Ein Kredit ist ein Vertrag, durch den eine Bank (Kreditgeber) einem Subjekt (Kreditnehmer) einen bestimmten Geldbetrag liefert und dieser sich verpflichtet, denselben Geldbetrag zuzüglich der vereinbarten Zinsen über einen bestimmten Zeitraum zurückzuzahlen.
Mit anderen Worten, die Hypothek ist ein mittelfristiges Darlehen, das von einer Bank oder einem anderen autorisierten Finanzintermediär ausgezahlt wird und gemäß dem vertraglich festgelegten Tilgungsplan zurückgezahlt wird.
Hypotheken und Amortisationspläne werden in festverzinsliche und variabel verzinsliche Darlehen unterteilt. Bei der Festhypothek zahlt der Kunde während der gesamten Laufzeit immer den gleichen Zins an die Bank, bei der variablen Hypothek orientiert er sich an der monatlichen Zinsentwicklung.
TYPEN
Die nachfolgend beschriebenen Hypotheken gehören zur Kategorie der mittelfristig grundpfandrechtlich besicherten Darlehen:
1. Hypothekendarlehen
In die Kategorie der Hypothekendarlehen fallen neben Grundstücks-, Sanierungs- oder Baudarlehen alle gesicherten Darlehen in Form einer Hypothek, also auch Liquiditätsdarlehen oder Konsolidierungsdarlehen.
2. Grundstücksdarlehen
Das Immobiliendarlehen hat im Vergleich zu Hypothekendarlehen Einschränkungen, sowohl bei der Art der Hypothek als auch bei den auszahlbaren Beträgen. Die als Bürgschaft eingetragene Hypothek muss zwangsläufig ersten Grades sein und der maximal finanzierbare Prozentsatz, sofern keine weiteren Bürgschaften vorgelegt werden (z Verkauf der Immobilie vorbehaltlich einer Kreditanfrage. Die Zugehörigkeit der eigenen Hypothek zur Kategorie der Grundstückshypotheken führt zu Zugeständnissen wie:
– Möglichkeit der Halbierung des Notarhonorars;
– mögliche Reduktion des erfassten Werts der Hypothek bei Abnahme des durch Tilgungen finanzierten Kapitals;
– längere Fristen, bevor die Bank mit der Vollstreckung beginnt;
– Möglichkeit der Aufteilung des Darlehens und der Hypothek im Falle der Teilung in mehrere Einheiten.
BAUDARLEHEN
In diesem Fall wird die Hypothek auf das Baugrundstück eingetragen und erstreckt sich nach der Errichtung auf das gesamte Grundstück, so dass beim Verkauf verschiedener Einheiten der Antrag auf Unterteilung gestellt werden muss. Baudarlehen werden in der Regel in Tranchen und nicht in einer einzigen Lösung nach mehr oder weniger vorher festgelegtem Baufortschritt ausgezahlt.
Dieser Aspekt wirkt sich auf höhere Vorbereitungs- und Bewertungskosten aus (für die größeren Eingriffe, die durchgeführt werden müssen), wobei vorausgesetzt wird, dass die finanzierte Summe der im Darlehensvertrag vereinbarten entspricht. Im Übrigen gelten die gleichen Überlegungen wie beim Grundstücksdarlehen.
unbesichertes Darlehen
Das unbesicherte Darlehen ist ein nicht durch eine Grundschuld gedecktes Darlehen, das Ratenzahlungen vorsieht.
INTERESSEN UND ANATOZISMUS
Die nach Darlehensgewährung fälligen Zinsen werden in Ausgleichs- oder Gegenleistungszinsen und Verzugszinsen unterteilt.
Erstere (Ausgleichs- oder Entgelte) sind solche, die der Schuldner für einen Geldbetrag schuldet, für dessen Rückzahlung keine Frist gesetzt wurde.
Ist die Zahlungsfrist dagegen gesetzt, aber abgelaufen, hat der Gläubiger ab Ablauf der Leistungsfrist Anspruch auf Zinsen, die immer ausgleichend sind, es sei denn, der Gläubiger hat eine Mahnung vorgesehen , werden die für den Verzug fälligen Verzugszinsen und damit Verzugszinsen abrechnen.
Manchmal kommt es jedoch vor, dass Interessen wiederum neue Interessen hervorbringen, und dieses Phänomen wird als Anatozismus bezeichnet.
Dieser Begriff bezeichnet das Phänomen der Kapitalisierung von Zinsen. Hierbei handelt es sich um die Verrechnung von Zinsen auf zuvor bereits aufgelaufene Zinsen zu Lasten des Schuldners. Beispielsweise erhalten sie auf ein Kapital von 100 Euro in einem bestimmten Zeitraum Zinsen in Höhe von 2 Euro. Der Anatozismus besteht darin, dass wenn diese Zinsen nicht bezahlt werden, sie dem Kapital (100 Euro + 2 Euro) hinzugerechnet werden, so dass im folgenden Berechnungszeitraum der Zinsen die Zinsen nicht mehr auf 100 sondern auf berechnet werden 102. Und so weiter von Periode zu Periode.
Ab April 2016 definiert Art. 120 Abs. 2 TUB eine Rückkehr zum Anatozismus mit einer jährlichen (nicht mehr vierteljährlichen) Kapitalisierung. Nach 60 Tagen kann der Kunde Zinsen verlangen und wahlweise das Girokonto mit Wiederaufnahme der Kapitalisierung belasten oder das Zinskonto auszahlen.
Auf Zinszahlungen ist der Zinseszins verboten, während er neuerdings mit dem Erlass „Save Banks“ für kapitalisierungsfähige Verzugszinsen wieder eingeführt wurde.
Das Konzept des Anatozismus findet auch Anwendung bei anderen Finanzdienstleistungen wie Verbraucherkrediten, Darlehen, kurzfristigen Darlehen und Kontokorrentkrediten.
Kürzlich zum Beispiel ein Satz n. 17150 vom 17. August 2016 der Kassation, die die neuen Rechtsgrundsätze in Sachen Anatozismus und Wucher in Bankverträgen bestätigte.
AUSGABEN IM ZUSAMMENHANG MIT DER HYPOTHEK
Hypothekenkosten werden unterteilt in einmalige Hypothekenkosten, die nur einmal bezahlt werden, und wiederkehrende Hypothekenkosten, die über die Laufzeit des Darlehens bezahlt werden.
Die einmaligen Hypothekengebühren betragen:
1. Vorprüfung: Die Vorprüfung ist die Phase, in der die Bank alle Maßnahmen durchführt, die erforderlich sind, um festzustellen, ob der Kredit gewährt werden soll oder nicht, wie z. B. die Prüfung der Kreditwürdigkeit des Kreditbewerbers oder die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen. Die Kosten können als Festbetrag festgelegt werden, der zwischen 180 und 300 Euro schwankt, oder prozentual zwischen 0,1 % und 0,5 % des finanzierten Betrags;
2. Bewertungskosten: Die Bewertung wird von einem vertrauenswürdigen Techniker der Bank durchgeführt, der den Wert der Immobilie feststellt, vor allem aber, dass sie keine Anomalien oder Gebäudemissbräuche aufweist. Die Kosten variieren zwischen 100 und 300 Euro;
3. Ersatzsteuer: Anstelle der Registrierungs-, Hypotheken-, Kataster- und Stempelsteuer wird sie gemäß Gesetzesdekret 168/2004 in Höhe von 0,25 % des ausgezahlten Betrags erhoben, wenn die auszahlende Stelle eine Bank oder ein gleichgestelltes Finanzinstitut ist und Sie ein Wohneigentum kaufen, für das Sie das Erstwohnungsgeld in Anspruch nehmen können;
4. Notargebühren: Sie umfassen die Notargebühren (die nach bestimmten Tarifen zu berechnen sind) und die Steuern, die dem Staat für die vertragliche Tätigkeit (insbesondere die Eintragung der Hypothek) geschuldet werden. Diese Kosten variieren je nach Art der Urkunde, der Höhe der Hypothek und des Kreditgebers. Angesichts der Variabilität der verschiedenen Faktoren ist es immer ratsam, einen konkreten Kostenvoranschlag für die Notarkosten anzufordern;
5. Kosten für die vorzeitige Rückzahlung von Hypotheken: Artikel 7 des Gesetzes 40/2007 (Legge Bersani) legt fest, dass für die vorzeitige oder teilweise Rückzahlung von Hypotheken, die ab dem 2. Februar 2007 von natürlichen Personen für den „Kauf oder Renovierung von Immobilieneinheiten, die zu Wohnzwecken oder zur Ausübung einer wirtschaftlichen oder beruflichen Tätigkeit genutzt werden. Bei bis zum 2. Februar 2007 gewährten Darlehen war die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens teilweise mit einer Provision zugunsten der Bank verbunden. Es handelte sich um einen Pauschalsatz, der den Charakter einer Strafe hatte, die dem Schuldner auferlegt wurde, der verlangte, einen Teil oder das gesamte Restkapital im Voraus zu zahlen.
Die wiederkehrenden Hypothekarkosten hingegen sind:
1. Inkasso- oder Inkassogebühren und Verwaltungsgebühren: Es ist üblich, eine Rateninkassogebühr für jede Zahlung zu verlangen, normalerweise zwischen 1 und 3 Euro. Hinzu kommt eine lange Liste von Verwaltungs-Mikroaufwendungen, etwa für die Ausstellung der jährlichen Zinsbescheinigung oder für das Versenden von Zinsänderungsmitteilungen.
2. Kosten für die Hypothekenversicherung: Die Feuerversicherung ist obligatorisch und ihre Gesamtkosten hängen vom Wert der Immobilie und der Höhe und Dauer der Hypothek ab. Richtwert für eine Hypothek von 100.000 Euro über 15 – 20 Jahre (die Gesamtkosten variieren zwischen 250 und 400 Euro). Einige Kreditgeber verlangen außerdem, dass Sie eine Lebensversicherung abschließen.
