Covid unterdrückt uns. In vielen Fällen bringt es unsere Finanzen in Bedrängnis. Bis auf ein leider weit verbreitetes Problem: die Vermehrung Zahlungsrückstände von Mietern. Manchmal unschuldig, besonders in diesem schwierigen Moment, aufgrund der objektiven Schwierigkeit, Verpflichtungen einzuhalten. In diesen Fällen gilt aus heutiger Sicht die klassische alte Regel: Ein wenig Geduld, Verständnis (wenn unser Mieter es objektiv verdient hat) und eine gesunde Suche nach einer gemeinsamen Lösung, bevor der Rechtsweg beschritten wird. Das bedeutet nicht, dass wir etwas mehr tun können und vielleicht auch müssen. Rechtzeitig fertig machen. Beim Abschluss eines Mietvertrages ist es daher wichtig, dass der Vermieter präventive Lösungen sucht, die das können den Schaden begrenzen aus mangelnder Liquidität des Mieters mit dem Einkommensausfall für den Hauseigentümer und damit der Beginn eines immer langwierigen und komplizierten Räumungsverfahrens für den Mieter.
Die Grundgarantien
Die vom Immobilieneigentümer am häufigsten verwendeten grundlegenden Garantieinstrumente sind: die Kaution; Überprüfung der Gehaltsabrechnung des Mieters; die Anfrage nach einem Sicherheit Banken oder Versicherungen.
Die erste Garantie, die der Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags verlangen kann, ist die Kaution, d.h. ein Geldbetrag, der der Summe einiger Monatsmieten entspricht (mindestens ein paar, normalerweise drei, aber auch mehr). Die entsprechende Summe, die vom Eigentümer einbehalten und am Ende des Mietverhältnisses mit der Zahlung der gesetzlichen Zinsen zurückerstattet wird, hat den Zweck, als erste „Barriere“ bei Problemen den Hausbesitzer vor jeglichen zu schützen Voreinstellungen die vom Mieter beispielsweise aufgrund der Nichtzahlung bestimmter Mieten oder möglicher Schäden an der Immobilie vorgenommen werden.
Ein weiteres Schutzinstrument des Vermieters besteht darin, alle nützlichen Informationen, die auf der Gehaltsabrechnung zu finden sind, in Bezug auf den Arbeitsvertrag der Person, die beabsichtigt, die Immobilie zu vermieten, zu sammeln, indem sie den Mieter fragen. Diese Prüfung ermöglicht es dem Vermieter, die wirtschaftliche Verfügbarkeit des Objekts für zukünftige Zahlungen zu kennen.
Für den Fall, dass der Mieter als zahlungsfähig gilt, aber beschließt, die Miete nicht zu zahlen, kann der anwaltlich vertretene Eigentümer, nachdem er eine einstweilige Verfügung beim Gericht beantragt hat, die Klage einreichen Pfändung von Vermögenswerten (Immobilien, aber auch Teile des Gehalts oder der Rente) und können auch nachträglich beim Gericht die Einleitung des Räumungsverfahrens beantragen.
Ein weiteres, in den letzten Jahren bei einsetzenden Wirtschaftskrisen und erst recht in letzter Zeit weit verbreitetes Mittel der „präventiven“ Absicherung der durch die Covid-19-Pandemie verursachten Schäden ist die Bürgschaft, eine Einrichtung des bürgerlichen Rechts (Art. Bürgerliches Gesetzbuch 1938).
Die Bürgschaft besteht aus einem Vertrag, in dem sich ein Bürge, das kann eine Bank oder eine Versicherung sein, verpflichtet, die Mieten für eine bestimmte Dauer und Deckung im Falle mangelnder Liquidität für den Mieter zu bezahlen. Es gibt zwei Arten von Garantien: Bankgarantien und Versicherungsgarantien
Die Bankgarantie
Die Bankgarantie besteht darin, die von der Bank gegebene Garantie zu erhalten, um den Hausbesitzer vor dem Insolvenzrisiko des Mieters zu schützen. Für den Fall, dass der Wohnungseigentümer dieses Garantieinstrument anfordert, muss sich der Mieter an jedes Kreditinstitut wenden, das ein solches Produkt anbietet. Das Kreditinstitut hat vor Gewährung der Bürgschaft die Stabilität, die wirtschaftliche Zahlungsfähigkeit und der Immobilien des Mieters durch Überprüfung aller nützlichen Informationen, darunter: Personalausweis, Steuererklärung 730 oder Einzelmuster, Gehaltsabrechnung, Kopie des Mietvertrags. Die Auszahlung der Bürgschaft durch die Bank sieht Eröffnungskosten und die Zahlung von Provisionen vor, die in der Regel jährlich in fester Höhe und/oder prozentual zu zahlen sind.
Häufig ist die Klausel „Erstforderungsbürgschaft“ in den Bürgschaftsvertrag aufgenommen, die durch das Vorhandensein von drei Parteien gekennzeichnet ist, dem Schuldner (oder Mieter), dem Begünstigten (dem Hauseigentümer) und dem Bürgen. Dieses Institut sieht die Hypothese vor, dass der Schuldner, wenn der Eigentümer der Immobilie eine Garantie mit dieser Klausel gestellt hat, wenn er seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt, durch einen einfachen Antrag die Zahlung der nicht gezahlten Gebühren direkt an a verlangen kann Bürge oder an die Bank, ohne dass diese Einwände erheben kann.
Die Versicherungsbürgschaft
Wird die Bürgschaft nicht von einem Kreditinstitut, sondern von einem Versicherungsunternehmen gestellt, spricht man von einer Versicherungsbürgschaft. Um dies zu beantragen, muss der Mieter eine Garantiepolice bei einer Versicherungsgesellschaft abschließen, die dies vorsieht Vorauszahlung der Prämie für die gesamte Vertragsdauer, die je nach Höhe derselben Police variiert.
Für den Fall, dass der Mieter nicht in der Lage ist, die monatliche Miete zu bezahlen, muss der Vermieter, nachdem er 30 Tage auf die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen gewartet hat, den Mieter in den folgenden 30 Tagen in Verzug setzen.
Um das Einziehungsverfahren für die von der Versicherungsgarantie vorgesehene Summe einzuleiten, muss der Eigentümer der Versicherungsgesellschaft Folgendes vorlegen: eine Kopie des ordnungsgemäß registrierten Mietvertrags, eine Kopie der Versicherungspolice, eine Kopie des Gerichtsbeschlusses, der die fällige Räumung bestätigt zu Zahlungsrückständen. Wenn die Übung erfolgreich ist, die Krankenkasse übernimmt die Zahlung.
Die Unterschiede zwischen den Garantien
Die wichtigsten Unterschiede zwischen der Bankgarantie und der Versicherungsgarantie in Bezug auf Gebühren und echte Garantien sind: die Zugangsschwelle, der Zeitpunkt der Auszahlung, die Kosten.
Hinsichtlich der Zugangsschwelle vor Erlangung der Bankgarantie verlangt die Bank eine sehr sorgfältige Prüfung, auch durch das Kreditinformationssystem (CRIF), um die Stabilität und wirtschaftliche Zahlungsfähigkeit des Antragstellers zu überprüfen. Die Versicherungsbürgschaft hingegen sieht eine sehr niedrige Zugangsschwelle vor, da die Person, die sie festlegt, lediglich ihre Ausweisdokumente wie Personalausweis, ordnungsgemäß registrierten Mietvertrag und die letzte Steuererklärung vorlegen muss.
Was die Lieferzeiten betrifft, so kann das Versicherungsbürgschaftsverfahren erst eingeleitet werden, nachdem der Grundstückseigentümer das rechtliche Verfahren zur Räumung abgeschlossen hat. Der Zeitpunkt der Entschädigungszahlung Sie sind unverzüglich, im Gegensatz zur Bankbürgschaft, bei der das Vorprüfungsverfahren langsamer ist und daher die Fristen verlängert werden.
Endlich die Kosten. Was Bankgarantien betrifft, sind sie tendenziell höher als Versicherungsgarantien. Tatsächlich hat der Mieter zum Zeitpunkt der Konzession Anspruch auf Zahlung einer festen jährlichen Provision in Höhe von 1-2 % des Betrags, den die Bank zu garantieren verpflichtet. Stattdessen kann bei der Versicherungsgarantie die Versicherungsprämie in monatlichen Raten oder auf Wunsch in einer Einzellösung gezahlt werden. Die Kosten sind nicht fest, sondern können von vielen Variablen abhängen, wie z nach Bonität des Antragstellers.
