خلال عام 2016 ، سجل سوق العقارات المرموق في ميلانو وروما إشارات إيجابية ، لا سيما فيما يتعلق بقطاع المبيعات. على وجه الخصوص ، كان الطلب في ارتفاع في معظم المناطق التي تم تحليلها ، بينما من حيث العرض للبيع في ميلانو كان هناك نمو بين النصف الأول والثاني من عام 2016 ، بينما كان السهم المعروض في روما مستقرًا "- هذا ما ظهر من تقرير "سوق العقارات الفاخرة في ميلانو وروما - القطاع السكني H1-H2 2016" الذي تم إنشاؤه من خلال التعاون الجديد بين Nomisma و Santandrea Luxury Houses والذي أخذ في الاعتبار السوقين الرئيسيين: ميلان وروما.
يقدم تقرير نوميسما - سانتاندريا رسم خرائط للمناطق التقليدية المرموقة لمدينتي ميلانو وروما مع تحليل اجتماعي وديموغرافي وعقاري. إلى جانب ذلك ، تم تحديد مناطق التطوير السكنية الفاخرة الجديدة ، مقارنة بالمناطق الموحدة الآن ، من خلال التركيز على المباني الجديدة.
ميلان
في سياق المناطق المرموقة الموحدة ، في ميلانو ، يقدم Quadrilatero أعلى القيم في سوق المبيعات (بين 11.000 و 13.000 يورو / متر مربع للعقارات الجديدة أو المجددة ، وما بين 9.000 و 11.000 يورو / متر مربع للاستخدام أو لاستعادتها) وعلى عقود الإيجار (بين 300 و 400 يورو / متر مربع / سنة للمنازل الجديدة أو المجددة ، وما بين 200 و 300 يورو / متر مربع / سنة للمنازل المستعملة أو المنازل المراد تجديدها). تباعدت عن جميع المناطق الأخرى ، بدءًا من باليسترو دوس وبريرا. يتم تسجيل أدنى القيم في منطقة Magenta و Pagano و Castello (بين 7.000 و 8.500 يورو / متر مربع للعقارات الجديدة أو المجددة و 5.500 و 6.500 يورو / متر مربع للعقارات المستخدمة أو المجددة).
خلال النصف الثاني من عام 2016 ، سجلت مدينة ميلانو انخفاضًا في الأسعار بنسبة -1,0٪ ، وهو أكثر وضوحًا في منطقة Magenta-Pagano-Castello (-2,0٪) ، بينما ظلت الأسعار في المركز التاريخي و Brera دون تغيير. يبلغ متوسط الفجوة بين السعر المطلوب والسعر الفعلي قيمًا تتراوح بين 11,0٪ و 15,0٪ ، بمتوسط مدينة يبلغ 12٪. بالنظر إلى متوسط أوقات المبيعات ، يتم تسجيل الحد الأدنى من البيانات في منطقة بريرا وسنترو ستوريكو وباليسترو دوز (5 أشهر) ، بينما لا يتجاوز الحد الأقصى 8 أشهر. يبلغ متوسط المدينة 5,5 شهر.
سجل سوق الإيجارات في ميلانو تباينات في الإيجارات تتراوح بين -2,0٪ في بريرا و -5,0٪ في كوادريلاتيرو (حيث بلغ متوسط الإيجارات -3,5٪) ؛ يتراوح متوسط الفرق بين الإيجار المطلوب والإيجار الفعلي من 10٪ إلى 11٪. فيما يتعلق بمتوسط فترات الإيجار ، فهي تتراوح من شهرين في بريرا إلى 2 أشهر كحد أقصى لجميع المناطق.
داخل سوق ميلانو - تقرأ الدراسة - تقتصر المناطق الأكثر طلبًا على البيع والشراء على مناطق Brera و Castello و Indipendenza. فيما يتعلق بالمقاسات ، تبلغ مساحة الأسطح حوالي 180-200 م 70. من ناحية أخرى ، تعد بريرا وماجينتا وكاروبيو أكثر المناطق المطلوبة في سوق الإيجارات. الأحجام في هذه الحالة محدودة بالمساحات الأصغر (بين 130 و XNUMX م XNUMX). التراس الذي يطل على الطوابق العليا وخدمة الكونسيرج وغرفة المعيشة الثلاثية هي الميزات الأكثر طلبًا من قبل العملاء ، بينما في الطابق السفلي ، عدم وجود شرفات ، والقرب من مصادر الضوضاء ووجود حمام أعمى ، إذا كان هي الوحيدة ، فهي تمثل العوامل الحاسمة التي تحدد قابلية تسويق المنزل.
روما
لا يزال في سياق المناطق المرموقة الموحدة ، روما لديها متوسط أسعار بيع وشراء غير متجانسة وفقًا للمناطق. تم التأكيد على أن المركز التاريخي هو المنطقة ذات الأسعار الأعلى (من 9.000 يورو / متر مربع إلى 12.000 يورو / متر مربع كحد أقصى للعقارات الجديدة أو المجددة ، من 7.000 يورو / متر مربع إلى 10.000 يورو / متر مربع للمنازل المستعملة أو المنازل المراد تجديدها ). تم العثور على أدنى متوسط أسعار للمتر المربع للمنازل الفاخرة في منطقة فلامينيو (5.300،4.500 يورو / متر مربع للعقارات الجديدة أو المجددة) وفي مناطق مثل Parioli و Salario-Trieste (XNUMX يورو / متر مربع للمنازل المستعملة أو المنازل التي سيتم تجديدها) ).
في روما ، كان متوسط التغيير في أسعار المبيعات -2,4٪ ، وهو أكثر سلبية مما هو عليه في ميلانو. بالنظر إلى سوق المبيعات ، سجلت منطقة باريولي -5,0٪ على أساس ستة أشهر ، تليها -3,0٪ في براتي ، سالاريو ترييستي ، تراستيفيري وفلامينيو. متوسط الفجوة بين السعر المطلوب والسعر الفعلي ، بشكل عام ، لا يزيد عن 15,0٪ ، وهي قيمة توحد معظم مناطق مدينة كابيتولين. يختلف متوسط أوقات البيع من 4 أشهر كحد أدنى في منطقة أفينتينو إلى 10 أشهر كحد أقصى لمنطقة باريولي. كما سجلت الإيجارات انخفاضًا نصف سنوي بنسبة -2,5٪ على مستوى المدينة مع ذروة بلغت -5,0٪ في مناطق باريولي ، فلامينيو ، بينسيانو فينيتو ، وسالاريو-ترييستي. في التطويعات المتبقية لم تتغير الرسوم. كان متوسط الانخفاض على مستوى المدينة 9,6٪. يتراوح متوسط أوقات الإيجار من 2,4 إلى 4,1 شهرًا.
في سوق روما ، يتركز الطلب على البيع والشراء بشكل أكبر في وسط المدينة التاريخي ومناطق Piciano-Veneto ويفضل العملاء العقارات التي تتراوح مساحتها بين 120 و 180 مترًا مربعًا ؛ في قطاع الإيجارات ، أكثر المناطق المطلوبة هي براتي والمركز التاريخي مع حلول تبلغ متوسط مساحة سطحها 110 مترًا مربعًا. يعد المنظر البانورامي والتراس في الطابق العلوي ووجود مرآب واحد أو متعدد من أهم متطلبات العملاء الرومان. في بعض الحالات ، يمكن أن يؤدي عدم وجود المرآب إلى استبعاد الاهتمام بالمنزل.
التنبؤ
تشير التوقعات الخاصة بالنصف الأول من عام 2017 لسوق المبيعات في ميلانو وروما إلى نمو في الطلب على الشراء وفي عدد المبيعات ، بينما من المتوقع استقرار عرض البيع وأسعار البيع. بالنسبة لسوق الإيجارات ، من المتوقع أن يستمر الاتجاه الإيجابي من حيث الطلب (احتمالات أكبر للتحقيق في روما بدلاً من ميلانو بالنظر إلى الطلب الأكثر حيوية في العاصمة). يجب أن يزداد عدد العقود أيضًا بينما من المتوقع أن تظل الإيجارات مستقرة.
"يؤكد سوق المنتجات الفاخرة وجود اتجاه إيجابي في عام 2016 أيضًا. - صرح بذلك فابيو جوجليلمي ، المدير العام لمنازل سانتاندريا الفاخرة - نكرر أن سوق المنتجات الفاخرة هو سوق له منطق خاص ، وهو ما يميزه عن سوق العقارات السكنية ، والتي في الآونة الأخيرة شهدت السنوات تغيرًا جزئيًا في بعض الديناميات. الفخامة هي الآن مجموعة من الخصائص السياقية: ليس فقط المنطقة المركزية المرموقة ، ولكن أيضًا المبنى الذي تقع فيه الشقة ، وخصائص مثل الطابق العلوي والتعرض ، والأمن ووجود خدمات الكونسيرج والمراقبة ، ووجود الشرفة والجراج. جميع العناصر التي يمكن أن يكون لها اختلافات مختلفة من حيث الوزن اعتمادًا على سياق المدينة المحدد الذي نجد أنفسنا فيه. يتزايد مطالب عملائنا ويدركون أن المنزل المرموق يظل استثمارًا مهمًا في سوق به ديناميكيات معقدة بشكل متزايد ، والتي إذا تم التفكير فيها وتقييمها جيدًا من خلال دعم الاستشاريين المتخصصين يمكن أن تعطي استجابة إيجابية على المدى المتوسط ". .
موقع بناء جديد
يقدم التركيز على المباني المرموقة الجديدة في ميلانو وروما صورة تركيبية لخط الأنابيب السكني الفاخر على مدى السنوات القليلة المقبلة ويضع خرائط للمناطق الجديدة للسوق المرموق ، مقارنة بالمناطق الموحدة. في كلتا المدينتين ، تم تسجيل متوسط الأسعار المعروضة للوحدات الواقعة في الطوابق المتوسطة ، باستثناء الطوابق السفلية والبنتهاوس / الطوابق العلوية.
في ميلانو ، تم مسح 31 مبادرة ، منها 18 لا تزال قيد الإنشاء ، بينما تم الانتهاء من الباقي في الفترة 2013-2016. كان متوسط سعر المتر المربع المعروض للبيع 7.696 يورو / متر مربع ضمن نطاق أوسع بين 4.773 يورو / متر مربع و 13.452 يورو / متر مربع. في روما ، تم مسح 18 مبادرة ، 11 منها لا تزال قيد الإنشاء ، متوسط السعر لكل متر مربع يساوي 8.032 يورو / متر مربع وهو مدرج في النطاق من 4.700 يورو / متر مربع إلى 12.698 يورو / متر مربع.
