mercado de valores ya no reacciona a las decisiones del banco central, sino a las expectativas de su movimiento futuro. La expectativa se ha hecho realidad”.
En Italia, el fuerte empleo está impulsando la confianza del consumidor
en nuestro país, prosigue Poma, es cierto que por la subida de la inflación el poder adquisitivo ha disminuido, pero esto se ve mitigado por el hecho de que Italia vive un período excepcional de ocupación fuerte (cerca del 8%, ed) en casi todos los sectores con una economía entre las mejores de Europa. Además, el hecho de que los consumidores perciban el futuro de manera positiva también se puede ver en laíndice de confianza mostrando altos niveles. En junio de 2023, el índice climático de confianza del consumidor registró un aumento significativo, al pasar de 105,1 a 108,6, según informó Istat. Y todas esas son buenas noticias para el futuro del mercado de la vivienda, señala.
Valor de inmuebles se verá afectado por cruzada antiinflacionaria
“Para evaluar laentidad del futuro corrección de valores inmobiliarios”, dice una nota de Nomisma, “el resultado de la será crucial cruzada antiinflacionaria realizado por el BCE: de momento la perspectiva de un aterrizaje suave sigue siendo la más acreditada, aunque la posibilidad de una recesión sigue siendo concreta”.
Nomisma analizó el desempeño inmobiliario de los 13 principales mercados italianos: Bari, Bolonia, Cagliari, Catania, Florencia, Génova, Milán, Nápoles, Padua, Palermo, Roma, Turín y Venecia y señaló que "después de la euforia pospandemia" ahora el mercado inmobiliario "muestra signos inequívocos de deterioro".
El panorama macroeconómico ciertamente se ha vuelto progresivamente menos favorable, observa el instituto con sede en Bolonia, citando la pérdida de poder adquisitivo, la erosión de la capacidad de ahorro y el aumento de las tasas de interés aplicadas. Esto ha resultado en un reducción de hipoteca desembolsado y de compravendita residencial.
Los valores inmobiliarios de las viviendas se mantuvieron en la primera mitad
En la primera mitad de 2023, los valores inmobiliarios esencialmente mantuvieron sus posiciones al registrarse un +1% cada seis meses para hogares
Según Nomisma, la variación positiva es el resultado de expectativas de crecimiento de precios por la oferta. Esto sugiere la presencia en el mercado de una sigue disponible la pregunta interiorizar los incrementos impuestos por el oferente.
Dentro de los distintos mercados monitoreados, la evolución de los valores muestra diferencias debido principalmente al desfase temporal que caracterizó las fases de inversión del ciclo inmobiliario. Por ejemplo, si un Laguna de Venecia los precios están cayendo por tercer semestre consecutivo, un Milán la variación de precios duplicó la media (+2,2% semestral).
Con respecto a tiempos promedio de venta, considerado uno de los principales indicadores del nivel de liquidez del mercado, Nomisma ha detectado un cierto alargamiento en algunas ciudades como Bolonia, Florencia y Roma, interrumpiendo una tendencia opuesta de diez años. La encuesta realizada por Nomisma entre operadores del sector muestra que, de media, se tardan 5,2 meses en vender una vivienda.
El segmento de alquiler está creciendo
Por otro lado, considerando el índice de rendimiento relativo a mercado de alquiler, el crecimiento emerge por cuarto semestre consecutivo.
En general, las viviendas en alquiler en 2022 representan algo menos del 6% del stock disponible. En concreto, el componente de los arrendamientos de medio-largo plazo muestra un descenso, con una caída de más del 4% para los contratos ordinarios y una reducción del 1,5% para los de tipo subvencionado. el componente de período corto, por el contrario, ve un aumento del 0,6% en las propiedades alquiladas a renta libre.
Considerando yo valores inmuebles en alquiler, la mayor presión de la demanda se ha producido en el primer semestre del año un crecimiento del +1,7%. Los cambios más importantes se refieren a los mercados de Cagliari, Catania, Padua y Turín (+2%), hasta el +3,7% registrado en Bolonia. El incremento más sostenido de las rentas se tradujo en un aumento de las rentabilidades medias, que en promedio se sitúan en el orden del 5,2% bruto anual. Nomisma también señala que en los últimos 10 años el tiempo medio para alquilar una vivienda se ha reducido a la mitad, pasando de 4 a 2 meses. El mercado más líquido es el de Bolonia, donde se tarda solo 1,2 meses en alquilar una casa.
Según Nomisma, con la incorporación del componente de aspirantes a propietarios, que se encuentran temporalmente excluidos de la posibilidad de adquirir un inmueble, el sector del alquiler en el futuro se revelará en toda su insuficiencia. La demanda formada por familias, trabajadores, estudiantes y turistas compite, de hecho, por una oferta privada demasiado pequeña y cada vez más orientada a favorecer soluciones más rentables, como los alquileres de corta duración. Por lo que se desprende del Observatorio, los inversores institucionales podrían cubrir al menos una parte de las necesidades de vivienda en alquiler, aunque por el momento siguen mostrando un interés decididamente tibio en el sector residencial, dice la nota.
El componente corporativo cae un 68%
Finalmente, teniendo en cuenta la componente corporativo del mercado existe una orientación marcada por la prudencia por parte del inversores extranjeros. Esto provocó una caída del 68% en las inversiones, de 6,2 millones de euros en el primer semestre de 2022 a solo 2 millones de euros en el mismo período de este año.
Específicamente, también se debe considerar que el inversor está buscando propiedades que cumplan con ESG, pero necesariamente tendrá que modificar los procedimientos y estructurarse rápidamente en respuesta a las solicitudes de la UE con respecto a la taxonomía, SFDR, Pillar3 y CSRD, observa Nomisma.
