Perspectivas negativas para el mercado inmobiliario en el post-Coronavirus. Así lo predice Nomisma que, en su Observatorio 2020, estimó una caída de precios en el sector entre -1,3% y -4% para el bienio 2020-2021.
La empresa con sede en Bolonia ha planteado la hipótesis de dos escenarios de recesión diferentes. Para el segmento corporativo, en el escenario menos negativo, se espera una caída acumulada al final de los próximos tres años de 278 mil transacciones residenciales (de los cuales 48,4 mil en 2020) e 9,4 mil millones de capital invertido (de los cuales 2,6 millones en 2020). En el peor de los casos, la fusión equivaldría a 587 mil unidades (casi 119 mil en 2020) e 18,3 millones de euros de capital invertido (de los cuales 5,8 millones en 2020).
Las predicciones no son mejores. para el sector residencial, en el que se estima una pérdida entre i 54,5 y 113 mil millones de euros de facturación (entre 9,2 y 22,1 millones de euros en 2020 según el escenario). Por otro lado, para 2022 se espera una tímida atenuación de la caída.
Entre los factores que ralentizarán la recuperación - subraya la empresa - habrá, por un lado, la incapacidad de los valores inmobiliarios para adaptarse a un contexto cambiante, por otro, la prioridad de las familias italianas de aumentar sus ahorros, por con fines preventivos, en caso de nuevos reveses económicos.
Un escenario dramático, claramente en contraste con los resultados registrados en 2019. Según el CEO de Nomisma, Luca Dondi, hasta hace unas semanas, la demanda potencial de compra fue tal que cuadriplicó el tamaño del mercado residencial, aunque con una fuerte dependencia del crédito bancario (un elemento de fragilidad que siempre ha ligado al sector inmobiliario a la economía italiana). Sin embargo, el crédito se vio favorecido por unos tipos de interés extraordinariamente bajos, un descenso de la morosidad bancaria y el consiguiente impulso a las subrogaciones y reposiciones de hipotecas que abarataron el endeudamiento.
Un resultado apoyado por el aumento de las solicitudes de hipotecas, superando las 600 transacciones residenciales. Esto, gracias también a la recuperación de la dinámica de los precios, con Milán a la cabeza, los contextos urbanos más dinámicos hacia el ascenso y los centros intermedios por el buen camino.
En cuanto a las inversiones inmobiliarias corporativas, la situación parece más compleja. Hasta poco antes de la pandemia, el segmento corporativo mostraba un fuerte dinamismo: durante 2019 las inversiones habían alcanzado la cantidad récord de 12,3 millones, con una incidencia europea del 4%.
Sin embargo, los resultados obtenidos desde el año pasado se vuelven irrelevantes para comprender la dinámica futura tanto de la economía italiana como del mercado inmobiliario. Esto se debe a que el virus golpeó un sistema que ya mostraba síntomas de la enfermedad.
Demos un paso atrás. La economía italiana ya estaba marcada por la recesión incluso antes del inicio viral, por lo tanto la pandemia ha asolado un país ya muy débil. La crisis global comenzó con la desaceleración de la economía china que provocó una caída en el precio del cobre y un aumento en el precio del oro (que se ha convertido en un refugio seguro), lo que indica una expectativa de desaceleración en la actividad industrial.
Entonces comenzó la propagación del virus. Y como si fuera poco, agregó la crisis del cartel opep plus, lo que provocó el desplome de los precios del petróleo y la salida de Rusia del acuerdo, después de que Arabia Saudí decidiera aumentar su producción. Un movimiento estratégico, para hacerse con las pocas cuotas de mercado que quedarán activas.
Lo que pasó con el petróleo le pasará a cualquier bien de consumo. Las empresas reducirán los precios para hacerse con cuotas de mercado, cada vez más pequeñas debido a la desempleo y recortes salariales, que influirá en las elecciones de los consumidores, como la compra de una vivienda. Esto cambiará la geografía económica, llevando a nuestro país en deflación.
Al mismo tiempo, las fuerzas productivas italianas deberán ser fuertes y mantenerse firmes para evitar que los competidores extranjeros potenciales tomen el control y agraven aún más las consecuencias. Sin embargo, en esta dramática situación, las finanzas jugarán un papel clave, que deberá soportar una demanda de crédito increíblemente frágil.
